華潤(rùn)操盤(pán)三九花園舊改 三十年糾紛困局往事錄

觀點(diǎn)網(wǎng) 近日，深圳政府的一紙公告，讓一場(chǎng)沉寂了七年的舊改往事糾紛再度浮出水面。

1月9日，深圳市羅湖區(qū)對(duì)外公告了2026年城市更新單元計(jì)劃的第一批計(jì)劃，其中包括位于清水河街道的三九花園城市更新單元項(xiàng)目。

據(jù)悉，該項(xiàng)目由華潤(rùn)置地城市更新（深圳）有限公司擔(dān)任前期服務(wù)單位，擬拆除用地面積約4.14萬(wàn)平方米，共15棟建筑，規(guī)劃以居住功能為主，需落實(shí)超3000平方米公共利益用地，計(jì)劃有效期至2028年1月8日。

隨著三九花園被納入2026年深圳城市更新項(xiàng)目名單，這場(chǎng)承載了三十余年歷史沉淀的舊改，終于在歷經(jīng)多重矛盾糾紛后，破冰前行。

三九花園的故事始于上世紀(jì)90年代，是當(dāng)時(shí)三九企業(yè)集團(tuán)為職工打造的福利宿舍，它見(jiàn)證了深圳工業(yè)企業(yè)早期的住房保障體系。

2000年，三九集團(tuán)獲批房改，計(jì)劃將宿舍產(chǎn)權(quán)出售給職工，完成私有化轉(zhuǎn)型。這對(duì)于當(dāng)時(shí)的職工而言，無(wú)疑是一樁值得敲鑼打鼓的好事，僅需交一筆“成本費(fèi)”，即可擁有真正的“家”。

2003年，三七花園一期新六棟完成了竣工驗(yàn)收并交付使用，一切似乎都朝著既定的方向前進(jìn)。但命運(yùn)總愛(ài)戲弄人，這一年的年底，三九集團(tuán)爆發(fā)巨額債務(wù)危機(jī)，國(guó)資委緊急介入接管重組，原本如火如荼的房改進(jìn)程也戛然而止。

隨著三九集團(tuán)陷入重組，職工們繳納的房款被擱置，房產(chǎn)證辦理陷入停滯，新六棟住戶成了“有房無(wú)照”的尷尬群體，而二期“拆舊建新”計(jì)劃也隨之?dāng)R淺，老七棟住戶的房改夢(mèng)徹底破碎。

2008年1月，國(guó)資委下發(fā)行政指令，由華潤(rùn)集團(tuán)正式接管三九企業(yè)集團(tuán)，并明確要求“維護(hù)職工合法權(quán)益”，同時(shí)撥付了處理重組遺留問(wèn)題所需的資金。

可令職工們沒(méi)想到的是，這看似峰回路轉(zhuǎn)的希望，卻是另一場(chǎng)漫長(zhǎng)博弈的開(kāi)始。

一方面，華潤(rùn)集團(tuán)重組三九集團(tuán)非醫(yī)藥資產(chǎn)時(shí)，項(xiàng)目權(quán)屬先后劃轉(zhuǎn)至華潤(rùn)醫(yī)藥控股、協(xié)恒有限公司等多個(gè)主體，讓本就復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系變得更加撲朔迷離；另一方面，職工與新產(chǎn)權(quán)方的利益沖突逐漸顯性化。

據(jù)“三九花園”公眾號(hào)記載，2012年，華潤(rùn)在未充分調(diào)研溝通、無(wú)視三九房改歷史事實(shí)的前提下，推出了銀湖藍(lán)山項(xiàng)目一體化規(guī)劃，即前山片區(qū)和后山片區(qū)同步開(kāi)發(fā)，但這一方案遭到后山片區(qū)住戶強(qiáng)烈反對(duì)后，華潤(rùn)便僅單獨(dú)推進(jìn)前山片區(qū)開(kāi)發(fā)工作。

