辦了抵押預告登記就能免除保證責任？吉林高院再審"打臉"二審判決

【對比導讀】

房地產公司為購房貸款提供階段性擔保，約定"銀行取得抵押權"后保證責任即告免除。全部房屋辦理了抵押預告登記后，房地產公司起訴要求銀行返還282萬余元保證金。一審駁回訴請，二審卻"翻盤"支持返還186萬余元。

問題的關鍵在于：抵押預告登記是否等同于抵押權設立？吉林省高級人民法院再審給出了明確答案：辦理抵押預告登記與辦理抵押權登記的法律效力并不直接等同，抵押權不因辦理抵押預告登記而當然設立。房地產公司主張以預告登記免除階段性保證責任，于法無據。

01 交易背景：購房貸款中的"三方博弈"

在商品房按揭貸款市場中，存在一種常見的擔保安排：開發商為購房人向銀行貸款提供階段性連帶責任保證，待房屋辦理正式抵押登記、銀行取得他項權證后，開發商的保證責任即告免除。

這種安排的邏輯很清晰——在房屋尚未竣工驗收、無法辦理正式抵押登記的"空檔期"，由開發商為銀行提供擔保；一旦銀行獲得房屋抵押權這一"硬通貨"，開發商就可以"功成身退"。

本案正是這種交易模式的典型呈現。

2014年4月，某銀行寧江支行與松原某地產公司簽訂《個人房屋貸款合作協議》，約定銀行為地產公司開發的房產項目提供最高不超過9700萬元的個人房屋貸款額度。

協議的核心條款包括：地產公司為購房借款人提供全額不可撤銷連帶責任保證；保證期間自借款合同生效之日起，至銀行取得購房借款人以房屋所有權證所辦抵押的他項權證止；地產公司按貸款總額的5%交納保證金，接受銀行監管；保證期間結束后，銀行及時解凍保證金專戶。

協議簽訂后，地產公司向銀行交納保證金464萬余元。

02 爭議焦點：預告登記能否"提前解套"？

時間來到2023年，地產公司開發的項目已基本完成。它發現：雖然房屋尚未全部辦理正式的抵押權登記，但所有貸款房屋均已完成抵押預告登記。

地產公司據此起訴，主張保證責任已經免除，要求銀行返還保證金本金282萬余元及利息。

銀行的答辯很直接：協議約定的是"取得他項權證"，不是"辦理預告登記"。預告登記不等于抵押權設立，保證期間尚未屆滿，保證金不應返還。

雙方爭議的焦點非常明確：抵押預告登記能否等同于抵押權設立？如果能，地產公司的階段性保證責任即告免除，保證金應當返還；如果不能，保證責任仍在持續，保證金應當繼續留存。

03 一審判決：預告登記≠抵押權設立

一審法院——松原市寧江區人民法院支持了銀行的觀點。

法院認為，根據雙方協議約定，地產公司階段性保證責任的免除時點是"銀行取得他項權證"。抵押預告登記只是對將來設立抵押權的一種"預約"，在滿足特定條件之前，并不能產生抵押權設立的法律效果。

地產公司主張以抵押預告登記替代抵押權設立，實際上是對協議約定的單方面變更，銀行并未同意，法院不予支持。

據此，一審判決駁回地產公司的訴訟請求。

04 二審逆轉：預告登記具有"物權效力"？

地產公司不服，提起上訴。

二審法院——松原市中級人民法院對案件性質產生了不同認識。

二審法院注意到，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》第52條第1款規定：當事人辦理抵押預告登記后，預告登記權利人請求就抵押財產優先受償，經審查已經辦理建筑物所有權首次登記，且不存在預告登記失效等情形的，人民法院應予支持，并應當認定抵押權自預告登記之日起設立。

二審法院據此認為，在滿足特定條件下，抵押預告登記可以產生抵押權設立的法律效果。本案中，相關房屋已經完成抵押預告登記，銀行的債權已經獲得了實質性的擔保，地產公司的保證責任應當相應減輕。

二審判決：銀行返還地產公司保證金186萬余元。

05 再審定調：法律效力"并不直接等同"

