南京主城小區(qū)換物業(yè)，物企帶資140萬、空置房物業(yè)費(fèi)打7折！

在南京，物業(yè)公司“搶盤大戰(zhàn)”能有多拼？

就在最近，上鐵淮風(fēng)曉月?lián)Q物業(yè)，奧體物業(yè)和美的物業(yè)進(jìn)入最終PK環(huán)節(jié)。為了成功競聘上崗，花式卷小區(qū)環(huán)境、工程煥新不說，最多將帶資140萬進(jìn)場，把公共收益分成寫進(jìn)合同，空置房物業(yè)費(fèi)還打7折！

事實(shí)上這兩年，用真金白銀的投入、更為細(xì)分的服務(wù)競得服務(wù)項(xiàng)目，已成為物管行業(yè)的新趨勢。隨著物企們服務(wù)力的覺醒，越來越多的業(yè)主們，享受到了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

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先簡單復(fù)習(xí)上鐵淮風(fēng)曉月的情況。

小區(qū)位于雨花的賽虹橋板塊，周邊有花語江南、禹洲吉慶里、鳳凰和美等小區(qū)，步行5分鐘左右可達(dá)虹悅城。

項(xiàng)目所在地塊，由上鐵（南京滬鐵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）于2020年11月以37億底價競得。共打造9棟高層住宅，主力戶型110-142㎡，共計(jì)1140戶，2021年10月底首開，含包均價約4.6萬/㎡。

2024年8月底，淮風(fēng)曉月正式交付，由保利物業(yè)提供日常服務(wù)，物業(yè)費(fèi)主要由兩部分組成：高層物業(yè)費(fèi)2.6元/㎡/月+公共能耗費(fèi)0.5元/㎡/月。

根據(jù)小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議：小區(qū)業(yè)主委員會成立后，與甲方或其他物管企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)委托合同生效后，那么保利物業(yè)與淮風(fēng)曉月的服務(wù)協(xié)議自然終止。

根據(jù)淮風(fēng)曉月業(yè)委會公眾號的信息，銳評君梳理了小區(qū)更換物業(yè)的主要時間線：

2025年7月，淮風(fēng)曉月首屆業(yè)主委員會正式成立；

2025年10月，小區(qū)第一次業(yè)主大會臨時會議召開。當(dāng)時，主要議題之一是是否同意續(xù)聘保利物業(yè)。注意，由于淮風(fēng)曉月還有部分新房沒賣完，有表決權(quán)的總戶數(shù)為963戶。

2025年11月上旬，表決結(jié)果出爐，有效參與表決的769票里，650戶不同意續(xù)聘保利物業(yè)，面積占比達(dá)67%。

2025年12月中旬，淮風(fēng)曉月正式發(fā)布物業(yè)企業(yè)公開選聘公告。

很快，吸引來金地物業(yè)、奧體物業(yè)、美的物業(yè)、華潤物業(yè)、金茂物業(yè)、蓮花物業(yè)6家物企遞交競聘材料。最初入圍的華潤、美的、金茂、奧體、金地物業(yè)，得進(jìn)行5進(jìn)2答辯。

經(jīng)過幾輪PK后，奧體物業(yè)和美的物業(yè)進(jìn)入“決賽”。花落哪家，近期將由淮風(fēng)曉月的業(yè)主們投票表決，銳評君將保持關(guān)注。

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淮風(fēng)曉月?lián)Q物業(yè)的過程中，重頭戲，當(dāng)然是奧體物業(yè)與美的物業(yè)的“花式炫技”。兩家物企給的誠意“大禮包”，銳評君劃出了重點(diǎn)。

奧體物業(yè)

·物業(yè)費(fèi)為一費(fèi)制，2.98元/㎡/月

·空置房物業(yè)費(fèi)，打7折收取

·帶資金額為140萬元（服務(wù)期4年，若服務(wù)期滿，全額投入的140萬元無需返還；若服務(wù)期不滿4年，140萬元按4年進(jìn)行分?jǐn)偅逊謹(jǐn)偛糠譄o需返還）

·提升小區(qū)服務(wù)的亮點(diǎn)細(xì)節(jié)，如：

進(jìn)場3個月內(nèi)完成樓道、公區(qū)雜物清理，疏通污水井、雨水井等，每年不低于兩次

進(jìn)場6個月內(nèi)完成提升綠化品質(zhì)，電梯加裝制冷空調(diào)，入戶大堂裝飾提升，加裝電動入戶大門與門禁系統(tǒng)聯(lián)動，增加羽毛球場照明以及高空拋物攝像頭等

進(jìn)場10個月內(nèi)完成萌寵樂園打造，增加戶外健身及休憩設(shè)施，提升環(huán)形跑道等

·另有一些特色服務(wù)，如每年一次無人機(jī)清洗外墻，免費(fèi)清洗地墊、空調(diào)濾網(wǎng)等

美的物業(yè)

·物業(yè)費(fèi)采用兩費(fèi)制，高層住宅費(fèi)+公共能耗費(fèi)共計(jì)2.6元/㎡/月

·空置房物業(yè)費(fèi)為基礎(chǔ)費(fèi)用打7折、公共能耗費(fèi)不變，劃下來總體打7.5折左右

·帶資120萬，其中入駐60天內(nèi)打入業(yè)委會賬戶70萬元（若4年服務(wù)期滿，無需返還，服務(wù)期不滿4年，按服務(wù)期限4年進(jìn)行分?jǐn)偡颠€），剩余50萬按照計(jì)劃表完成投入和驗(yàn)收

