年度盤點丨十大關鍵詞，看樓市政策趨勢！

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回顧2025年，隨著房地產市場形勢的變化，中央對房地產的定調也出現階段性調整，整體延續推動房地產市場“止跌回穩”基調，12月為2026年樓市定調，明確要“著力穩定房地產市場”。

展望2026年，穩樓市的主基調延續，各項政策措施有望繼續落實，房地產作為最大的內需之一，在擴大內需方面仍將發揮重要作用。本文通過梳理2025年樓市政策十大關鍵詞，對全年房地產政策脈絡進行整理，并對2026年樓市政策發力方向進行展望。

關鍵詞一：止跌回穩，穩定市場

表：2025年中央重要會議對房地產定調

資料來源：政府網，中指研究院綜合整理

年初，兩會《》定調“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，4月對前期政策取得的效果做出肯定，指出“持續鞏固房地產市場穩定態勢”；隨著二季度市場出現轉弱跡象，6月13日，重申“更大力度推動房地產市場止跌回穩”；8月國務院第九次全體會議上，，強調“采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢”；12月指出“要深入實施城市更新行動，把城市更新和消除安全隱患、穩樓市等工作結合起來”；12月強調“著力穩定房地產市場”，為2026年樓市定調，“穩樓市”依然是2026年政策目標，從“止跌回穩”轉向“著力穩定市場”，更加強調房地產市場的平穩運行。

· 展望 ·

2026年是“十五五”開局之年，中央經濟工作會議對2026年經濟工作進行全面部署，強調要堅定信心，實現“十五五”良好開局。房地產作為最大的內需之一，2026年在擴大內需方面仍將發揮重要作用，“著力穩定房地產市場”目標表明各項政策措施有望繼續落實，近期中央財辦有關負責人在接受采訪時，明確了2026年穩樓市舉措，提出從供需兩端發力穩市場，供給端要嚴控增量、盤活存量，需求端要采取更多針對性措施，充分釋放居民剛性和改善性需求。近日全國住建工作會議進一步部署“著力穩定房地產市場”工作，供需兩端政策均具備發力空間。

資料來源：政府網，中指研究院綜合整理

關鍵詞二：現房銷售

表：2025年以來涉及現房銷售省市縣政策主要內容

資料來源：政府網，中指研究院綜合整理

根據中指監測，今年以來，河南信陽、湖北荊門和湖南邵陽等地已先后落地相關政策，推進現房銷售，整體參照“新老有別”的原則推動，維護購房人合法權益。各城市間在落地細則方面存在一定差異，具體來看：

信陽以文件印發時間為界，在文件印發后新出讓土地開發的商品房一律實行現房銷售；荊門以2026年1月1日為界，此后新出讓土地開發的商品房，原則上實行現房銷售；邵陽則將現房銷售的推進按地塊進行管理，指出“在土地出讓時未明確預售條件的，全面實行現房出售”；岳陽平江縣、寧夏則通過獎補的方式，鼓勵房企在新出讓項目實行現房銷售。

· 展望 ·

中央財辦有關負責人強調“合理把握房地產發展新模式各項基礎制度出臺時機”，全國住建工作會議中關于現房銷售的表述不再提及“大力”“有力有序”，預計現房銷售制度的推進將更加注重節奏，漸進式推進或是大方向，預計2026年更多庫存量大的城市或區域將率先作為試點推進現房銷售。對于部分庫存量較小的地區來說，現房銷售后新增供應將減少，或影響市場供需平衡，這些地方更需要地方政府進行精準把控推進節奏和力度。同時加快完善適用于現房銷售模式的房地產融資制度等，也有助于推動期房銷售逐漸向現房銷售轉型。

關鍵詞三：防范化解風險

今年以來，中央在重要會議及報告中持續強調化解房地產風險，監管部門也持續落地政策，支持房企合理融資、持續保交房等，從提法上看：

兩會《政府工作報告》指出“發揮房地產融資協調機制作用，繼續做好保交房工作，有效防范房企債務違約風險”；6月13日國常會指出“多管齊下穩定預期、激活需求、優化供給、化解風險”；10月《“十五五”規劃建議》強調“統籌推進房地產、地方政府債務、中小金融機構等風險有序化解，嚴防系統性風險”；12月中央經濟工作會議通稿中房地產內容位于“積極穩妥化解重點領域風險”任務中，表述由2024年的“有效防范化解”調整為“積極穩妥化解”，表態上更為積極，其中化解房地產風險仍是化解風險的首要任務。

