兩小時吸金百億元的深圳頂豪，曾是20年“爛尾地”，記者實探“豪”在何處

項目外立面。黃指南/攝

本報記者 張蓓 見習記者 黃指南 深圳報道

深圳中信信悅灣的外立面仍被腳手架完整裹覆，未完工的現場圖景里，此前千萬級豪宅看房區的密集人流，已成為這一項目超百億元銷售業績的“前置預熱場”。

12月28日晚間，中信城開華南發布深圳信悅灣銷售喜報，項目首推1棟二單元、1棟五單元共156席房源僅兩小時，成交額便強勢突破100億元，不僅刷新了銷售速度的認知，更以“單套過億房源成交套數破紀錄”“最快整棟售罄紀錄”的動作，再次刷新深圳樓市頂豪紀錄。

如今看房通道雖仍敞開，可2000萬元的驗資證明，成了本報記者一窺頂豪真容跨不過的“門檻”。

熱銷下的真實觸感

最高單價觸及38萬元/平方米的單價閾值、2000萬元的驗資門檻，未能阻隔高凈值人群的涌入熱情。

12月28日，深圳南山區東角頭片區的中信城開信悅灣正式開盤，兩小時內百億元銷售額落袋，近300批凍資客戶支撐起近八成去化率，頂豪市場的熱度在這片濱海地塊集中迸發。

從深圳歌劇院沿后海大道向南穿行，中信城開的項目圍擋已在周邊建筑群中形成辨識度。盡管樓棟仍處于施工狀態，但開盤即百億熱銷的市場表現，已讓這宗地塊成為年末深圳頂豪市場的核心焦點。

12月29日，本報記者赴項目現場探訪，試圖穿透亮眼的銷售數據，捕捉真實的市場反饋與產品認知。

剛抵達項目接待處，工作人員便明確告知：“目前仍可接待看房，但需提前預約，臨時到訪暫不受理，且需出示2000萬元驗資證明。”

一位接近項目的人士進一步闡釋了這一接待規范的底層邏輯，稱其既是項目方精準篩選客群的核心考量，亦是當前頂豪項目為保障接待效率與客群匹配度的常規操作，折射出高端住宅市場“精準匹配、高效對接”的客群運營趨勢。

已完成認購的上市企業財務合規顧問張先生（化名）向本報記者表示：“本人公司是從事企業IPO上市輔助工作，作為長期關注深圳核心區資產的投資者，其對該項目的關注源于深圳灣的地段。”

張先生直言，房地產投資的核心邏輯仍是地段價值錨定，這片區域處于深圳灣海景沿線的價值高地，稀缺性毋庸置疑。

談及對項目的期待，張先生語氣中難掩認可，他告訴記者，帶看期間重點關注了首推的302平方米與370平方米兩種主力戶型，“深圳歌劇院搭配獨有的海景視野，是項目在深圳頂豪市場的核心競爭力，這兩大優勢在同量級產品中具備差異化特質”。

但期待之外，張先生的投資顧慮同樣明確。“項目本身的產品力與地段優勢值得認可，但當前定價下的投資回報空間需審慎評估。”

他從投資回報角度向記者測算，“以我購置的超億元房源為例，單價接近29萬，項目整體得房率約73%，指標在同量級頂豪項目中并不突出；疊加持有周期內的時間成本與資金占用成本，若后續轉手欲實現盈利，售價需突破30萬元/平方米甚至更高。從當前頂豪市場的流通格局來看，這一盈利閾值的達成存在較大不確定性。”

更讓張先生不滿的是開盤前現場的看房體驗。“完成驗資流程后，本期望獲得精細化的戶型解讀與項目信息服務，但實際現場客流擁擠、秩序一般，戶型講解需在人群中穿梭完成，整體環境嘈雜，帶看動線規劃存在明顯缺陷，與頂豪項目應有的服務標準存在顯著差距。”

