近9小時激戰、總價236億，廣州“史詩級”土拍刷新住宅樓面價

2月25日，廣州土地市場上演“史詩級”大戰。

備受矚目的天河區馬場地塊歷經近9個小時、243輪激烈競價后，最終以約236.04億元成交，溢價率達26.6%，折合住宅樓面價8.5萬元/平方米，創下廣州住宅樓面地價新高。

這宗被譽為“珠江新城絕版寶地”的“巨無霸”地塊，起拍價高達186.44億元，當天共有7家房企同臺競價，吸引了超10萬人線上圍觀。最終，該地塊由越秀集團旗下的廣州越誠達有限公司競得，不僅刷新了廣州樓面單價的天花板，而且成交總價位居廣州歷史第二位。

“巨無霸”絕版寶地引發243輪鏖戰

當天上午10點，馬場地塊已收到7輪報價，總價突破187億元。隨著競價的持續，線上圍觀人數激增至超過10萬人，競價網頁甚至出現崩潰。11點11分，總價已破200億元大關。

在限時競價環節，歷經近9個小時、243輪激烈競價后，總價最終定格在約236.04億元。該地塊成交總價位居廣州歷史第二位。而第一位仍是2009年出讓的番禺亞運城地塊，總價為255億元。

不僅如此，馬場地塊折合住宅樓面價8.5萬元/平方米，刷新了2023年海珠區琶洲西區地塊創下的7.57萬元/平方米廣州住宅樓面價的紀錄。

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強表示，由于該地塊是廣州近十年來位置最核心、體量最大、功能最齊全的地塊，關注度及競拍熱度十分高。該地塊作為2026年廣州土拍的“開年大戲”，競拍時長及競價輪數雙雙刷新歷史，熱度遠超預期。

現場參與競拍的“選手”陣容堪稱豪華，清一色為實力雄厚的房企，包括保利發展、越秀集團、珠江實業、華潤置地、廣州城投、廣州地鐵、廣州建筑。在競拍后期，越秀集團和保利發展互不相讓，戰況異常膠著，最終越秀集團勝出。

有業內人士稱，房企買的不僅僅是地，更是參與塑造廣州未來城市封面的“入場券”，因此這場土拍堪稱“史詩級大戰”。

這塊地究竟有何“魔力”，讓眾多房企巨頭為之瘋狂？

馬場地塊位于廣州市天河區黃埔大道以南、馬場路以東，地處珠江新城、金融城、琶洲會展三大CBD組成的“黃金三角”幾何中心。不僅地理位置上是核心，更是廣州中央活力區（CAZ）戰略升級的支點。隨著該地塊的出讓，珠江新城東區的“最后一塊拼圖”終于歸位，而且其總建面高達56.7萬平方米，起拍價高達186.44億元，堪稱“巨無霸”。

根據出讓文件，該宗地總面積約19.45萬平方米，其中出讓宗地面積為17.4萬平方米，用途極為復合，涵蓋住宅用地、零售商業用地、餐飲用地、商務金融用地、旅館用地等。

另外，該地塊出讓條件設置了較高的門檻，不僅需要自持大量商業商務面積，還需引入一家高端時尚百貨運營企業，6年內銷售貢獻累計不低于300億元。此外，該地塊還需建設不低于4.5萬平方米的國際知名五星級酒店及同品牌酒店式公寓，對開發商的資金實力和綜合運營能力要求極高。

從昔日賽馬場到未來“城市新客廳”

馬場地塊示意圖。圖/廣州市規劃和自然資源局網站

從區域環境來看，馬場地塊周邊配套成熟，有金馬花園、駿逸苑、珠光新城御景等居住小區，附近有珠江公園、暨南大學、暨南大學附屬第一醫院、廣州長安醫院、領展廣場等服務設施。該地塊周邊的在售項目保利天曜，2025年11月的銷售均價已達94000元/平方米。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，馬場地塊或是2026年全國總價最高的地塊，這對短期內市場預期的利好影響較大。

這塊地不僅是個“巨無霸”，更承載了廣州城市記憶。馬場項目最早建于1992年，最初作為經營性賽馬場賽事用地，見證了廣州賽馬文化的輝煌。在停止運營后，這片土地逐漸轉為汽車、家居、餐飲等經營場所，低效的土地利用與廣州CBD核心區的發展定位嚴重脫節。馬場地塊所在的珠江新城板塊早已寸金寸土，因此其也被稱為“珠江新城絕版寶地”。

為激活這片“價值洼地”，廣州采用“政府主導+企業協同+市場化運作”模式推進存量土地盤活，將權屬復雜、現狀混亂的存量低效用地轉化為權屬清晰的凈地。根據政府收回馬場地塊的補償方案，貨幣補償約達100億元。

2025年10月，廣州市印發的《提振消費專項行動實施方案》中，將“馬場片區”與聚龍灣太古里、華潤萬象城并列，列為重點推動建設的高端商業載體，明確計劃在此引入華南首個SKP項目。2025年12月2日，《天河區馬場地塊控制性詳細規劃》審議通過，規劃定位為“超級城市綠鏈+人民文體客廳+頂奢消費中心”。

隨著土地成交落槌以及未來規劃的落地，馬場地塊將告別過去的低效混亂，逐步轉型為廣州的城市新地標。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對 楊許麗