物企批量撤離低價社區：邏輯與隱憂！

2025年，“撤場”一詞意外成為物管行業的高頻關鍵詞。伴隨業主維權意識覺醒、物業費降價潮蔓延及多方矛盾激化，越來越多物業公司選擇退出部分社區。在全年撤場的物企中，被動撤場占比僅15%，而主動撤場比例高達85%，這一數據令人矚目，其中不乏中海物業、雅生活等頭部品牌房企的身影。

物企被動撤場的邏輯清晰可見：物業費降價后，收入縮水與剛性成本上漲形成尖銳矛盾，既難以維持原有服務品質，更無法實現盈利，最終只能無奈離場。相較于被動撤場的“被迫性”，主動撤場的深層邏輯雖較少見諸媒體，卻在多家上市物企的業績報告中顯露無遺。世茂服務、招商積余、碧桂園服務等企業均在年報或中報中明確提及，為優化資產結構，主動退出了一批低質、高風險、長期虧損的項目。

在管面積的變化成為最直接的佐證。2025年中期業績數據顯示，60余家上市物企中，有20家出現在管面積負增長，而上年年報中這一數字僅為7家，核心原因便是大規模主動清退低質低價項目。以中海物業為例，繼年報披露退盤4450萬平方米后，中期再度主動退盤2680萬平方米，僅依靠關聯方項目輸送與外部優質項目拓展，才維持了在管面積的整體增長。雅生活則通過精簡城市布局，將覆蓋城市從200個逐步縮減至50個，直接導致在管面積同比降速10.39%，且后續降速可能進一步擴大。

若說被動撤場是物企未陷入實質性虧損前的“提前止損”，那么主動撤場則是企業在持續虧損壓力下的“斷尾求生”。無論哪種形式，都指向同一個核心結論——物企正批量撤離“低價社區”。這里的“低價”并非僅指老舊小區，還包括一二線城市中物業費與服務品質嚴重不匹配的次新小區，兩類社區的運營困境各有側重。

老舊小區的痛點在于“成本高、收費低”的結構性矛盾。這類小區普遍面臨電梯大修、水管更換、路燈更新等高頻維保需求，而保安、保潔等基礎崗位的人力成本連年上漲，運營成本持續攀升。但受歷史收費標準限制，物業費長期無法同步上調，盈利空間被持續擠壓，最終超出物企的承受極限。

次新小區的困境則源于“維權升級與服務縮水”的惡性循環。一二線城市的次新小區業主群體普遍學歷較高、維權意識更強，一旦感知服務未達預期，便可能選擇拒繳物業費。而物企在收入減少的情況下，只能通過縮減服務人員、降低維保頻率等方式減配服務，此舉又會進一步激化業主不滿，形成“拒繳—減配—更激烈拒繳”的死胡同，最終迫使物企選擇離場。

原本“業主繳費、物業提供服務”的雙贏關系，在部分社區逐漸演變為雙輸困局。對物企而言，撤離虧損項目雖短期內影響業績，但可將資源聚焦于優質項目，渡過行業調整期；對業主而言，后果卻更為直接且長遠。縱觀各地案例，被非理性業主或業委會“趕走”物業，或是物企主動撤場的小區，鮮有“下一個更好”的結局。

杭州萬固珺府便是典型案例：業委會以降價為條件脅迫濱江服務撤場后，新物業招標多次流拍，過渡物業服務質量堪憂，導致小區環境惡化、房屋貶值，不少業主開始懷念濱江服務的專業管理。武漢城投瀚城璞岸小區在更換物業后，新入駐的潤加物業物業費較之前上漲明顯，部分業主直呼“得不償失”，吐槽聲不斷。

站在客觀角度，物業公司雖肩負社區服務的社會責任，但本質上是自負盈虧的市場主體，退出低價小區實屬無奈之舉。當前物企不僅要應對消費降級、宏觀環境變化及關聯方波動的壓力，還要承受民情輿論裹挾下的丟盤風險。主動撤場短期內看似是業績減分項，但長期來看，卻是堅守服務質量底線、實現可持續發展的必然選擇。

物企撤場的壓力，最終還是傳導至被撤場的低價社區。事實上，本輪物業撤場潮既是行業洗牌的必然結果，也是重塑業主與業委會認知的重要過程。對于服務質量不達標、漠視業主需求的物企，被更換無可厚非，這也倒逼行業提升服務水平；但對于服務與收費相匹配，卻因業主非理性拒繳物業費而陷入困境的項目，業主與業委會更需反思——質價相符是市場規律，過度追求“低價”最終只會導致服務品質崩塌，損害自身根本利益。

當前部分業主試圖通過壓低物業費減輕生活負擔，但當費用跌破成本線時，必然引發服務縮水，最終形成“低價—劣質—欠費—撤場”的惡性循環。未來，物管行業唯有回歸“質價相符”的核心邏輯，物企聚焦優質項目提升服務價值，業主樹立理性繳費與權責對等意識，才能打破雙輸困局，實現行業與社區的良性發展。