監管部門持續推動融資協調機制落地生效，推進保交房。金融監管總局披露，截至9月“白名單”項目貸款超過7萬億元，支持近2000萬套住房建設交付；12月全國住建工作會議指出“‘十四五’期間，保交樓、保交房任務全面完成”，在重點任務中明確“進一步發揮房地產項目‘白名單’制度作用，支持房地產企業合理融資需求”，并在《推動房地產高質量發展》部分指出“堅持市場化、法治化原則，防范化解房企債務風險”。

值得注意的是，近期，銀行直供房引發市場關注，顯示出當前市場上存有部分未計入存量統計的隱性庫存。另外，近期萬科兩支到期債券尋求展期的消息也引發市場熱議，對市場預期形成進一步擾動。

· 展望 ·

2026年，防范化解房地產風險仍是重點任務之一，預計房地產項目“白名單”機制有望繼續完善和落實，支持房企合理融資需求，在防范化解風險中將持續發揮作用，同時出險房企債務重組及重整獲批有望加速，加快房地產風險整體出清進程。

關鍵詞四：清理住房消費不合理限制性措施，充分釋放需求

2025年，中央在多次提及限制性措施、釋放需求，兩會《政府工作報告》指出“因城施策調減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力”，8月國務院會議強調“多管齊下釋放改善性需求”，10月《“十五五”規劃建議》中提出“清理汽車、住房等消費不合理限制性措施”，12月中央經濟工作會議再次強調“清理消費領域不合理限制措施”，中央財辦在解讀時強調“需求端要采取更多針對性措施，充分釋放居民剛性和改善性需求”。而房地產作為國內最大的內需之一，清理不合理限制措施，對于擴大內需也將發揮重要作用。近日全國住建工作會議指出“城市政府要用足用好房地產調控自主權，適時調整優化房地產政策，支持居民剛性和改善性住房需求”，鼓勵地方用足用好調控自主權，供需兩端政策均具備優化預期。

當前多數城市已全面放開限制性政策，2025年調減限制性政策主要集中在核心一二線城市，具體來看，8月以來，北京、上海、深圳相繼優化調整限購政策，如北京符合條件的居民家庭，在五環外購房不限套數；上海符合條件的居民家庭在外環外購房不限套數，9月19日上海青浦區針對人才放松限購政策，明確社保/個稅未滿1年的非本市戶籍家庭可通過人才綠色通道申報購房資格；深圳收窄限購區域，鹽田區、大鵬新區放開限購，符合條件的居民家庭在非核心區購房不限套數，社保/個稅不滿1年的非本市戶籍居民家庭，在非核心區購房限購2套；信貸政策方面，長沙、河南等多地多孩家庭可核減住房認定套數，上海、深圳明確在利率定價機制方面不再區分首套和二套住房；核心城市相繼放松或取消限售，今年以來，重慶、成都、蘇州等地相繼調整限售年限乃至取消限售，目前在重點一二線城市中，上海、杭州、北京部分房源仍執行限售。

另外，12月24日，，進一步放松限制性政策，從限購、信貸、公積金貸款等方面進行優化，降低非戶籍家庭社保/個稅年限要求，五環內由3年降至2年，五環外由2年降至1年；多孩家庭允許在五環內多購1套；不再區分首套、二套商貸利率；將二套公積金貸款首付比例降至25%。在政策優化調整后北京針對非京籍在五環內的社保/個稅年限要求低于上海外環內。

表：北京、上海、深圳限購限貸政策現狀對比

資料來源：政府網，中指研究院綜合整理

· 展望 ·

針對限制性措施，相關提法從年初的“調減”到年底的“清理”，力度上有所增強，在清理住房消費不合理限制性措施的要求下，北京已經邁出重要一步，預計上海、深圳等城市也存在跟進預期。在市場供求關系已經發生重大變化的背景下，預計2026年北京、上海等城市限制性政策仍具備優化空間，以支持剛性和改善性住房需求釋放，在穩定房地產市場中積極發揮大城市帶動效應。

關鍵詞五：收儲存量商品房和收回收購存量閑置土地

2025年，中央及監管部門多次發聲并落地政策，推動收購存量商品房及收回收購存量閑置土地。針對收購存量商品房，3月民生主題記者會上，住建部部長倪虹明確要擴寬收購存量商品房的用途；4月15日，國務院總理李強在北京調研時指出“收購存量商品房用作保障性住房，是促進房地產市場止跌回穩、保障和改善民生的重要抓手。要落實好各項相關政策，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權，并及時研究推出新的支持措施”；4月25日，中央政治局會議指出“優化存量商品房收購政策”；12月全國住建工作會議進一步強調“推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等”，擴展了收購存量商品房的用途范圍，有利于提升市場機構參與積極性。

