物業(yè)費，收不上來了

文/樂居財經(jīng) 徐酒眠

2020年，物業(yè)行業(yè)站在聚光燈下。

那一年，上市潮洶涌而至，全年18家物企登陸港交所，募資超百億。低負債、有穩(wěn)定現(xiàn)金流，有無限的想象空間……資本市場爭相為房地產(chǎn)行業(yè)最后的“現(xiàn)金奶牛”投票。

最近兩年，聚光燈變成了放大鏡。

因“物業(yè)費結(jié)算困難”“現(xiàn)金流持續(xù)虧損”，今年年初，央企物管公司保利物業(yè)在上海向中冶祥騰城市佳園、中冶祥騰城市廣場發(fā)出蓋著紅色公章的撤場告知函，而這距離其入駐這兩個項目僅過去6個月。

差不多同一時間，幾百公里外，濟南假日麗景花園的業(yè)主們，也收到了服務(wù)不到6個月的物業(yè)的告別信，物華尚品物業(yè)在通知上寫著：“小區(qū)拖欠物業(yè)費現(xiàn)象過于嚴(yán)重，根本不能滿足運轉(zhuǎn)和支出成本”。

過去的一年，物業(yè)撤場潮集中爆發(fā)。據(jù)全網(wǎng)披露項目數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2025年物業(yè)撤場項目173個，其中近三分之二為物業(yè)公司主動退出。

而與之對應(yīng)的另一面，則是更觸目驚心的一組數(shù)字：2025年全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)（500強）平均收繳率跌破71%的生死線，住宅滿意度跌至69.1分的歷史新低。

一邊是業(yè)主“物業(yè)費太貴、服務(wù)太差”的不滿聲浪，一邊是物業(yè)公司“做一單虧一單”的無奈撤退。這個曾經(jīng)被視為房地產(chǎn)行業(yè)“現(xiàn)金奶牛”的黃金賽道，正在上演一場罕見的“雙向逃離”。

直面現(xiàn)實，一個尖銳的問題浮出：當(dāng)一個行業(yè)的兩個核心主體——服務(wù)者與被服務(wù)者——都覺得自己是“受害者”時，這個行業(yè)的商業(yè)邏輯，到底哪里出了錯？

失守的收繳率

物業(yè)費收不上來了。

日前，克而瑞物管研究中心公布的數(shù)據(jù)顯示：2025年，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)（500強）平均收繳率已降至71%，連續(xù)四年下滑。上市物企收繳率為78%，中小物企則普遍低于65%，部分甚至跌破50%。

收繳率是什么？可以說是物業(yè)公司的“造血能力”。

一個行業(yè)共識是，通常80%以上的物業(yè)費收繳率才能保障小區(qū)基本服務(wù)的正常運行。低于這一數(shù)值，小區(qū)可能面臨保潔降薪、保安裁員、電梯壞了沒錢修，基礎(chǔ)服務(wù)難以保障。

在人力成本剛性上漲、通脹壓力持續(xù)的背景下，收繳率的下降直接導(dǎo)致物企現(xiàn)金流吃緊，進而壓縮服務(wù)投入，形成惡性循環(huán)。

而克而瑞物管研究中心給出的預(yù)測是，“未來，行業(yè)收繳率下行的趨勢仍將持續(xù)，行業(yè)現(xiàn)金流與運營穩(wěn)定性將持續(xù)承壓。”

收繳率節(jié)節(jié)失守的另一面，是業(yè)主滿意度的持續(xù)下滑。

克而瑞物管調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2025年，全國住宅物業(yè)服務(wù)滿意度為69.1分，較2024年下滑約2個百分點，創(chuàng)下近年新低。

滿意度與收繳率“雙殺”，于是物業(yè)撤場潮來了。據(jù)全網(wǎng)披露項目數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2025年物業(yè)撤場項目173個，其中近三分之二為物業(yè)公司主動退出。

根據(jù)公開信息，物業(yè)宣布撤場的原因大致可分為兩類：

一是“主動退出”。面對收繳率跌破60%、甚至50%的“問題小區(qū)”，面對政策限價帶來的利潤天花板，許多物企算不過賬來。與其陷入無休止的投訴與虧損，不如壯士斷腕，主動止損。

二是“被動清退”。業(yè)主對服務(wù)的不滿積累到一定程度，通過成立業(yè)委會、召開業(yè)主大會將服務(wù)不達標(biāo)的物企清退，選聘新的物業(yè)進場。

如果說物業(yè)費收繳率下滑是慢性病，那么物業(yè)集中大撤場就是急性發(fā)作。但無論主動還是被動，物業(yè)撤場不是故事的結(jié)局，如果一個小區(qū)連續(xù)幾任物業(yè)都未能“治愈”收繳率，最后受傷最深的應(yīng)該還是生活在其中的業(yè)主們。

