廣州“馬場(chǎng)”拍成236億“地王”，越秀鏖戰(zhàn)保利8小時(shí)勝出

2月25日，廣州核心區(qū)珠江新城馬場(chǎng)地塊成功出讓。

在經(jīng)過(guò)超8小時(shí)、243輪的超長(zhǎng)競(jìng)價(jià)后，由越秀地產(chǎn)以總價(jià)236億摘得。這一總價(jià)僅次于廣州番禺亞運(yùn)城地塊（255億元），位列廣州住宅用地成交總價(jià)第二名。同時(shí)，住宅部分超8.5萬(wàn)元/平方米的成交樓面價(jià)，則刷新了廣州紀(jì)錄，超過(guò)2023年末海珠區(qū)琶洲西區(qū)地塊（琶洲樾）7.57萬(wàn)元/平方米的價(jià)格。

馬場(chǎng)地塊地處廣州核心區(qū)，位于珠江新城和金融城的幾何中心，是廣州CBD內(nèi)僅存的大面積未開(kāi)發(fā)地塊，被稱為珠江新城最后一塊待開(kāi)發(fā)的“寶地”。高達(dá)186億元的起拍總價(jià)就已讓該地塊躋身廣州總價(jià)TOP5地塊之列。

根據(jù)規(guī)劃，馬場(chǎng)地塊融合了商業(yè)、酒店、教育、住宅等多元業(yè)態(tài)，是一個(gè)建筑面積達(dá)75.1萬(wàn)平方米的超大型城市綜合體。其中，商業(yè)商務(wù)建筑面積49.8萬(wàn)平方米，居住建筑面積22萬(wàn)平方米，公服配套建筑面積3.3萬(wàn)平方米。

這樣的稀缺地塊吸引了8家企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，分別為越秀、保利、華潤(rùn)、招商、珠實(shí)、廣州地鐵、廣州建筑、廣州城投。經(jīng)過(guò)激烈叫價(jià)競(jìng)爭(zhēng)后，僅剩保利和越秀鏖戰(zhàn)至最后，最終由越秀摘得。由于地塊廣受關(guān)注，此次土拍圍觀人數(shù)超過(guò)10萬(wàn)人，土拍系統(tǒng)多次崩潰。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提到，越秀方面曾參與馬場(chǎng)地塊的前期整理開(kāi)發(fā)，推動(dòng)城市空間提升及基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，包括周邊市政路、隧道、地下空間完善等，并配合進(jìn)行地塊征收。如今，越秀又沖出重圍拿下該地塊，實(shí)現(xiàn)了一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)拿地的聯(lián)動(dòng)。

該項(xiàng)目地處傳統(tǒng)高端住宅區(qū)，豪宅環(huán)伺，例如僑鑫匯悅臺(tái)、凱旋新世界等項(xiàng)目，是整個(gè)廣州房?jī)r(jià)最高的板塊。近期入市的保利面粉廠項(xiàng)目，也即保利玥璽灣，2025年11月開(kāi)盤(pán)便創(chuàng)下了全國(guó)單盤(pán)銷(xiāo)售紀(jì)錄，首日銷(xiāo)售額超百億，成交均價(jià)高達(dá)17萬(wàn)元/平方米，其中最高成交單價(jià)更是超過(guò)30萬(wàn)元/平方米。

豪宅市場(chǎng)向來(lái)是樓市的風(fēng)向標(biāo)，作為核心區(qū)的稀缺宅地，馬場(chǎng)地塊的出讓對(duì)廣州高端住宅市場(chǎng)及土地市場(chǎng)的信心提振有重要作用。廣州中原研究部認(rèn)為，馬場(chǎng)地塊將對(duì)廣州核心區(qū)豪宅交易市場(chǎng)定價(jià)和競(jìng)爭(zhēng)格局產(chǎn)生影響，也預(yù)計(jì)將帶動(dòng)馬年小陽(yáng)春熱度。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，作為農(nóng)歷春節(jié)后的馬年首拍，馬場(chǎng)地塊在開(kāi)工第二天就成功出讓，而且榮登廣州土地市場(chǎng)的可售樓面價(jià)新地王、總價(jià)歷史第二，“開(kāi)門(mén)紅”的表現(xiàn)一掃往年廣州土拍市場(chǎng)慢熱的節(jié)奏，也宣告廣州土拍市場(chǎng)在歷經(jīng)幾年的調(diào)整之后（2025年廣州涉宅用地成交建面規(guī)模為近15年來(lái)最低位），展露市場(chǎng)新氣象，有望在“十五五”開(kāi)局之年走出低谷，邁入高質(zhì)量發(fā)展的煥新期。

他認(rèn)為，該地塊的出讓對(duì)樓市“小陽(yáng)春”有前奏意義。從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，1、2月份屬于樓市的傳統(tǒng)淡季，而春節(jié)之后在3月份往往有一波“小陽(yáng)春”的行情。在當(dāng)前全國(guó)樓市的限制性調(diào)控基本退出的情況下，土拍市場(chǎng)就成為了檢驗(yàn)“小陽(yáng)春”的試金石，此次土拍市場(chǎng)的高光表現(xiàn)正好為接下來(lái)的樓市“小陽(yáng)春”吹響前奏，奠定一個(gè)活躍的市場(chǎng)氛圍。

除了對(duì)樓市的積極影響，馬場(chǎng)地塊的建設(shè)對(duì)城市發(fā)展亦有重要意義。

馬場(chǎng)項(xiàng)目最早建于1992年，起初是經(jīng)營(yíng)性賽馬場(chǎng)賽事用地。在停止運(yùn)營(yíng)后逐漸轉(zhuǎn)為汽車(chē)、家居、餐飲等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，并逐漸與廣州CBD核心區(qū)的發(fā)展定位脫節(jié)。此后，馬場(chǎng)內(nèi)的各商戶逐漸開(kāi)始清退，汽車(chē)城、馬會(huì)家居、馬會(huì)酒店等相繼停業(yè)撤場(chǎng)。作為“珠江新城—金融城—琶洲”黃金三角的最后一塊拼圖，馬場(chǎng)也將結(jié)束低效用地狀態(tài)，進(jìn)入全新的發(fā)展轉(zhuǎn)型階段。

地處廣州核心區(qū)，馬場(chǎng)被寄予厚望，除了改善城市界面、提升公共服務(wù)水平之外，該項(xiàng)目還將大幅提升片區(qū)商業(yè)能級(jí)，助力廣州建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市。

根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目中的AT111323地塊要建設(shè)一家計(jì)算容積率建筑面積不低于45000平方米的國(guó)際知名五星級(jí)酒店以及同品牌酒店式公寓；同時(shí)，AT111321地塊則引進(jìn)一家高端時(shí)尚百貨運(yùn)營(yíng)企業(yè)，項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后6年內(nèi)，銷(xiāo)售貢獻(xiàn)累計(jì)不低于300億元。

對(duì)于這一高端時(shí)尚百貨，此前市場(chǎng)消息稱，高端商場(chǎng)SKP將落子于此，且是由越秀牽頭。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，對(duì)馬場(chǎng)地塊所在的珠江新城東區(qū)，這一高端商業(yè)資源的引入和建設(shè)將填補(bǔ)片區(qū)內(nèi)頂奢商業(yè)的空白。