從落地效果來看，部分地區收購初見成效，但仍有發力空間。據廣東省住建廳披露數據，截至7月末廣州、深圳、佛山、珠海等4個城市已完成4個項目共1377套的存量商品房用作保障性住房項目收購工作，收購金額14.43億元，11月廣州安居集團發布通知，指出將常態化向社會征集符合條件的房源進行收購；據廣西自治區披露，截至9月初廣西累計收購2.92萬套存量商品房用作保障性住房。根據中指不完全統計，2025年以來，浙江、四川、山東、湖南等多省市，先后發行合計約43億元專項債券用于收購存量商品房用于保障性住房。另外，今年以來，多地大學陸續收購存量商品房用作學生宿舍，如2月湖北大學收購352套存量商品房用于學生宿舍，9月合肥工業大學、中南大學、中國礦業大學相繼發布公告，擬出資收購存量商品房用作學生宿舍。

在收回收購存量閑置土地方面，3月自然資源部、財政部聯合發文明確了運用專項債券支持土地儲備工作的多項細則。根據中指不完全統計，截至12月24日，全國各地公示擬使用專項債收回收購存量閑置土地的數量超5000宗，總用地面積超2.6億平方米，總金額超6800億元，已發行的專項債超3000億元(監測的土儲專項債約5450億元)，占比約45%，10月以來重慶、河北、湖北等多個專項債券非“自審自發”試點地區相關專項債相繼發行，各地專項債券發行呈加速態勢。

表：各省市擬使用專項債收購閑置存量土地及發債規模

注：專項債“自審自發”試點地區：北京市、上海市、江蘇省、浙江省(含寧波市)、安徽省、福建省(含廈門市)、山東省(含青島市)、湖南省、廣東省(含深圳市)、四川省，河北雄安新區。

資料來源：中指研究院綜合整理

· 展望 ·

12月中央經濟工作會議明確強調“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等”，全國住建工作會議也指出“推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等”，預計2026年收購存量商品房、收回收購存量閑置土地仍將是各地“去庫存”的重要抓手，后續配套政策也有望進一步完善，加大存量商品房、存量閑置土地收儲力度，推動市場供求關系修復。

關鍵詞六：控增量、去庫存、優供給

表：2025年以來中央相關表述

資料來源：政府網，中指研究院綜合整理

2024年9月26日，中央政治局會議中明確提出要“對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量”，即從增量、存量和質量三個方面著手改善供給端。

進入2025年，《政府工作報告》中強調“合理控制新增房地產用地供應”“盤活存量用地和商辦用房”，后續各部委、各地持續落實相關政策。12月中央經濟工作會議中進一步明確相關表述為“因城施策控增量、去庫存、優供給”，整體延續了此前控增量、優存量、提質量的思路框架，盤活存量、消化庫存也是未來政策方向。近期中財辦有關負責人解讀中央經濟工作會議及全國住建工作會議中進一步細化部署工作，包括推進收購存量商品房、優化和精準實施保障性住房供應、推進“好房子”建設等內容。

· 展望 ·

“控增量、去庫存、優供給”是促進供求回歸平衡的重要舉措，預計相關政策也將在2026年持續推進落實。一是控增量，預計庫存量大的城市或區域新增土地供給將得到嚴控，建立“人、房、地、錢”要素聯動機制或是控增量的重要抓手；二是去庫存，預計鼓勵收購存量商品房將成為2026年去庫存的重點舉措，通過優化需求端政策，促進需求釋放也有利于去庫存；三是優供給，因城施策增加改善性住房供給、優化保障性住房的供給空間和產品結構、推進“好房子”建設等或是優化供給的重要方向。

關鍵詞七：好房子

2025年，“好房子”建設重要性明顯提升，年初首次被寫入《政府工作報告》；4月25日，中央政治局會議強調“加大高品質住房供給”；5月新版《住宅項目規范》落地實施，對“好房子”建設標準進行規范；6月13日，國常會進一步強調“要扎實有力推進‘好房子’建設”，并將“好房子”納入城市更新機制加強工作統籌，表明未來老房子、舊房子也將按“好房子”標準進行改造；12月中央經濟工作會議指出“有序推動‘好房子’建設”，表述調整為“有序推動”，為2026年“好房子”建設定調。

