物企批量撤離低價(jià)社區(qū)：邏輯與隱憂！

2025年，“撤場(chǎng)”一詞意外成為物管行業(yè)的高頻關(guān)鍵詞。伴隨業(yè)主維權(quán)意識(shí)覺(jué)醒、物業(yè)費(fèi)降價(jià)潮蔓延及多方矛盾激化，越來(lái)越多物業(yè)公司選擇退出部分社區(qū)。在全年撤場(chǎng)的物企中，被動(dòng)撤場(chǎng)占比僅15%，而主動(dòng)撤場(chǎng)比例高達(dá)85%，這一數(shù)據(jù)令人矚目，其中不乏中海物業(yè)、雅生活等頭部品牌房企的身影。

物企被動(dòng)撤場(chǎng)的邏輯清晰可見(jiàn)：物業(yè)費(fèi)降價(jià)后，收入縮水與剛性成本上漲形成尖銳矛盾，既難以維持原有服務(wù)品質(zhì)，更無(wú)法實(shí)現(xiàn)盈利，最終只能無(wú)奈離場(chǎng)。相較于被動(dòng)撤場(chǎng)的“被迫性”，主動(dòng)撤場(chǎng)的深層邏輯雖較少見(jiàn)諸媒體，卻在多家上市物企的業(yè)績(jī)報(bào)告中顯露無(wú)遺。世茂服務(wù)、招商積余、碧桂園服務(wù)等企業(yè)均在年報(bào)或中報(bào)中明確提及，為優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，主動(dòng)退出了一批低質(zhì)、高風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)期虧損的項(xiàng)目。

在管面積的變化成為最直接的佐證。2025年中期業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，60余家上市物企中，有20家出現(xiàn)在管面積負(fù)增長(zhǎng)，而上年年報(bào)中這一數(shù)字僅為7家，核心原因便是大規(guī)模主動(dòng)清退低質(zhì)低價(jià)項(xiàng)目。以中海物業(yè)為例，繼年報(bào)披露退盤(pán)4450萬(wàn)平方米后，中期再度主動(dòng)退盤(pán)2680萬(wàn)平方米，僅依靠關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目輸送與外部?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目拓展，才維持了在管面積的整體增長(zhǎng)。雅生活則通過(guò)精簡(jiǎn)城市布局，將覆蓋城市從200個(gè)逐步縮減至50個(gè)，直接導(dǎo)致在管面積同比降速10.39%，且后續(xù)降速可能進(jìn)一步擴(kuò)大。

若說(shuō)被動(dòng)撤場(chǎng)是物企未陷入實(shí)質(zhì)性虧損前的“提前止損”，那么主動(dòng)撤場(chǎng)則是企業(yè)在持續(xù)虧損壓力下的“斷尾求生”。無(wú)論哪種形式，都指向同一個(gè)核心結(jié)論——物企正批量撤離“低價(jià)社區(qū)”。這里的“低價(jià)”并非僅指老舊小區(qū)，還包括一二線城市中物業(yè)費(fèi)與服務(wù)品質(zhì)嚴(yán)重不匹配的次新小區(qū)，兩類(lèi)社區(qū)的運(yùn)營(yíng)困境各有側(cè)重。

老舊小區(qū)的痛點(diǎn)在于“成本高、收費(fèi)低”的結(jié)構(gòu)性矛盾。這類(lèi)小區(qū)普遍面臨電梯大修、水管更換、路燈更新等高頻維保需求，而保安、保潔等基礎(chǔ)崗位的人力成本連年上漲，運(yùn)營(yíng)成本持續(xù)攀升。但受歷史收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)限制，物業(yè)費(fèi)長(zhǎng)期無(wú)法同步上調(diào)，盈利空間被持續(xù)擠壓，最終超出物企的承受極限。

次新小區(qū)的困境則源于“維權(quán)升級(jí)與服務(wù)縮水”的惡性循環(huán)。一二線城市的次新小區(qū)業(yè)主群體普遍學(xué)歷較高、維權(quán)意識(shí)更強(qiáng)，一旦感知服務(wù)未達(dá)預(yù)期，便可能選擇拒繳物業(yè)費(fèi)。而物企在收入減少的情況下，只能通過(guò)縮減服務(wù)人員、降低維保頻率等方式減配服務(wù)，此舉又會(huì)進(jìn)一步激化業(yè)主不滿(mǎn)，形成“拒繳—減配—更激烈拒繳”的死胡同，最終迫使物企選擇離場(chǎng)。

