訪談 | 從撤場到破局：選包干制還是酬金制？

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• 龔晨，筆名物業大臉妞，為物業行業發電的律師一枚~觀點犀利，解剖真實的物業痛點；擁有兩家頭部上市物業企業從業經驗；可以為您定制專屬物業行業法律服務。如果你想近距離和我探討，歡迎來VX公眾號-物法研習社菜單欄戳【交個朋友】~
  

前言

物業行業正歷經集中度提升、政策迭代與需求升級的三重變局，大型企業并購擴張與中小物業公司突圍求生構成市場主旋律。

本期我們與德勝物業總經理新銳物業人王磊通過德勝物業-拆解如何在信任重塑與價值回歸中，為從業者、業委會及業主找到可持續的未來。

第一章

物業公司靠什么活下去？

物業行業集中度加速提升，規模化并購頻發，市場格局正被重塑。在此背景下，中小型物業公司的生存空間面臨擠壓，那么德勝物業是怎么夾縫中生存至今呢？

2020 年，德勝物業在 “口罩元年” 頂著臨時進場壓力接下首個項目，恰逢新《深圳經濟特區物業管理條例》落地，堪稱 “天崩開局”。不同于傳統企業的粗獷發展，其核心破局點在于順應 “業主共有資金時代” 趨勢，以精細化、透明化服務為核心競爭力。

其突圍路徑揭示了一條差異化的生存邏輯——避開單純規模比拼，轉而依靠精細化、透明化運營，以誠意、專業及高效去構建信任，主動融入業主共治體系。這不僅是應對競爭的策略，更是行業向價值服務回歸的必然方向，也是中小物業公司于變局中開拓藍海的關鍵所在。

第二章

物業行業兩大禁忌：想暴富、高增長

物業行業的本質是長期主義，而非財富快車道。試圖在短期內實現暴利，或將發展節奏盲目加速，往往是企業陷入困境的根源。

德勝物業的 “責任、專業、高效” 價值排序，體現了在壓力下的戰略選擇：將責任與信任構建置于首位，專業能力需持續積累，而效率提升則應轉化為可持續的利潤。這提示企業，尤其在成長期，需抵御短期利潤誘惑，夯實服務根基。

真正的競爭力，來自于對社會發展與政策導向的深度契合，如順應“業主共有資金”趨勢，推動服務透明化與社區共治。在行業從粗放邁向精細的轉折點上，中小企業更應避開盲目求快，通過差異化、深耕服務本質，在專業與效率之間找到長期平衡，實現穩健生存與價值成長。

第三章

從“主動撤場”到“AI破局”

物業行業正面臨從粗放管理向精細化運營的關鍵轉型。傳統模式下，業委會與物業公司對資金賬戶理解不一、缺乏長期規劃、陷入“頭痛醫頭”的被動響應，成為項目難以持續的核心痛點。

主動撤場背后，折射出的是溝通機制缺失與服務計劃滯后。尤其在對老舊小區的管理中，歷史遺留問題復雜，若缺乏系統性的承接查驗與規劃能力，極易陷入反復整改、優先級混亂的困境。

AI技術的引入，為破解這一困局提供了新路徑。通過數字化工具進行全盤掃描與缺陷識別，建立“一樓一策”的精準檔案，不僅能提升承接查驗效率，更可為小區制定可執行、可調整的長期運維方案。從被動應對問題到主動預判風險，AI 正推動物業行業從粗放運營向精細化管理轉型，為企業在復雜市場環境中開辟新的生存空間。

第四章

「公共收益」不是分給業主的？

公共收益的歸屬與使用，是物業行業的核心爭議點。傳統認知中，將其直接分發給業主被視為“常規操作”，但更可持續的思路在于將其規劃為小區長期發展的資源。

小型物業公司在實踐中摸索出關鍵共識：公共收益并非必須以紅包形式分給業主。一次性分紅僅惠及當前業主，卻可能忽視小區長期維護需求，而將這筆資金投入房屋本體修繕、設施升級等領域，能惠及所有業主及未來使用者，實現資產保值增值。

在業主共有資金制度不斷完善的背景下，物業公司的核心價值已升級為專業管理與規劃能力，將這筆資金科學地用于未來十年甚至更久的社區建設中，使現有與未來的業主持續受益，從而實現社區整體價值的維護與提升。

第五章

物業費不高的小區，選包干制還是酬金制？

對于物業費偏低的小區，選擇包干制還是酬金制，已不僅是一個財務問題，更關乎服務可持續與權責平衡。

酬金制雖在理論上更透明，但在物業費嚴重不足、設施老舊的小區中，可能因運營成本剛性而導致服務難以維持，甚至出現業委會“必虧”的局面。因此，部分老舊小區業委會開始“逆向”選擇包干制，其邏輯在于將成本控制與運營效率的壓力轉移至物業公司，倒逼其通過優化管理、降低冗余開支實現高效運營。

