天津樓市有“潛規則”！

近期，據開發商反映，新盤的贈送面積正在收緊。

其實現在的贈送面積，就如“盲人摸象”。

A感到收緊，B看到放松，似乎沒有統一標準。

戶型圖一公布，跟開盲盒似的，有的創新有的平庸。

得房率也各不相同，同樣都是洋房，有的能突破100%，有的才剛到90%……也說不清楚是按什么標準設計的……

因為，天津的贈送面積有“潛規則”！

建筑規范并非鐵板一塊，有文件框架，也有執行彈性。

建投奧體譽院一期還可以做半開敞式樓梯，但二期就沒批。

裝飾廊架也是“曇花一現”——

只有山西建投的3個新盤能做，其它樓盤不給批。

再說露臺，主城內只有中海和中交兩家房企能搞定。

中海峰境南開的洋房中海津華玖章中海玖萬里都實現了錯層露臺。

剛公布戶型的中海甲叁號院，南向也有奇偶錯層露臺。

中交海河璽不僅一期小高層批了錯層露臺，二期高層、小高層、洋房都有。

中交海河璽二期219平米戶型

露臺的面積算全贈送，難道別的房企不想做嗎？

實際還是存在隱性審批門檻的，只能望洋興嘆。

板率（板戶比）限制也能“一事一議”。

之前15%的紅線跟高壓線似的碰不得。

現在有兩個新盤都突破了20%，意味著能贈送更多面積，實現更高得房率。

濱海作為第四代住宅的試點，起初要求27米以下才能做，后經多輪博弈，提高到33層以下。

建投濱海雲闕8-11層的洋房，全都是第四代的形制。

建投濱海雲闕效果圖

戶型內的鏤空也是個“灰色地帶”。

有的樓盤想做鏤空，不批；有的批了一處；還有的能批兩處。

在生態城，宜禾的戶型設計最有突破力。

中新宜禾閱瀾山199平米戶型，同時實現“房包院”+露臺+L型開敞陽臺。

中新宜禾閱瀾山小高層199平米戶型

宜禾海月府146平米戶型突破也不小，客廳飄窗+開敞陽臺+露臺，一次集齊。

宜禾海月府二期146平米戶型

但大多數樓盤暫時還無法在一個戶型內，同時實現露臺+開敞陽臺。

這些“潛規則”，就是文件外的“隱形紅綠燈”，亮不亮、啥時候亮，無跡可尋。

現在對于房企來說，得房率的高低，幾乎是“銷量命門”。

競爭慘烈，如果出現比自己牛X的競品，日子肯定不好過。

贈送面積這種事，就是“不舉不究”，心照不宣就完了。

一旦擺到臺面上，有的贈送方式就“站不住腳”，不得不進入“負面清單”，后面也不再批了。

樓市低迷，房企想突圍肯定得動腦子想辦法創新。

結果就是，這邊收緊A類贈送，那邊又松綁B類贈送。

政策彈性不過是順應買房人的需求罷了。

主管部門也是既想靠適度放松給市場松松筋骨，又怕房企玩得太瘋打亂節奏。

只能一邊踩剎車，一邊松油門。

最終導致天津新盤的出房率，活脫脫成了“薛定諤的貓”。

沒公布戶型圖之前，你永遠不知道它是被亮紅燈還是亮綠燈。

目前來看，樓市還不具備反轉的動力。

房企還得在研發上下功夫，不動腦子不行。

規范彈性和市場需求，兩者之間會繼續博弈，還會陷在這個階段。

但無論戶型創新怎樣“扭捏”，“豪放”是大趨勢。