從地方來看，今年各地持續出臺落地“好房子”建設技術標準，對建筑設計規劃要求、計容規則等進行調整優化，為開發企業提供了更大的發揮空間；部分城市出臺文件對建筑設計規劃、計容規則等進行了規范，如成都明確陽臺、飄窗以及入戶花園等附屬空間的面積不大于該項目住宅計容建筑面積的30%，同時將開敞式電梯前室、外廊、空腔、鏤空、花池等此前未納入統計的部分空間納入計算范疇。明確計容規則，可以讓附屬空間的總面積管控更嚴謹，避免企業無序競爭，一定程度上可以降低對在售項目的干擾，平穩提升整體住房品質。

從“好房子”案例來看，中指建立了“好房子”標桿100案例數據庫，全方位展示“好房子”圖譜，盡覽優質項目精髓。

· 展望 ·

當前“好房子”建設已成為各地優化供給端的主要舉措之一，中央定調“有序推進”，預計2026年各地將更加注重“好房子”建設的推進節奏和力度，更多城市結合當地實際情況落地針對“好房子”設計標準的規范，平穩推進“好房子”建設。

關鍵詞八：城中村改造，房票安置

年初《政府工作報告》中指出“加力實施城中村和危舊房改造”，民生主題記者會上住建部部長倪虹強調要在2024年新增100萬套的基礎上，繼續擴大改造規模；4月25日中央政治局會議中指出“有力有序推進城中村和危舊房改造”；7月15日中央城市工作會議中強調“穩步推進城中村和危舊房改造”；8月，國務院第九次全體會議中強調“結合城市更新推進城中村和危舊房改造”，《關于推動城市高質量發展的意見》中延續“穩步推進城中村和危舊房改造”的表述，將房票安置、貨幣化安置與城中村和危舊房改造相結合，是釋放住房需求的重要舉措之一。

核心城市持續通過“房票”安置推進城中村改造，釋放需求入市。據中指不完全統計，2025年超50地通過“房票”安置的方式推進城中村改造，一線城市也相繼落地相關政策，上海金山區、青浦區、嘉定區等多區落地房票安置實施辦法。啟動較早的廣州、上海部分區域已通過“房票”取得一定成效，廣州黃埔區截至2025年11月末，累計通過房票認購商品房超4400套；上海嘉定區截至11月末，4個項目中538戶村民選擇房票，涉及金額超33億元。

另外，上海徐匯區、普陀區在城中村改造項目的補償方案中推出“房票獎勵”，即選擇貨幣補償方式的被征收人在規定時間內憑購買房屋的相關證明申請，可按房屋建筑面積領取補貼，預計也有望在更多城市中開展推廣。

· 展望 ·

結合“房票安置”推進開展城中村改造不但可改善居民居住水平，也可有效促進住房需求釋放，同時有助于定向去化存量商品房庫存。預計2026年將有更多城市在推進城中村改造過程中，加大貨幣化或“房票安置”的實施力度，完善相關政策，更好地提高被征收人參與意愿，釋放住房需求潛力。

關鍵詞九：城市更新

圖：2025年以來中央及相關部委關于城市更新的相關政策梳理

資料來源：政府網，中指研究院綜合整理

2025年城市更新的重要性上升到前所未有的高度，《關于持續推進城市更新行動的意見》發布，標志著我國城市更新的頂層設計進一步完善，并明確用地政策、金融政策等六項支持城市更新的舉措。時隔10年召開最高規格城市工作會議，錨定了城市發展新方向，“城市更新”寫入總體要求，成為城市高質量發展的重要抓手。近期全國住房城鄉建設工作會議將城市更新置于2026年住建工作的首要任務中。

各地也出臺多項配套政策推進城市更新，北京、山東落地政策降低企業參與成本、探索擴寬融資渠道；重慶在相關政策解讀發布會上指出“對城市更新項目中，包含增加公共服務功能的項目，實行土地政策‘新突破’。即在空間布局條件允許的前提下，按現狀建筑面積或原批準計容建筑面積15%左右比例給予建筑面積支持”，以激勵更多市場主體參與；另外，上海、廣州相繼出臺政策推動商務樓宇更新，廣東等地落地配套政策，探索老舊住房自主更新，通過政策優化獎勵，鼓勵小區房屋產權所有人參與開展自主更新，加速推進老舊小區項目更新。

