中交城投遠郊破冰，劉懷富開啟高難副本

文/上海進深 嚴明會

上海遠郊樓市的凌冽，已是市場共識。

當多數開發商選擇收縮過冬時，中交城投卻選擇在青浦朱家角，落下一枚重注。

12月27日，青浦的首個老城廂城市更新作品——南廂觀寧府，正式啟動認籌。

項目首開推出42套房源，均價58538元/㎡。

其中，22套聯排204-305㎡，備案均價64054元/㎡；20套疊拼172-217㎡，備案均價51112元/㎡。主力總價在1000-1800萬區間。

認購開始72小時內，還有總房款1個點的優惠。認購第二天已收獲50 組認購，認購率超120%。

在遠郊高端市場普遍承壓的背景下，算是一個不錯的開局。

入市趕考

項目的推進節奏，表現出一種微妙的急切。

6月初案名公示，11月29日過會，12月中旬示范區開放，12月25日才拿到預售證。

兩天后便匆匆啟動認籌，計劃于2026年1月10日開盤。

項目建設方為上海欣江楠建設發展有限公司，公司法定代表人、總經理為劉懷富，也是中交城投上海分公司總經理。

該公司由中交城市投資控股有限公司和上海青浦城市更新建設發展有限公司分別持股95%、5%。

項目正式入市前，中交城投做了幾次高規格的造勢活動。

11月底，中交城投黨委常委、總會計師李磊，副總經理諶洪林親自為項目站臺。

12月中旬，示范區開放，政企聯動，賓朋滿座，劉懷富為鐫刻著“觀寧”二字的泰山石，落下點睛一筆。

高調的宣傳與緊湊的銷售節點背后，是開發商對回款效率的深切訴求，也讓人嗅到了一絲“箭在弦上，不得不發”的壓力。

地段能級不足

面對地段能級的先天不足，中交城投選擇全力押注產品本身。

觀寧府的敘事線，落在了“老城廂文脈”與“超低密墅居”的雙重想象上。

項目緊鄰青溪園、萬壽塔，文化底蘊豐厚；雙面環水，北至淀浦河、東到夏浦港，自然環境優越。

而容積率僅約1.0的土地稀缺性，則是它敢于講述這個高端故事的根本底牌。

這是青浦城央板塊近20年來罕見的低密土地，規劃了僅140套房源，涵蓋建筑面積約200-360㎡的合院，以及約175-260㎡的疊墅。

為此，開發商集結了九米、CCD等一線設計團隊，意圖在建筑、園林與室內層面塑造一個低密墅居標桿。

并在產品細節上展現了很大的誠意：

1、顛覆疊墅定義：上疊戶型配置了獨立電梯和約3.6米層高的附贈地下室，并通過北側入戶門庭設計，讓上疊也能擁有接地花園，試圖實現上下疊的空間平權。

2、革新空間布局：采用動靜分區設計，將上下疊相連的中間層均設為靜區，解決了傳統疊墅的相互干擾問題。最大約10.3米的南向面寬，尺度闊綽。

但高端改善的邏輯，從來不只是房子本身。

南廂觀寧府位于青浦區朱家角板塊，屬于外環外區域。距離最近的地鐵17號線青浦新城站3.6公里，出行依賴自駕。周邊大型商業綜合體、優質醫療資源等配套也多集中在2公里以外。

觀寧府的挑戰正在于此。

當同等預算可在外環內、甚至內中環部分區域，選擇更成熟、流動性更佳的資產時，為何要以千萬的價格，承接郊區的現狀與不確定性？

市場的審視，比預想的更嚴苛。

當前上海樓市，頂級豪宅自成體系。而千萬級改善市場則較為敏感，經濟預期、資產價格信心直接影響著這類客群的決策。

在市區部分板塊出現價格松動、選擇增多的情況下，將資金沉淀于一個非傳統豪宅區項目，需要一定的勇氣和特定的情懷。

觀寧府的客群畫像相對收窄：大多是高度認同青浦地緣文化、追求低密墅居生活，且對通勤便利與資產短期流動性不敏感的本地實力改善者。

這個池子里的水，本來就不深。

如此看來，南廂觀寧府像是一場瞄準小眾群體的冒險，容錯率極低。

觀寧府能否找到那批為數不多的“知音”，將決定它成為青浦的封面之作，還是又一個被總價困住的高端樣本間。

去化難題

觀寧府開局超120%的認購，是中交城投在青浦一次短暫而珍貴的喘息，這為劉懷富拿到了下一場更嚴峻考試的入場券。

此前，中交城投在青浦的首個大型舊改項目“鳳啟虹橋”去化越發艱難。項目歷經兩年多、五次推盤，整體去化率約45%，當前一二期已是現房狀態。

2025年10月，最新一批房源因認購不足取消搖號。為促進銷售，項目部分房源降價15%-20%并附贈車位和現金補貼。

與此同時，中交城投仍在加碼押注同一板塊。

12月初，中交城投以7.28億元再獲青浦一幅宅地，而整個鳳溪片區后續尚有約75萬平方米潛在供應等待入市。

未來，價格預期與銷售壓力只增不減。

因此，觀寧府的高光開局，非但沒有減輕壓力，反而拔高了期望、繃緊了神經。

它證明了個案產品力可以創造奇跡，但也反襯出板塊整體去化之艱。

對劉懷富而言，這意味著一場更復雜的戰役：他不僅要守住觀寧府來之不易的勢頭，更要直面“鳳啟虹橋”的存量難題與板塊持續供應的未來壓力。