而后山住戶之所以反對(duì)，是因?yàn)樵精@批用于三九花園二期房改建設(shè)的三宗非住宅土地及一宗政府用地，被華潤(rùn)納入了銀湖藍(lán)山城市更新項(xiàng)目，用于建設(shè)高端住宅的二期及學(xué)校幼兒園配套，他們認(rèn)為這樣的操作，不僅違背了原始規(guī)劃，更直接侵占了房改權(quán)益。

2012年8月5日，為推進(jìn)前山項(xiàng)目，華潤(rùn)置地于發(fā)布《關(guān)于銀湖后山搬遷安置的安排》，承諾自2012年底起三年內(nèi)，若不能開(kāi)展后山更新，則參照前山成本價(jià)回購(gòu)回遷的條件，將后山老七棟住戶安置至建好的“銀湖藍(lán)山”小區(qū)。

2014年11月，銀湖藍(lán)山一期開(kāi)盤(pán)3小時(shí)內(nèi)，去化超80%，成交均價(jià)書(shū)寫(xiě)了當(dāng)時(shí)深圳下半年高端樓盤(pán)的成交新高；2015年二期開(kāi)盤(pán)，2小時(shí)內(nèi)銷售金額已逾23億元。

可三年期滿后，銀湖藍(lán)山二期預(yù)留的房源早已清盤(pán)售罄，華潤(rùn)也未提及后山住戶安置事宜。對(duì)此，企業(yè)回應(yīng)稱，《安排》屬于要約行為，后山住戶第一時(shí)間拒絕要約，要約在被拒絕時(shí)已失效，且一期現(xiàn)有的回遷戶型數(shù)已無(wú)法滿足后山290戶回遷需求。

最終，這場(chǎng)持續(xù)了多年的舊改鬧劇，在2019年的一場(chǎng)通報(bào)會(huì)后暫時(shí)偃旗息鼓，而“三九花園”公眾號(hào)的最后一次更新也停在了這場(chǎng)會(huì)議紀(jì)要。

這場(chǎng)充滿博弈的通報(bào)會(huì)，最終僅達(dá)成一個(gè)模糊共識(shí)——新六棟、老七棟均需通過(guò)更新解決問(wèn)題，但信任的重建，依然看不到清晰路徑。

然而，城市更新的步伐是永不停歇的，在政府持續(xù)介入?yún)f(xié)調(diào)、業(yè)主理性維權(quán)施壓、華潤(rùn)集團(tuán)內(nèi)部治理完善的多重推動(dòng)下，曾經(jīng)的死局開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)。

機(jī)制重構(gòu)是破局的關(guān)鍵一步。2024年8月，清水河街道辦事處主動(dòng)牽頭，擬定《三九花園項(xiàng)目前期服務(wù)單位選擇實(shí)施方案》，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)明確權(quán)責(zé)主體。

同年12月，華潤(rùn)憑借大沖華潤(rùn)城等成功舊改經(jīng)驗(yàn)中標(biāo)，成為唯一前期服務(wù)單位，徹底終結(jié)了此前內(nèi)部權(quán)責(zé)不清、互相推諉的亂象。

2025年10月9日，清水河街道為更好地推進(jìn)舊改工作且解決片區(qū)住房歷史遺留問(wèn)題，向全體房屋權(quán)利人（住戶）公開(kāi)征集更新意愿。而最終的征集結(jié)果也令人矚目，540名權(quán)利人中，99.26%同意申報(bào)更新，建筑面積同意占比達(dá)98.98%，僅4戶未簽約。

2025年12月12日，項(xiàng)目納入《2025年羅湖區(qū)城市更新單元計(jì)劃第三批計(jì)劃（草案）》；2026年1月9日，正式列入羅湖區(qū)2026年首批城市更新計(jì)劃，申報(bào)主體為清水河街道辦事處，有效規(guī)避了產(chǎn)權(quán)主體復(fù)雜帶來(lái)的申報(bào)阻礙。

如今，這場(chǎng)跨越三十年的安居夢(mèng)，終于迎來(lái)了新的曙光，但這絕非舊改故事的收尾，前期服務(wù)單位的敲定僅是第一步，華潤(rùn)仍需繼續(xù)奔跑。

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