當業主就選取物業難以達成一致意見時，業委會此時能否自行聘請？

當部分業主因怠于行使共同管理權，未能積極參與業主大會，導致關乎小區共同利益的事項無法形成有效決議時，業主委員會為維持小區基本運轉而與物業服務企業簽訂的服務協議，未參與或反對的業主是否仍然享有請求撤銷該合同的權利？

一、 案情回顧與爭議焦點

江蘇省常熟市某住宅小區于2007年選舉成立了業主委員會。為解決地下車庫產權、房屋質量、物業服務企業選聘及收費標準等關乎業主切身利益的重要問題，業主委員會曾兩次委托當時提供服務的物業公司，組織召開業主大會進行商議。然而，兩次會議皆因大部分業主缺席，未能達到法定表決人數，最終無法形成任何有效決議。

2009年，為解決小區日常管理服務問題，維護基本秩序，該小區業主委員會與提供前期服務的物業公司簽訂了一份《物業服務合同》，其中明確了物業服務費的標準與繳納期限。合同簽訂后，物業公司依約提供服務，大部分業主也陸續按此標準繳納了費用。但業主李某長期拖欠物業管理費，被物業公司訴至法院追討。

與此同時，李某亦主動提起訴訟，將小區業主委員會及物業公司一同告上法庭。李某主張，業主委員會與物業公司簽訂的這份合同，并未依法經業主大會表決通過，違反了法定程序。此外，他認為合同中約定的收費標準條款不合理，加重了業主的經濟責任，變相排除了業主的主要權利，損害了包括其在內的部分業主的合法權益。因此，李某請求法院撤銷這份物業服務合同。

訴訟過程中，業主委員會未出庭答辯。物業公司則辯稱：首先，李某主張撤銷合同的權利已超過法律規定的一年除斥期間；其次，該合同內容曾進行公示，并已獲得絕大多數業主的事實認可與履行；最后，約定的物業管理費是綜合考量電梯運營等多項成本后確定的，并未顯失公平，不存在侵害業主權益的情形。

本案的核心爭議點在于：當部分業主因怠于行使共同管理權，未能積極參與業主大會，導致關乎小區共同利益的事項無法形成有效決議時，業主委員會為維持小區基本運轉而與物業服務企業簽訂的服務協議，未參與或反對的業主是否仍然享有請求撤銷該合同的權利？

二、法院審理與裁判結果

一審法院經審理認為，民事活動應當遵循誠實信用原則。本案中，業主委員會已兩次嘗試召開業主大會均告失敗，在此情況下，為保障小區正常運行，避免業主生活秩序陷入混亂，其與提供服務的物業公司續簽合同，具有現實合理性。物業公司已實際提供服務，大部分業主也通過繳費行為表示接受。李某在因欠費被訴后，再行提起本案撤銷之訴，有違誠信。若支持其訴請，可能損害已形成穩定履行狀態的多數業主利益及小區整體秩序。法院同時指出，若李某認為物業公司服務不達標，應通過法定程序，組織召開業主大會進行決議。據此，一審法院判決駁回了李某的訴訟請求。

李某不服，提起上訴。二審法院進一步闡釋認為，業主委員會在業主大會無法形成決議的困境下簽訂合同，主觀上并無侵害業主權益的故意，客觀上合同已得到大部分業主的事實認可并長期履行。李某未能提供充分證據證明合同約定的收費標準存在違反法律法規強制性規定、擅自提高標準或擴大范圍的情形。對于收費標準有異議，正確的途徑仍是啟動業主大會集體決策程序。因此，二審法院最終判決維持原判。

三、 案件評析與法理思考

本案判決在司法實踐中引發了一定討論，其處理思路體現了在成文法規與現實治理困境之間尋求平衡的司法考量。

一方面，從嚴格的形式合法性角度看，涉案《物業服務合同》確實未滿足《物業管理條例》第十二條規定的“經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意”這一程序要件。依據相關司法解釋，符合特定情形的業主，理論上可請求撤銷該決定。

然而，本案兩審法院均未支持業主李某的訴求，其裁判邏輯背后有著深刻的多重考量，根本原因可歸納為以下三點：

對業主怠于行使權利的消極評價與權利限制。本案糾紛的根源在于業主共同管理權的集體“沉睡”。業主委員會兩次召集會議均因參會人數不足而流產，這直接導致了小區公共事務決策機制的失靈。法院在裁判中隱含了一層判斷：業主長期、消極地不參與集體決策，在某種程度上可視為對其特定時期共管權利（包括對后續產生決議的異議權）的放棄或限制。當業主因其自身原因導致法定決策程序無法啟動時，再單純以程序瑕疵為由否定為維護小區基本秩序而采取的必要措施，其請求權的基礎將受到削弱。這實則是對“權利不行使即可能減損”原則在社區治理語境下的適用。

側重考察實質公平與多數人穩定利益的保護。法院并未拘泥于程序瑕疵，而是將審查重點放在了合同內容的實質公平性及其履行效果上。調查顯示，合同簽訂后，物業公司持續提供了服務，而占多數的業主通過持續繳納物業費的行為，以實際行動接受了合同條款。這形成了一個事實上的履行合意和穩定的社區管理狀態。李某未能舉證證明合同內容存在法定無效或可撤銷的實質性瑕疵（如價格違法、顯失公平）。在此情況下，若僅因程序缺陷就推翻一個已被廣泛接受且正在履行的合同，將破壞已形成的社區管理秩序，可能損害更多善意履行義務的業主的利益。司法裁判在此傾向于維護既有秩序的穩定性。

對業主委員會自治的尊重與司法介入的謙抑。業主委員會是業主大會的執行機構，其行為屬于社區自治范疇。法院在裁判中秉持了司法權對團體內部自治事務的審慎介入原則。只要業主委員會的行為未明顯違反法律強制性規定，未實質侵害業主合法權益，司法機關不宜過度干預其基于管理需要作出的決策。對于部分業主不認可業主委員會行為的情況，法律已提供了內部救濟渠道——即通過業主大會進行重新決議。鼓勵通過內部自治機制解決分歧，而非動輒訴諸司法，更有利于培育健康、理性的社區治理生態。

結語

常熟這一案例揭示了中國城市社區治理中普遍存在的“議而不決”、“決而難行”的困境。建筑物區分所有權并非純粹的個人權利，其有效行使高度依賴于積極的集體參與和協商。法律賦予業主撤銷權，旨在防止自治組織濫用權力侵害個體權益，但這項權利的行使并非沒有邊界。當業主自身長期缺席集體決策過程，而后又試圖利用嚴格的程序規定來否定為維持社區基本運轉所必需的管理行為時，其訴求難以獲得司法支持。