·入駐后，將對小區(qū)的安防、設(shè)備、環(huán)境、工程等進(jìn)行煥新，如升級梯控，改造非機(jī)動入庫車道、道閘，增設(shè)快遞柜、大件協(xié)助上門，煥新休閑跑道，增設(shè)兒童游樂設(shè)施、健身設(shè)施等

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從兩家物業(yè)企業(yè)給出的諸多細(xì)則中，銳評君發(fā)現(xiàn)，他們關(guān)注到已交付小區(qū)普遍存在的困惑和痛點(diǎn)，并積極給出解決方案。

比如，大家長期以來非常關(guān)心的空置房物業(yè)費(fèi)能否打折的問題。

我們知道，日常生活中，由于不止一套房、陪讀而租房住等原因，很多人手里有房空著，但得繳納不算少的物業(yè)費(fèi)。

去年起，包括鎮(zhèn)江、長沙等在內(nèi)的多個城市，宣布空置房物業(yè)費(fèi)可以打折。

很多南京業(yè)主坐不住了，希望南京也可以跟進(jìn)。

去年7月，有網(wǎng)友在南京市住房保障和房產(chǎn)局官網(wǎng)提問，空置房物業(yè)費(fèi)是否可以享受優(yōu)惠政策。

官方在回復(fù)中表示，相關(guān)文件取消了物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)打折相關(guān)內(nèi)容，但是并不禁止合同雙方約定物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)打折。實(shí)際日常中，空置房物業(yè)費(fèi)究竟能不能打折，以物業(yè)服務(wù)合同約定為準(zhǔn)。

在奧體物業(yè)、美的物業(yè)初步擬定的淮風(fēng)曉月物業(yè)服務(wù)合同中，銳評君發(fā)現(xiàn)兩家物企都把空置房物業(yè)費(fèi)打折寫了進(jìn)去（奧體物業(yè)打7折，美的物業(yè)將基礎(chǔ)費(fèi)用打7折），直接回應(yīng)了業(yè)主們的需求。

比如，這兩年發(fā)生在部分物企和業(yè)主之間的糾紛，關(guān)于小區(qū)公共收益歸屬的問題。

此前，我們關(guān)注并報(bào)道了南京的華匯康城、蘇寧睿城等小區(qū)業(yè)主追討公共收益的事件最多513萬！南京一批小區(qū)，成功追討公共收益！

為了避免類似糾紛，奧體物業(yè)和美的物業(yè)，將公共收益分成明確寫進(jìn)淮風(fēng)曉月的物業(yè)服務(wù)合同中去，約定小區(qū)公共收益獨(dú)立核算的60%歸業(yè)主所有，40%用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足，并明確了結(jié)算時間等細(xì)節(jié)，充分保障業(yè)主們的權(quán)益。

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平心而論，這放在樓市行情無差別火熱的時期，恐怕很難見到。

事實(shí)上，行業(yè)深度調(diào)整期，作為行業(yè)鏈上的重要一環(huán)，物業(yè)服務(wù)與產(chǎn)品硬件一樣卷到新高度，不少物業(yè)企業(yè)在爭奪服務(wù)盤子時，主動帶資入場、提供免費(fèi)增值服務(wù)：

河西的和府奧園去年換物業(yè)，奧體物業(yè)、萬科物業(yè)、朗詩物業(yè)均給出了細(xì)致的無需返還帶資、0息墊資、空置房物業(yè)費(fèi)打折等方案，最終奧體物業(yè)勝出；

河西的華僑城天鵝堡去年換物業(yè)，吸引來保利物業(yè)、萬科物業(yè)、銀城物業(yè)等角逐，代送快遞外賣、每年免費(fèi)清洗外立面等之外，物企最多將帶資超457萬元進(jìn)小區(qū)，無需業(yè)主返還。最終，萬科物業(yè)勝出；

河西的海玥花園2024年換物業(yè)，華潤萬象生活、保利物業(yè)等來PK。其中，保利物業(yè)自愿投資200萬，無需業(yè)主歸還，并就歸家大堂、水景、涼亭等進(jìn)行改造升級。

毋庸置疑，物業(yè)企業(yè)給出的一系列競爭性方案，反映了物業(yè)服務(wù)正從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場，業(yè)主們的權(quán)益得到實(shí)質(zhì)性提升。

帶資入場和0息墊資等，可直接用以小區(qū)整體環(huán)境改造提升，品質(zhì)得到實(shí)打?qū)嵏纳疲瑹o形中捍衛(wèi)房價；

空置房物業(yè)費(fèi)打折，本質(zhì)上是雙贏的好事，一方面能提高物業(yè)費(fèi)收繳率，另一方面減輕部分業(yè)主負(fù)擔(dān)，最終保證了服務(wù)品質(zhì)的穩(wěn)定。

對于物企而言，這倒逼他們提升核心競爭力，推動行業(yè)從價格戰(zhàn)轉(zhuǎn)向價值戰(zhàn)；而廣大業(yè)主們，做選擇前不妨綜合權(quán)衡，讓真正的實(shí)力派，切實(shí)為優(yōu)質(zhì)居住服務(wù)體驗(yàn)護(hù)航。