銀行不服，向吉林省高級人民法院申請再審。

吉林高院的再審裁判，對抵押預告登記的法律性質進行了深入分析。

法院指出，《民法典擔保制度司法解釋》第52條第1款雖然規定了抵押預告登記在特定條件下可以產生抵押權設立的效果，但這需要同時滿足多個條件：已經辦理建筑物所有權首次登記、預告登記的財產與首次登記時的財產一致、抵押預告登記未失效等。

換言之，抵押預告登記雖然在一定條件下具有排他性的物權效力，但并非一定會產生"抵押權自預告登記之日起設立"的法律效果。

吉林高院的核心結論是：辦理抵押預告登記與辦理抵押權登記的法律效力并不直接等同，抵押權不因辦理抵押預告登記而當然設立。

06 合同目的：階段性擔保的制度邏輯

吉林高院進一步從合同目的角度進行了分析。

雙方在《個人房屋貸款合作協議》中明確約定，保證期間至"銀行取得他項權證"止。這一約定的背后，是雙方就階段性保證責任與抵押權設立之間形成有序銜接、擔保銀行貸款順利回收的合同目的。

地產公司的階段性保證責任，本質上是在"正式抵押權尚未設立"的過渡期內，為銀行提供的一種"替代性擔保"。只有當銀行真正取得抵押權、獲得物的擔保后，人的擔保才應當退出。

現地產公司主張辦理抵押預告登記時即免除自己的階段性保證責任，實際是將抵押預告登記與抵押權設立直接等同，不僅于法無據，也與雙方的合同目的相違背。

07 判決結果：恢復一審裁判

基于上述分析，吉林高院作出再審判決：

一、撤銷松原市中級人民法院（2023）吉07民終960號民事判決；

二、維持松原市寧江區人民法院（2022）吉0702民初4155號民事判決（即駁回地產公司的訴訟請求）。

至此，歷經一審、二審、再審三個程序，這場圍繞"預告登記能否免除保證責任"的爭議終于塵埃落定。

08 實務要點：預告登記的"能"與"不能"

本案為正確理解抵押預告登記的法律效力提供了重要參考。

預告登記能做什么？

預告登記的核心功能是"保全請求權"，防止不動產權利人在正式登記之前進行違背預告登記權利人意思的處分行為。在滿足特定條件時，預告登記還可以產生"抵押權自預告登記之日起設立"的法律效果，使預告登記權利人獲得優先受償權。

預告登記不能做什么？

預告登記不能替代正式的抵押權登記。在尚未滿足司法解釋規定的條件之前，預告登記只是一種"期待權"，不能直接產生物權效力。當事人不能以預告登記替代合同約定的"取得抵押權"條件，主張合同權利義務的變更。

09 合同風險：如何避免類似爭議？

本案給房地產開發企業和銀行都提了個醒。

對房地產企業而言，如果希望在辦理預告登記時即解除保證責任，應當在合同中明確約定。例如，可以將保證期間的終止時點約定為"辦理抵押預告登記之日"或"房屋首次登記完成且預告登記生效之日"，而非籠統地約定"取得抵押權"或"取得他項權證"。

對銀行而言，應當注意抵押預告登記與正式抵押登記之間的"時間差"風險。雖然司法解釋賦予了預告登記一定程度的物權效力，但這種效力的實現需要滿足特定條件。在正式抵押權設立之前，階段性保證仍是銀行債權的重要保障。

10 結語：法律概念不能"想當然"

本案的核心教訓是：法律概念之間的關系，不能"想當然"地推導。

抵押預告登記與抵押權設立，雖然都涉及"抵押"二字，但二者的法律性質、法律效果存在本質區別。地產公司將預告登記等同于抵押權設立，是對法律概念的誤讀；二審法院過度擴張司法解釋的適用范圍，也是對規則的不當理解。

正如吉林高院所指出的：辦理抵押預告登記與辦理抵押權登記的法律效力并不直接等同。這一判斷，值得所有涉及不動產擔保業務的當事人和法律工作者銘記。

【素材來源】

本文案例來源于人民法院案例庫公開的吉林省高級人民法院（2024）吉民再217號民事判決書，案由為合同糾紛，涉及松原某建房地產開發有限公司與某銀行股份有限公司寧江支行之間的保證金返還爭議，入庫編號為2025-08-2-483-001。

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