如他所說，正是這種體驗落差，也在一定程度上削弱了對項目的初始期待。

圖片為項目帶看排隊情況和開盤現場情況。購房者張先生供圖

另一位剛結束看房準備離開的意向購房者，則以同片區的華潤沄璽為參照基準，給出了更為具體的產品對比反饋。“此次開放的樣板房，客廳視覺尺度與華潤沄璽相近，但主觀感受上實用率略低；且除主臥配套衛生間外，其余均為暗衛設計，該產品設計在頂豪項目中屬于明顯短板。”

該購房者明確表示，綜合產品力維度評估，華潤沄璽更契合其預期。他還特別提及服務細節的差異：“此前探訪華潤沄璽時，項目為看房客戶提供的是依云礦泉水，而帶看銷售飲用的則是怡寶，細節處藏著客群尊重感。”

對于市場流傳的“信悅灣選房近乎日光”的消息，該購房者直言超出其預期判斷。“從行業常規銷售邏輯來看，樓盤銷售數據往往存在優化表述的可能，客觀而言，當前項目呈現的熱銷程度，確實突破了我的預判。”

百億元豪宅背后的化債底色

這場頂豪市場的熱銷盛宴背后，掩藏著一宗地塊跨越二十余年的開發僵局與化債往事。

這場頂豪市場的熱度盛宴，絕非偶然的資本躁動，而是中信系以“金融+地產”協同架構重構出險資產價值的典型實踐，更直指當前房企債務重組的核心癥結，優質核心資產的處置變現效率與架構設計，才是決定債務出清成敗的關鍵變量。

在房地產行業風險出清的大背景下，這宗地塊的開發脈絡早已超越單純的項目開發范疇，成為時代變遷中資本博弈、債務糾葛與資產盤活的微觀縮影。

從碼頭經營到住宅開發，從股權糾紛到流動性危機，再到最終的央企介入重整，這宗地塊的每一次身份轉換，都折射出房企債務處置的復雜邏輯與行業轉型期的生存圖景。

本次熱銷的中信信悅灣，備案名為“元灣府”，其前身可追溯至佳兆業集團曾持有的深圳南山東角頭項目。這宗地塊的開發序幕早在20世紀80年代便已拉開，最初由深圳航運總公司與香港達力集團合資設立的圳華港灣公司主導，核心用途為碼頭經營。1995年，地塊完成用地性質變更，獲批轉為多功能綜合開發用地，為后續住宅開發埋下伏筆。

1999年，圳華港灣與深圳市規劃國土局達成改規籌備協議，但股東間的股權紛爭與資金鏈斷裂，讓項目首次陷入開發停滯。直至2013年，佳兆業以超58億元代價收購深圳航運70%股權，間接掌控該地塊約37.5%權益，將其納入核心資產儲備，彼時該項目的權益貨值已逼近300億元，一度被視為佳兆業布局深圳核心區的關鍵籌碼。

好景不長，2021年佳兆業陷入全面流動性危機，這一核心項目開發再度擱淺。雪上加霜的是，2014年圳華港灣30年經營期屆滿后，股東清算矛盾持續升級，2016年啟動的強制清算程序更讓地塊陷入長達7年的僵局，成為佳兆業債務困局中最受關注的核心資產包袱之一。

僵局的打破，始于中信系的戰略介入。2022年6月，中信城開攜300億元整體方案接手項目，形成“金融機構保留債權+央企操盤代建+原民企協同”的架構模式。

彼時，中信銀行以主要債權人身份維持債權屬性，保障資金安全；中信城開承擔融資代建與全流程操盤職責，注入專業開發能力；佳兆業作為原資產方保留少量權益，協同對接屬地資源。這一模式在當時被市場解讀為出險房企核心資產盤活的可行路徑，為行業提供了“金融+產業”協同化債的參考樣本。

2023年，項目股權重組完成后，西部信托全資子公司城開信銀持股69.3%，深圳投控持股30%，佳兆業僅保留0.7%的象征性持股。這種股權結構設計，既兼顧了債權人的債權回收訴求，也為原資產方預留了后續收益空間，實現了多方利益的平衡，為項目重啟奠定了基礎。

