2025樓市盤點：整體量穩價跌，二手房成交創2021以來新高

2025年房地產市場整體量穩價跌，以價換量尋求新平衡。

克而瑞監測數據顯示，2025年全國30個重點城市新增住房成交面積約3.26億平方米，同比降7%。

從絕對量來看，與2022年基本相當，為行業調整以來四年中間水平，這也意味著居民住房有效需求基本穩定。

新房市場持續去庫存

具體來看，新房方面，克而瑞監測數據顯示，2025年全國重點30城新建商品住宅成交面積約1.16億平方米，同比下降18%，降幅較2024年顯著收窄。

新增供應面積方面，新房供應受到一定約束。據克而瑞監測，全國重點30城市新建商品住宅新增供應面積已不足1億平僅約9265萬平方米，同比再減少9%。

根據測算，2025年新房供求比約0.81，已經連續三年保持在0.8左右，說明整體新房市場供不應求持續去庫存。

克而瑞研究中心指出，從近五年行業調整曲線看，整體新房市場仍處于“L”型止跌回穩通道中，維持了2021年快速下跌之后穩步筑底的態勢。

當前，房地產行業仍處于止跌回穩的關鍵周期，考慮到2024年下半年行業交易量基數已大幅抬升，2025年新房交易量同比降幅收窄的表現符合市場較佳預期。

二手房成交規模創2021以來新高

二手房方面，2025年價格調整進入“市場化深水區”。

即便同一板塊內，隨著新房與二手房在價格上的差距逐漸拉大，尤其是次新房源的大量掛牌，分流了一部分新房剛需和改善客群，促進了二手房成交規模持續高位。

克而瑞監測數據顯示，2025年全國重點30城市二手住宅累計成交面積約2.14億平方米，為新房面積的1.85倍，同比持平微增0.2%，再次創下2021年行業調整以來規模新高。

從各線城市表現來看，一線城市“以價換量”效果顯著，2025年成交面積同比增長2%。其中，上海、深圳成交量反彈明顯，同比分別增長7%和4%。

特別是300萬元總價以內剛需成交占比超60%，位于產業核心區或優質學區周邊房源價格更為抗跌，同時市場掛牌量先高后落，但“老破小”與“次新品質盤”價格走勢差別較大，多數區域的“老破小”價格基本企穩，租金回報率超過2%。

二線城市方面，盡管2025年成交面積整體同比下降1%，但成都、杭州、天津、西安、武漢、南京等核心城市二手房市場走出內生驅動下的“獨立行情”。

憑借“產業-人口”正循環支撐展現出強大的市場內生修復能力，2025年這些城市的成交面積超過或接近1000萬平方米，2-3倍于新房成交規模，顯示出了相當大的住房市場容量空間。

市場整體將進入筑底橫盤階段

整體來看，2025年的中國住宅市場是一個“預期探底與筑底企穩并行”的年份。市場在一系列政策干預下，暫時遏制了螺旋式下滑的風險、初步實現止跌回穩的目標，但深層次的結構性庫存問題和房價下跌預期仍未完全解決，市場信心的修復仍需要一個更長過程。

展望2026年，宏觀經濟環境預期為溫和復蘇，這為房地產市場的止跌回穩提供了外部基礎。

對此，克而瑞研究中心預計，市場整體將進入“弱復蘇、緩平衡、深分化”的“L”型筑底橫盤階段。在保持政策的連續性和穩定性基礎上，給予市場明確的穩定預期。

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