值得注意的是，新環境下的包干制并非物業公司 “隨心所欲”，仍需滿足業主核心訴求。對于業委會而言，包干制既能明確服務要求、鎖定自身權益，又無需承擔運營風險，成為低物業費小區平衡服務質量與成本控制的明智選擇。

第六章

物業公司在虧錢，為什么越開越多！

社保、最低工資連年上漲，物業費卻長期維穩，物業行業看似 “虧損常態化”，卻呈現出從二十年前兩萬余家增至三十余萬家的擴張態勢，背后藏著行業獨特的生存邏輯。

核心關鍵在于 “隱性利潤空間” 與管理效率的博弈。行業長期存在 “藏利潤” 的生存智慧，通過精細化運營壓縮成本，在看似微薄的物業費中擠出盈利空間，即所謂 “穿衣服顯瘦，脫衣服有肉”。而業主共有資金制度下的基本賬戶模式，更揭示了盈利的關鍵密碼 —— 收繳率 100% 的基本賬戶小區均無虧損，甚至有結余，印證了規范管理與資金高效運轉的重要性。

此外，資質取消、收并購熱潮催生行業 “百花齊放”，企業競爭核心已轉向專業服務與業主情緒價值的雙重滿足，并在此基礎上構建可持續的服務定價與成本控制能力。這標志著行業從數量擴張，進入以專業價值驅動的高質量發展階段。

第七章

物業費像一筆“糊涂賬”，酬金制就能解決？

物業費管理的透明化，正從行業挑戰轉變為核心競爭力。一種融合二者優勢的“透明包干制”正被探索：物業公司承諾小區年度物業費上限，并按固定比例收取酬金，其余全部資金用于服務提升或留作小區共有結余。

這種模式下，物業公司收益與總收入掛鉤，而非成本結余，從而激勵其保障服務質量與收繳率；同時，所有支出與結余清晰可查，既給業主吃下 “定心丸”，又通過條款規避業委會斷檔后的資金濫用問題。

這不僅是財務模式的創新，更是專業能力的體現——通過合同中明確約定物業費上限與服務標準，即便在業委會空窗期也能確保運營連續性與預算可控。它標志著行業從“被動管理”走向“共建共信”，在透明規則下實現企業合理回報與社區長期利益的平衡。

第八章

包干制的物業公司做到合同約定了嗎?

包干制模式下，物業服務是否真正履約，常成為業主與物業公司之間的認知盲區。合同雖在，但“做了”與“做好”之間存在落差——業主期待的是服務效果，而物業公司往往只按成本項執行標準動作。

維權困境加劇了這一矛盾。單個業主難以舉證物業公司履約不全，需通過業主大會集體決策，過程漫長且成本高昂，導致許多服務問題最終不了了之。這使部分物業公司在包干制下得以維持低質量運營。

技術正成為破解之道。通過 AI 掃描、睿單系統等工具，可將小區現狀轉化為可視數據，明確服務基線并納入合同約定。基于人流、設施狀況等動態數據，還能優化作業時間與資源配置，實現從“經驗驅動”到“數據驅動”的服務升級。

這不僅提升了服務精準度，更構建了“物業可解釋性”，讓服務過程與價值清晰可見，推動包干制從粗放執行走向透明、可信的履約新階段。

第九章

未來物業公司還能靠“套用標準”嗎?

傳統物業公司 “一套標準用到底” 的粗放模式已難適配市場需求，隨著技術發展與業主訴求升級，“一樓一策” 的精細化運營成為行業新趨勢。

不同小區在設施條件、業主需求、成本結構上存在差異，盲目套用標準易導致服務脫節、運營虧損。行業正轉向以業主共有資金透明化模式建立信任基礎，再借助睿單系統等工具，通過數字系統進行全盤掃描、問題預警與流程優化，使服務從“被動響應”轉向“主動管理”。

通過數據化手段定制專屬維護策略，讓每個項目都擁有適配自身特點的管理方案，既解決了傳統模式的水土不服，又通過精準服務提升業主體驗。未來物業公司的核心能力，在于能基于具體小區數據，制定并執行“一樓一策”的個性化維護方案，這也成為行業高質量發展的核心方向。

結尾

無論是中小物業的差異化突圍、技術驅動的精細化升級，還是透明化機制的信任構建，本質都是對 “服務創造價值” 本質的回歸。

未來，唯有緊扣政策導向、貼合業主需求，以長期主義深耕專業、合理運用技術工具提升效率，才能實現企業、業主與社區的共贏。物業行業的高質量發展，終將在規范與創新中邁向更可持續的新生態。