誰按下的暫停鍵

為什么業(yè)主不愿意物業(yè)費了？

表面看，是因為近幾年普遍錢緊了。

經(jīng)濟下行周期，居民收入預(yù)期不穩(wěn)，物業(yè)費這類“固定支出”首當(dāng)其沖被砍。與此同時，政策也在“助攻”——多地出臺空置房物業(yè)費折扣，比如江蘇給出七折、山東打到六折，空置率高的項目直接被砍掉大半收入。

但更深層的原因，是業(yè)主與物業(yè)雙方的信任碎了。克而瑞的報告也是將收繳率困境歸因于政策、市場與業(yè)主行為的三重擠壓，而更深層次的矛盾，在于物業(yè)與業(yè)主之間信任鏈條的徹底斷裂。

保潔頻次縮水、安保形同虛設(shè)、設(shè)施維修滯后……當(dāng)業(yè)主繳納的物業(yè)費、尤其是高價物業(yè)費與得到的服務(wù)嚴(yán)重不匹配時，對質(zhì)價不符的叩問引發(fā)不滿情緒爆發(fā)。

而電梯廣告費等公共收益的不透明，以及維修資金的使用黑洞，則同慢性毒藥，日復(fù)一日地侵蝕著業(yè)主本就薄弱的信任。

當(dāng)物業(yè)履約不到位、質(zhì)價不符，以及上游地產(chǎn)部分項目在交付中就存在瑕疵（盡管可能并不在物業(yè)能力解決范圍與指責(zé)之內(nèi)）時，業(yè)主面臨的是“個體維權(quán)成本過高，集體行動難以組織”的困境。走法律途徑周期長、舉證難，拒交物業(yè)費便成了最直接、成本最低的“維權(quán)武器”。

外部因素，則有政策限價與輿論的推波助瀾。

政策層面，政府指導(dǎo)價限制了物業(yè)費的上漲空間，在企業(yè)成本上升時，既不能通過提價緩解壓力，又無法滿足業(yè)主對服務(wù)提升的期待。而空置房物業(yè)費折扣政策，雖然減輕了部分業(yè)主負擔(dān)，但也客觀上減少了物企的營收。

更麻煩的是，輿論環(huán)境對物業(yè)并不友好。

政策文件側(cè)重保障業(yè)主權(quán)益無可厚非，但媒體報道聚焦“物業(yè)糾紛”，部分自媒體熱衷“取消物業(yè)”的極端言論——這些聲音疊加，形成了一種“物業(yè)與業(yè)主天然對立”的氛圍。

在這種氛圍里，拒繳物業(yè)費被包裝成“維權(quán)”，不交錢的人反而站在了道德高地上。繳費意愿進一步降低，抵觸情緒被不斷放大。

于是，物業(yè)成了“靶子”，業(yè)主成了“法官”，而收繳率，就是那張判決書。

陣痛與新生

站在2026年的春天回望，2025年注定是物業(yè)行業(yè)的一個分水嶺。

這一年，收繳率跌破71%，滿意度創(chuàng)下新低，173個項目被物業(yè)公司主動“拋盤”；這一年，曾經(jīng)被資本市場捧上神壇的“現(xiàn)金奶牛”，在保利、萬科、中海等頭部物企的撤場函中，顯露出了真實的血色。

但硬幣的另一面同樣值得記錄。

也是在2025年，碧桂園服務(wù)在在上海靜安區(qū)一個房齡超40年、物業(yè)費不足1元的老舊小區(qū)（上海靜安區(qū)陽曲小區(qū)），通過整合周邊資源、開發(fā)增值服務(wù)、構(gòu)建共治模式，實現(xiàn)了“微利可持續(xù)”的運營破局。

萬科物業(yè)探索的“彈性定價”模式在多個項目落地。其中，去年6月30日重新簽訂了物業(yè)服務(wù)合同的重慶萬科金域?qū)W府翰林小區(qū)，在實踐這一模式時首次有了相關(guān)政府部門指導(dǎo)、參與。

這些零星的亮色，勾勒出行業(yè)轉(zhuǎn)型的方向。

2025年失守的收繳率與爆發(fā)的撤場潮，并非行業(yè)的終點，它更像是一場遲來的成人禮，宣告物業(yè)行業(yè)依附于地產(chǎn)粗放擴張的時代徹底終結(jié)，開啟了回歸服務(wù)本質(zhì)、重構(gòu)信任關(guān)系的新周期。

當(dāng)業(yè)主與物業(yè)公司都在這場博弈中經(jīng)歷了“受害者”的陣痛，或許才能真正理解：物業(yè)服務(wù)從來不是單方面的施舍與索取，而是基于契約精神的平等交換，是基于信任的共同體營造。

而那些能夠用透明重建信任、用專業(yè)創(chuàng)造價值、用共治凝聚共識的物企，則最終將在行業(yè)洗牌中贏得新的增長空間。