沈陽兩中鐵小區物業同時面臨撤場，背后原因不一

中房報記者 孟雙奎 通訊員 胡建國丨沈陽報道

近段時間，沈陽兩個由中鐵開發的住宅小區不太平靜。物業公司即將換手，為不少業主帶來一絲隱憂。

位于沈北新區的中鐵人杰水岸小區，物業企業告知業主，將于2026年1月31日正式退出小區物業管理服務，終止物業服務合同。

而在于洪區的中鐵諾德閱香湖小區，在一場交接風波之后，2025年12月26日，業委會公示了物業招標結果，意味著目前的物業企業也將撤場。

多位業主向中國房地產報記者反映了對后續物業服務的擔心。兩家物業撤場，究竟背后有何原因？

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人杰水岸小區：業主不滿，物業公司無奈

中鐵人杰水岸小區。胡建國/攝

中鐵人杰水岸小區是由沈陽中鐵盛豐置業有限公司開發的住宅小區，占地近50萬平方米，共分三期，從2010年至2015年陸續交付?，F有居民5300多戶。物業企業為北京中鐵安潤物業服務有限公司沈陽分公司。

元旦前夕，記者走訪園區。冬日午后的陽光下，業主陳大哥手持鐵鍬，正在樓下綠化帶的小道上除雪?！拔飿I只給園區主路除雪，小道和活動區只能靠自己動手了?！标惔蟾缯f。

多位業主向記者表達了對物業服務的不滿，主要包括：園區經常停水；環境保潔不到位、園區小門常開等。

二期業主劉先生表示：“我家房子和車庫都漏水，物業公司遲遲不給維修。”

業主們告訴記者，園區高層的物業費為1.75元/平方米左右，別墅區為2.8元/平方米。

記者來到園區內的物業公司辦公室，發現墻上貼著一紙關于物業公司撤場的告知函，多位業主正在服務窗口辦理物業費補繳或退費。

中鐵人杰水岸物業服務中心。胡建國/攝

安潤物業沈陽分公司負責人王先生向記者表示，業主們反映的一些情況屬實，但問題的根源并不全在物業公司。

“我們撤場的原因是虧損嚴重。長期以來園區物業費收繳率偏低，近期只有50%左右。而我們維持職工開支的最低收繳率是65%?！?/p>

關于多位業主反映的停水問題，王先生解釋說，園區的樓外自來水管線，早已移交給沈北新區的錦北水務，“可是一旦因管線維修造成停水，很多業主就抱怨物業，我們也很無奈?！?/p>

那么為何園區管線頻發維修？王先生說，不光是園區管線，樓內閥門和管線也已經過了開發商的保修期，面臨老化和維修問題。

“按照相關規定，對于管線老化、外墻脫落這種公共區域維修，應該啟動維修基金。我們也向業委會提出過，但得到的答復是，啟動維修基金需要召開業主大會，需要園區三分之二業主參與，并超過半數通過才可以。走這個流程難度可想而知，因此除了一兩次應急維修，我們至今無法正常使用維修基金?！?/p>

王先生表示，雖然因持續性嚴重虧損，公司不得不撤出服務，但本著央企的責任擔當，一定會做好交接并站好最后一班崗，做到“來去清白”。

記者又聯系到園區業委會李主任。李主任表示，對于一些業主的怨言和物業公司的難處都能理解，雖然現任業委會成立以來，為消除一些誤會也做了大量工作，比如積極溝通錦北水務維護、更換園區水管等，但遺憾的是，物業費收繳率低和物業公司難以維持服務標準，二者進入了惡性循環，現在難以回頭?！艾F在已經不是誰是誰非的問題，我們現任業委會的當務之急，是不能讓園區陷入物業服務真空，為此我們也在會同社區研究解決方案?！?/p>

記者從人杰水岸社區了解到，安潤物業撤場之后，可能會在過渡期臨時引入一家物業公司進行服務。

業主安先生表示：“之前園區有一些業主提出物業自治管理，但個人認為，這么大的園區還是要引進一家品牌物業公司為好?！?/p>

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中鐵諾德閱香湖：撤場糾紛數月未平

中鐵諾德閱香湖小區。胡建國/攝

中鐵諾德閱香湖小區由沈陽中鐵閱湖置業有限公司開發，臨近丁香東湖的獨特位置使項目開盤價達到1.5萬元~2萬元/平方米。項目前期物業費每平方米在3元至5元范圍。

數日前，記者來到園區。多位業主向記者表示：“我們認為園區物業服務的質量與高額物業費不匹配。”

業主們反映的問題主要有：保潔服務不及時不到位；門崗保安執勤時間不足；小修小補拖延；園區違建無人管等。

業主蔡先生說：“我3年前剛入住的時候還算好，后來不知為何，保潔員清理樓道頻次越來越低，現在有時候好幾天都不來一次?！?/p>

業主吳女士稱，“當初看房的時候覺得園區環境不錯，有水系，有燈光，到現在燈光也不開了。一些地磚壞了很久也不修，連入戶大堂都經常有灰塵。”