基于現有的理論和實踐經驗，中指研究院能夠為各地政府、廣大城市更新服務商提供“十五五”城市更新業務專項發展研究、城市更新發展調研報告、城市更新評價指數研究、城市/企業城市更新發展報告/白皮書、城市更新企業對標研究、城市更新月度/季度/年度報告、城市更新項目測評等服務。

· 展望 ·

2025年中央經濟工作會議中“城市更新”的定調由去年的“大力實施”調整為“高質量推進”，標志著城市更新已經進入新的發展階段，12月3日國務院專題學習會上明確“把城市更新和消除安全隱患、穩樓市等工作結合起來”，預計2026年城市更新的金融、土地等支持政策將有實質性落地，包括創新金融產品、提升用地政策的靈活性、提高審批效率、探索“增容”支持等，在此過程中將進一步助力穩樓市，充分發揮城市更新在穩投資、擴內需中的綜合效應。

關鍵詞十：加快構建房地產發展新模式，推動房地產高質量發展

從年初兩會《政府工作報告》中指出“有序搭建相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式”，到12月中央經濟工作會議中再次強調“加快構建房地產發展新模式”，“加快構建”的表述貫穿全年，也表明房地產發展新模式的構建進入關鍵階段。10月，二十屆四中全會明確提出“推動房地產高質量發展”，10月28日，《“十五五”規劃建議》全文發布，提出并明確“推動房地產高質量發展”的五大方向，分別為“加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度”“優化保障性住房供給，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求”“因城施策增加改善性住房供給”“建設安全舒適綠色智慧的‘好房子’，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動”“建立房屋全生命周期安全管理制度”。

住建部部長倪虹在《人民日報》刊發的署名文章《》進一步細化為六項重點任務，分別為：一是優化保障性住房供給；二是促進房地產市場持續健康發展；三是改革完善房地產開發、融資、銷售制度；四是實施房屋品質提升工程；五是實施物業服務質量提升行動；六是建立房屋全生命周期安全管理制度。

· 展望 ·

《“十五五”規劃建議》對房地產的定調強化了其民生屬性，預計未來圍繞推動房地產高質量發展的五大方向將持續落位配套政策。中央經濟工作會議提出的著力穩定房地產市場與加快構建房地產發展新模式，體現了短期政策和中長期改革相結合的思路，彰顯政策的系統性安排，預計短期政策著力穩定市場，中長期制度改革將同步推進。

總結

表：2020年以來中指研究院年度樓市政策關鍵詞匯總

注：底色相同部分的為同類型政策關鍵詞。

資料來源：中指研究院綜合整理

回顧2021年以來中指研究院總結的年度關鍵詞，可以看出，2022年以來限制性政策逐漸優化，2023年明確房地產市場“供求關系發生重大變化”，多項支持政策落地；2024年明確“止跌回穩”目標，限制性政策優化力度增強；2025年重要會議多次強調“止跌回穩”“穩定市場”“城市更新”等內容，同時部分城市試點落地“現房銷售”等熱點關注度也較高，短期政策和中長期制度安排的內容得到進一步兼顧。

展望2026年，《“十五五”規劃建議》提出清理住房消費不合理限制性措施，中央經濟工作會議定調“著力穩定房地產市場”，全國住建工作會議提出適時調整優化房地產政策，預計短期政策將繼續聚焦穩市場，圍繞穩定預期、激活需求和優化供給落實相關舉措。

穩定預期方面，中央有望持續釋放政策利好，提振市場信心。

激活需求方面，一是北上深等城市限制性政策具備進一步優化空間；二是預計繼續通過降低房貸利率、降低中介費用、加大房貸利息抵扣個稅力度等方式降低購房成本。

優化供給方面，“十五五”規劃建議強調“投資于人”，預計未來有望通過加大住房租金或購房補貼等“補人頭”方式落實住房保障，同時繼續加大存量商品房和存量閑置土地收儲力度，加速改善市場供求關系。

中長期推動房地產高質量發展，預計加快構建房地產發展新模式、優化保障性住房供給、建設“好房子”、建立房屋全生命周期安全管理制度等配套政策將不斷落位。

另外，加大力度推進城市更新，配套的金融、財稅、土地等支持政策有望迎來實質性推進，探索給予“增容”支持，進一步鼓勵社會資本參與或是重點之一。

中指研究院長期跟蹤中央及全國各地房地產相關政策，持續為政府部門和企業提供政策監測服務，為各地政府完善房地產政策工具箱提供參考借鑒，同時幫助企業跟蹤政策變化，更好地把握政策窗口，。

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