4.56億元！上海獨棟辦公洋房成交，2025年上海甲級辦公樓市場需求逐季回升

2025年上海大宗交易市場各資產類型。 仲量聯行供圖

本報記者 李貝貝 上海報道

1月12日，方大炭素新材料科技股份有限公司（下稱“方大炭素”）（600516.SH）披露，旗下全資子公司通過司法拍賣方式，成功競得上海核心區位辦公樓資產。

這一企業自身業務布局的重要動作，反映出辦公樓資產在2025年上海大宗交易市場中的穩固吸引力。據仲量聯行方面統計，2025年，上海投資市場熱度持續回歸核心區域；投資性需求有所提升。同期辦公資產占據半壁江山，以52%的成交金額占比和42%的成交宗數占比，仍為投資者配置重點，穩固市場基本盤。

仲量聯行投資及資本市場華東區負責人孫翎向《華夏時報》記者表示，隨著REITs試點范圍進一步擴大，城市更新政策不斷落地，投資退出路徑愈發成熟，預計將迎來更多優質資產的交易機會。

方大炭素子公司拿下上海核心區域辦公樓資產

根據公告，方大炭素新材料科技股份有限公司全資子公司上海方大投資管理有限責任公司（下稱“上海方大”）競買淘寶網司法拍賣網絡平臺的位于上海市建國西路辦公樓1幢，標的房產總面積2997.83平米，競拍價格4.56億元。

方大炭素在公告中指出，本次交易是為滿足上海方大業務發展的需要。工商信息顯示，上海方大投資管理有限責任公司由方大炭素新材料科技股份有限公司100%持有，后者主要業務是石墨電極、塊狀炭磚、等靜壓石墨、核電用炭/石墨材料、石墨烯材料、炭炭復合材料及炭素制品生產用主要原料煤系針狀焦、低硫煅后石油焦和煤瀝青等的研制、生產與銷售。

司法拍賣信息顯示，上海市第三中級人民法院于2024年11月28日作出（2024）滬03破1075號民事裁定書，裁定受理上海維羅納置業發展有限公司（下稱“維羅納公司”）破產清算一案，并于2024年12月5日指定上海市匯業律師事務所擔任管理人。

據阿里資產平臺，上海市匯業律師事務所作為管理人于2026年1月11日10時至2026年1月12日在淘寶網司法拍賣網絡平臺對維羅納公司名下房產進行公開拍賣活動，監督單位為上海市第三中級人民法院，拍賣標的為位于上海市徐匯區的一棟辦公性質的花園洋房。

根據拍賣標的資料，該洋房位于上海市建國西路319號，房屋類型為辦公樓，竣工日期為1998年，總層數為4層，目前為空置狀態。同時，拍賣標的有抵押、有查封。管理人將配合買受人向破產受理法院申請解除抵押、查封裁定書及協助執行通知書。據悉，上述辦公性質的花園洋房評估價為4.8308億元，折合評估單價161143元/平米，起拍價為4.56億元。

競價結果確認書顯示，上海方大投資管理有限責任公司通過競買號C2664于1月12日在阿里資產平臺開展的“（破）上海市建國西路319號（建筑面積2997.83平米）”項目公開競價中，以最高應價勝出，成交價4.56億元，折合成交單價152110元/平米。

辦公資產穩居大宗交易市場核心

方大炭素子公司該筆交易，成為2025年上海辦公資產在大宗交易市場中穩固地位的縮影。

1月15日，仲量聯行提供的數據顯示，2025年上海大宗交易市場累計達成89宗交易，成交額錄得約487億元，同比下降15%；單體項目平均成交金額為5.5億元，較2024年均值5.6億元略有下降。

具體而言，2025年，辦公資產以52%的成交金額占比和42%的成交宗數占比，仍為投資者配置重點。其余資產類別的交易金額中，長租公寓占15%，零售物業占13%，此外酒店占8%，產業園區占6%，數據中心占5%。該機構分析認為，2025年多宗大體量核心標桿資產的成功交易，增強了商辦市場預期，反映出投資者對核心位置與回報率穩定的優質資產具有較強接受度，甚至可在一定程度上弱化土地剩余年限的制約。

從需求結構看，投資性需求占比達82%，較2024年進一步上升。伴隨著外地國企與民營企業家持續在上海布局，反映投資者對上海大宗資產長期增值仍具信心。從成交區位而言，內環內貢獻了42%成交金額和41%成交宗數，投資熱度持續回歸核心區域。

與大宗交易市場的穩健表現相呼應，2025年上海甲級寫字樓市場需求呈現逐季遞增態勢，供應端的集中釋放對空置率形成一定壓力，但這一壓力有望在2026年邊際緩解。

據該機構介紹，2025年四季度，上海共計31.5萬平米的項目竣工交付，全年新增供應錄得103.7萬平米。同期中央商務區錄得兩個項目竣工交付，共計24.3萬平米，推動空置率環比上升1.7個百分點，同比上升1.6個百分點，達到18.0%；非中央商務區錄得兩個項目竣工交付，總計7.2萬平米，全年新增供應達到70.8萬平米。

例如，2025年12月10日，太古地產宣布推出“前灘廣場”。該項目由太古地產與陸家嘴集團聯合開發，包含“前灘廣場一座”（One Qiantan Place）及“前灘廣場二座”（Two Qiantan Place）兩座超甲級辦公樓，是擴建后的前灘太古里綜合發展項目的辦公樓組成部分。

供需關系的變化直接反映在租金層面：2025年，整體市場持續利好租戶，租金仍處于下行通道。據仲量聯行統計，中央商務區市場租金環比下降2.8%，同比下降12.1%，達到6.4元/平米/天。多數業主在租賃條款方面保持靈活的協商空間。部分維持較高出租率的業主則采取較為穩定的策略。非中央商務區租金環比下降2.7%，同比下降11.0%，達到4.2元/平米/天。較高的空置率使得業主繼續調整租金預期并提供具有吸引力的激勵政策。

仲量聯行上海商業地產部總監兼華東區零售地產部負責人黃臻向記者表示：“整體市場繼續利好租戶方，企業利用當前市場條件積極爭取有利的租約條款和升級機會，部分行業在年末錄得大面積成交?！?/p>

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