近70%市場壟斷被打破！香港，不再是“李家的城”

出品|中訪網

審核|李曉燕

當京東以34.98億港元將香港干諾道中3號中國建設銀行大廈部分樓層收入囊中，這場看似普通的商辦物業收購，實則成為香港商業格局劇變的又一標志性注腳。“香港是李家的城”這句流傳多年的坊間俗語，正隨著內地互聯網巨頭的集體南下，逐漸成為歷史。從京東、阿里搶灘核心商辦，到美團、小紅書布局本地服務，再到內資企業主導港股IPO，香港正從港資地產巨頭掌控的“資本樞紐”，加速轉型為內地供應鏈出海的“產業生態樞紐”。

時間撥回12月10日，麗新國際與麗新發展的聯合公告，揭開了京東進軍香港商辦市場的序幕。這座27層甲級寫字樓，總面積約11.16萬平方米，收購單價約3.12萬港元/平方米，較近期中環同類地標交易低約4.59%。京東明確表示收購目的為“自用”，計劃圍繞供應鏈整合零售、物流、技術研發等業務。這并非孤例，今年10月，阿里巴巴和螞蟻集團以約66億元人民幣拿下銅鑼灣港島壹號中心頂部13層作為香港總部；6月，小紅書在香港設立中國內地以外首個辦公室。內地互聯網巨頭的密集置業，恰逢香港資產價格調整與企業出海需求爆發的雙重窗口期。

仲量聯行與第一太平戴維斯的報告顯示，經歷六年回調后，香港甲級寫字樓租賃市場預計2026年見底，中環及尖沙咀已率先錄得租金升幅。當前辦公物業購置成本低于長期租賃，且核心區域物業存在增值空間。在住宅市場，內地資金同樣成為抄底主力——今年前11個月，以普通話拼音登記的買家成交1.255萬宗，涉及金額1256億港元，創1995年有統計以來新高。與之形成對比的是，以長實集團為代表的港資地產企業正加速全球化，香港資產占比已降至20%以下。香港差餉物業估價署數據顯示，2025年10月私人住宅售價指數較5月低點回升7.5%，商業地產通常滯后6-12個月反彈，這意味著京東、阿里等企業的商辦收購，兼具財務優化與戰略卡位的雙重意圖。

除了資產抄底的財務考量，香港作為內地企業出海“橋頭堡”的戰略價值，才是吸引內資巨頭的核心原因。其普通法體系、資本自由流動及毗鄰大灣區的地理位置，能顯著降低跨境合規成本。以京東為例，2025年第三季度包含海外業務在內的新收入同比增長近214%，香港作為東南亞供應鏈樞紐的作用持續放大。業務層面，京東已通過申請保險經紀牌照、落地京東MALL、收購佳寶超市、運營快遞港島中心，全面滲透香港零售、物流、金融領域。此次購置商辦物業，正是為了集中辦公空間整合資源，將香港750萬人口及高頻消費數據，作為東南亞市場的“縮小版實驗場”。

內資巨頭的南下，不僅是業務布局，更在深刻改變香港的產業格局。在零售領域，香港市場曾長期被李嘉誠旗下的百佳與英資惠康壟斷，2020年兩者合計市占率近70%，導致同類商品價格比深圳高出30%-50%。京東收購佳寶超市后，將90余家門店接入物流網絡，通過“滿299元免運費+次日達”服務，在今年618期間實現港澳地區銷量增長300%；美團旗下Keeta外賣平臺，一年內將市場份額提升至44%。數字化供應鏈正在打破傳統商超的壟斷壁壘，為香港消費者帶來更多選擇。

金融領域，京東旗下公司獲香港保險經紀牌照，成為內資科技企業切入香港金融業的重要信號。匯豐銀行預測，香港有望在2028年成為全球第一大跨境財富管理中心，電商平臺獲取保險牌照后，可構建覆蓋商品交易、物流保障、風險管理的綜合服務體系。二級市場上，內資企業更是成為港股主力——2025年截至11月，港股IPO募資總額2598.89億港元，內地企業占比86%，全球前十大募資IPO中，港交所四單均為內資背景，寧德時代、紫金黃金國際等企業募資額均超百億港元。

香港的轉型之路并非毫無挑戰。全球經濟波動制約商業地產復蘇，營運成本上升及匯率波動也影響企業利潤空間。但不可否認的是，內資企業帶來的不僅是資本，還有技術、商業模式與就業機會。京東快遞港島運營中心投入運營后，當地新增超100名快遞員，2023年至今日均攬收量增長超50倍。從“資本樞紐”到“產業生態樞紐”，香港正告別過去以地產和資本運作為主導的經濟模式，在全球產業鏈中尋找新的附加值。

“李家的城”的時代落幕，并非香港的失落，而是新生態的開啟。當內地互聯網巨頭帶著數字化能力與供應鏈優勢深度融入，香港正以更開放的姿態，成為連接內地與全球市場的重要橋梁。這場變局中，如何平衡短期投入與長期收益，考驗著內資企業的智慧；而如何抓住產業升級機遇，則決定著香港未來的發展高度。