記者在園區發現多處正在裝修改造的房屋，將建筑垃圾直接堆放在路邊，甚至侵占了路面。

中鐵諾德閱香湖小區有建筑垃圾占道。胡建國/攝

記者從業主口中了解到，項目前期物業為臺灣怡盛物業，但后來沈陽千翔物業管理有限公司取得了臺灣怡盛的項目品牌授權書，并接管了物業。

2024年前期物業服務合同到期，小區業委會準備引入其他物業公司。2025年7月份，通過招標，龍湖物業沈陽分公司與業委會簽訂物業服務合同，并準備于2025年10月末進場。但由于千翔物業拒絕交接，龍湖物業進場失敗。

“當天現場秩序比較混亂，一個要進場，另一個不讓，一些業主情緒也比較激動。”了解情況的業主裴先生說。

千翔物業為何拒絕交接？記者撥通該公司園區物業負責人朱先生電話。對方表示：“我們既不是拒絕撤場也不是拒絕交接?！?/p>

朱先生先是回應了一些業主的質疑：物業公司為每棟樓宇配備一名保潔，人數并沒有減少；關于園區違建和殘土堆放，物業公司對每一起都上報屬地行政執法部門，但并無權強行處理；取消的景觀亮化是開發商售樓時的臨時設施，并不是園區常設亮化。

朱先生也承認，在園區物業服務中確實有不盡如人意之處?！叭魏畏针y免會有瑕疵，部分業主基于物業費標準，心理預期較高，能夠理解。但是也不該因此拒交物業費吧?！?/p>

朱先生告訴記者，園區目前物業費繳費率僅有48%。

“無論如何，既然業主對物業服務不滿意，我們也接受解除合同并做好了撤場的準備。但之前龍湖物業并沒有依規走完備案流程，在這種情況下，我們本著對業主負責的態度，只能拒絕交接?！?/p>

記者隨后致電屬地北陵街道辦事處。城管科一位工作人員表示，街道辦事處曾對諾德閱香湖小區更換物業工作發過一個文件。

知情業主裴先生向記者提供了一份由街道辦事處下發的文件，發文時間為2025年10月31日，文件名為《關于指導諾德閱香湖小區規范開展公開招投標更換物業工作的意見》，發文對象為小區業委會。文件中稱“經查，你會在小區物業更換相關工作推進中，已對全體業主合法權益造成嚴重影響”，并要求業委會“嚴格遵循物業管理相關法律法規及法定程序，規范推進后續物業更換各項工作”。

裴先生說：“業委會與龍湖物業簽訂服務合同，廣大業主并不知情。街道和區房產局叫停龍湖物業進駐，我們是支持的。”

通過向街道辦事處和于洪區房產局了解情況，記者證實了千翔物業負責人朱先生和業主裴先生的說法，龍湖物業并沒有取得完整的合同備案。

另外，小區業主委員會在2025年12月8日公示，更換了業委會主任。12月26日，又公示了小區物業招標項目中標情況，根據評審結果，最終確定上海永升物業中標。

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業內人士：多方共同努力才能打破僵局

同一家開發商的兩個項目，一個為旗下物業，一個為外包物業，但最終均走到了撤場的境地。對于業主們來說，雖然對當下的物業服務有很多不滿，而將來的物業能否達到預期，還是個未知數。

據克而瑞物管調研數據顯示，2021~2024年期間，住宅物業換手率從1.7%持續攀升至3.3%。從2023年至2024年，住宅物業服務滿意度繼續下行，整體滿意度評分從71分降至69.3分。

現實中，以上兩個小區的例子并不鮮見，物業和業主雙方雖然各有委屈，最終只能以掙扎博弈后的黯然分手告終。

該如何破解這種因信任破裂陷入惡性循環，導致雙輸的僵局？

一位不愿具名的物業企業高管向記者表達了他的看法：

首先，物業費收繳率具有“慢熱性”，物業公司要靠誠信和專業的服務來贏得業主的信任，邁好第一步，不能輕易以收繳率低而縮減服務。

其次，業主要按照合同服務范圍來評價、監督物業服務，對服務瑕疵盡量通過積極溝通而不是批評苛責來解決，同時履行繳費義務是保障服務持續的基礎。

另外，開發商也要承擔應盡義務，不能把一些售后責任簡單甩鍋給物業；業委會選聘物業要從全體業主而不是部分群體的利益出發；街道、社區等部門要做好業主和物業之間的溝通橋梁，不光是運用法律法規，更要以情以理，使雙方矛盾得到緩沖和消解。

“總之，更換物業是最后的無奈之舉，并不是解決問題的最佳方案。只有多方互相理解，共同努力，才能打破‘誰來也干不好’的困局，營造和諧美好的居住環境?！?/p>