2024年7月，中信城開東角頭項目在南山區后海大道正式更名為“中信深圳灣”并啟動建設；同年12月，項目備案名確定為“中信元灣府”，最終以信悅灣的案名入市，完成了從出險資產到頂豪標桿的價值躍遷。

頂豪，走出樓市獨立行情

當頂豪市場以兩小時百億元成交額的熱度撕開樓市調整期的沉悶表象，局部狂歡與全局承壓的鮮明對照，恰是當前房地產市場結構性分化的精準切片。

高端購買力集中釋放背后，是產品供給與需求迭代的精準共振，更是行業深度調整期底層邏輯的重構信號。其熱銷并非偶然，而是產品力、定價策略與需求精準匹配的必然結果。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，項目在社區規劃、物業服務、景觀營造及得房率等核心維度顯著優于周邊存量項目，形成了鮮明的產品力優勢。

“同時定價具備性價比，折算得房率后單價與周邊次新二手房基本持平，大幅降低了高端客群的決策門檻。”李宇嘉如是說道。

戴德梁行研究院副院長、華南及華中區研究部主管及董事張曉端則補充道，深圳灣核心區位的稀缺性構成了供給端的核心支撐，這種稀缺性使其成為高凈值人群兼具自用與資產配置雙重需求的優選標的，而項目的集中入市恰好激活了這部分沉淀需求。

她進一步分析表示，深圳灣豪宅區此前受政策約束，新房供給長期難以滿足富豪對低密度高品質產品的需求，此次供給端的精準補位與市場空白形成強烈共振，進一步助推了成交熱度。

深入剖析可見，此類頂豪熱銷并非樓市全面回暖的信號，而是豪宅市場獨立行情的集中體現。當前市場已形成鮮明的二元割裂格局，豪宅市場憑借稀缺供給與專屬客群，走出了相對獨立的運行軌跡。

李宇嘉強調，新房市場已聚焦品質改善需求，高端購買力成為核心支撐，而剛需及剛改需求則全面轉向二手房市場，這種分化背后，是創新科技、AI、互聯網等新興產業催生的新富群體，對高端住宅形成了明確且剛性的消費需求。

而在張曉端觀察中，頂豪產品與客群均處于供需金字塔的頂端，其成交熱度無法代表更廣泛的市場行情，從10月、11月新建商品住宅及二手住宅的銷售面積數據來看，市場整體并未出現大幅增長的趨勢，清晰印證了豪宅行情與普通樓市的割裂性。

在她看來，這種獨立行情在一線城市具有共性，核心城市核心區位的頂豪產品即便在市場下行周期，仍能憑借稀缺資源屬性保持吸引力，成為高凈值人群對抗資產波動的重要選擇。

穿透豪宅獨立行情的表象，當前樓市整體仍處于深度調整期，結構性矛盾與修復壓力并存。從市場主體來看，房企陣營分化愈發清晰，在行業調整期內，央企開發、現房銷售、核心地段的項目已形成明顯的市場優勢，而民企則普遍陷入式微，多數已退出市場或掙扎求生，非現房項目的銷售壓力尤為突出。

李宇嘉分析，民企并非只能局限于剛需剛改賽道，轉向改善高端領域已成新的突圍方向，但需建立在三大核心前提之上，確保項目交付安全、積累良好的市場口碑、在物業服務、設計細節等領域打造差異化競爭力，方能精準匹配市場的結構性需求。

從整體市場運行來看，行業共性問題仍未解決，同質化競爭僵局持續，多數項目仍依賴價格促銷實現去化，去化周期長的壓力普遍存在。李宇嘉強調，此類熱銷本質上屬于個案，項目體量小、受眾范圍窄，僅服務于小眾高端需求，無法支撐市場整體回暖。張曉端亦指出，頂豪市場的局部熱度無法改變市場的整體調整態勢，更無法掩蓋住宅市場供需的結構性不平衡問題。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