原本“業(yè)主繳費(fèi)、物業(yè)提供服務(wù)”的雙贏關(guān)系，在部分社區(qū)逐漸演變?yōu)殡p輸困局。對(duì)物企而言，撤離虧損項(xiàng)目雖短期內(nèi)影響業(yè)績(jī)，但可將資源聚焦于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，渡過(guò)行業(yè)調(diào)整期；對(duì)業(yè)主而言，后果卻更為直接且長(zhǎng)遠(yuǎn)。縱觀各地案例，被非理性業(yè)主或業(yè)委會(huì)“趕走”物業(yè)，或是物企主動(dòng)撤場(chǎng)的小區(qū)，鮮有“下一個(gè)更好”的結(jié)局。

杭州萬(wàn)固珺府便是典型案例：業(yè)委會(huì)以降價(jià)為條件脅迫濱江服務(wù)撤場(chǎng)后，新物業(yè)招標(biāo)多次流拍，過(guò)渡物業(yè)服務(wù)質(zhì)量堪憂，導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境惡化、房屋貶值，不少業(yè)主開(kāi)始懷念濱江服務(wù)的專(zhuān)業(yè)管理。武漢城投瀚城璞岸小區(qū)在更換物業(yè)后，新入駐的潤(rùn)加物業(yè)物業(yè)費(fèi)較之前上漲明顯，部分業(yè)主直呼“得不償失”，吐槽聲不斷。

站在客觀角度，物業(yè)公司雖肩負(fù)社區(qū)服務(wù)的社會(huì)責(zé)任，但本質(zhì)上是自負(fù)盈虧的市場(chǎng)主體，退出低價(jià)小區(qū)實(shí)屬無(wú)奈之舉。當(dāng)前物企不僅要應(yīng)對(duì)消費(fèi)降級(jí)、宏觀環(huán)境變化及關(guān)聯(lián)方波動(dòng)的壓力，還要承受民情輿論裹挾下的丟盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)。主動(dòng)撤場(chǎng)短期內(nèi)看似是業(yè)績(jī)減分項(xiàng)，但長(zhǎng)期來(lái)看，卻是堅(jiān)守服務(wù)質(zhì)量底線、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。

物企撤場(chǎng)的壓力，最終還是傳導(dǎo)至被撤場(chǎng)的低價(jià)社區(qū)。事實(shí)上，本輪物業(yè)撤場(chǎng)潮既是行業(yè)洗牌的必然結(jié)果，也是重塑業(yè)主與業(yè)委會(huì)認(rèn)知的重要過(guò)程。對(duì)于服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、漠視業(yè)主需求的物企，被更換無(wú)可厚非，這也倒逼行業(yè)提升服務(wù)水平；但對(duì)于服務(wù)與收費(fèi)相匹配，卻因業(yè)主非理性拒繳物業(yè)費(fèi)而陷入困境的項(xiàng)目，業(yè)主與業(yè)委會(huì)更需反思——質(zhì)價(jià)相符是市場(chǎng)規(guī)律，過(guò)度追求“低價(jià)”最終只會(huì)導(dǎo)致服務(wù)品質(zhì)崩塌，損害自身根本利益。

當(dāng)前部分業(yè)主試圖通過(guò)壓低物業(yè)費(fèi)減輕生活負(fù)擔(dān)，但當(dāng)費(fèi)用跌破成本線時(shí)，必然引發(fā)服務(wù)縮水，最終形成“低價(jià)—劣質(zhì)—欠費(fèi)—撤場(chǎng)”的惡性循環(huán)。未來(lái)，物管行業(yè)唯有回歸“質(zhì)價(jià)相符”的核心邏輯，物企聚焦優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目提升服務(wù)價(jià)值，業(yè)主樹(shù)立理性繳費(fèi)與權(quán)責(zé)對(duì)等意識(shí)，才能打破雙輸困局，實(shí)現(xiàn)行業(yè)與社區(qū)的良性發(fā)展。