房企投身城市更新，遠洋“外科手術”式改造怎么做？

經歷二十余年高速發展后，我國房地產行業的發展動能正在深度重構。

日前，全國住房城鄉建設工作會議在京召開，“高質量開展城市更新”被列為2026年首要工作任務。在業內人士看來，隨著行業從增量擴張轉向存量提質，城市更新已不僅僅是政策熱詞，更是房企尋找第二增長曲線的關鍵路徑。

當行業發展動能轉換，房企如何應對這一大趨勢？

近日，遠洋集團管理層表示，中國的建筑“老齡化”正在到來，隨著行業進入存量提質新階段，原有地產開發的大邏輯需要重構，房企需具備“躬身入局”的定力，以專業能力投入到城市更新的“深水區”。

從追規模到做改造

從2021年至今，房地產行業經歷了長達四年的風險出清與產能重構。隨著新房增量規模見頂，曾經依賴高杠桿推動規模擴張的舊模式已然失效，傳統的地產開發商正站在發展的“十字路口”：一部分企業在周期中隱退，而另一部分則試圖在存量資產中挖掘新的價值。

“中國房地產未來的機會屬于那些能夠在存量中找增量，在舊殼子里做新文章的企業。”近日，遠洋管理層在接受第一財經等媒體采訪時表示。

然而，城市更新并非一條坦途。與一張白紙的新建項目不同，城市更新項目往往伴隨著復雜的債權債務、陳舊的物理結構或歷史遺留問題。遠洋管理層打比方稱：“這類似于給一個上了年紀的人做大手術，往往需要‘開膛破肚’，這對操盤團隊‘外科醫生’般的技術要求極高。”

在此背景下，遠洋確立了兩條主要賽道：一是住宅類的自主更新，二是城市不動產的存量盤活。在住宅更新領域，遠洋正嘗試從單純的開發商向服務商轉型。日前，遠洋集團與新疆克拉瑪依市人民政府等方簽署城市更新合作協議，圍繞老舊小區及公共設施改造，為克拉瑪依提供系統化、專業化支持，涵蓋政策文件編制、城市體檢評估、項目篩選設計改造及運營管理全周期。

在城市更新領域，近兩年遠洋落地了17個項目，包括遠洋安貞廣場、北京北苑星帆廣場、北京希爾頓花園酒店、天津京津國際中心等。12月24日，北京遠洋安貞廣場正式揭牌，該項目前身為承載老北京記憶的安貞華聯商廈，始建于90年代，如今被改造為融合企業總部辦公與復合商業功能的“綠氧”綜合體，即將投入使用。

管理層表示，在過往做城市更新項目改造的過程中，遠洋練就了“排雷拆彈”的本領，這種處理復雜局面的能力，是其區別于傳統開發商的核心競爭力。

如何應對城更“三座大山”？

推動城市更新雖然是趨勢，但在實操層面，資金成本高、改造難度大、招商周期長是橫亙在房企面前的三座大山。而遠洋集團改造的前述安貞廣場項目，為應對城市更新項目的痛點提供了一定“解題”思路。

據悉，該項目由遠洋資本管理的城市更新基金主導投資，解決“錢”的問題；遠洋致信主導工程改造，解決“技”的問題；遠洋不動產主導租賃運營，解決“管”的問題。這種“基金+改造+運營”的內生閉環，化解了傳統城市更新的資金痛點和協同問題。

“如果手里只有一把錘子，你看滿世界都是釘子。”遠洋管理層表示，城市更新項目需要內部不同業務單位的合作，主要靠集團總部牽頭協調。遠洋的“工具箱”較為齊全——無論是資金引入、工程改造還是資產運營，面對城市更新的疑難雜癥，無論是需要“手術刀”還是“重錘”，都有相應的解法。

解決資金問題后，項目的改造方式、招商運營成為了接下來的重中之重。

老安貞華聯商廈作為一座90年代的商業建筑，面臨“黑盒子”般的共性硬傷——框架封閉、缺乏外窗、采光不足、缺少景觀。遠洋集團在協調改造時，選擇拔除1～5層核心區域結構柱，2～4層中庭間增設兩座連橋，解決了建筑的自然采光問題。

“倒退二十年，做地產的邏輯可能是恨不得填滿每一平米。但今天的邏輯變了，我們愿意為了生態健康去‘留白’。”遠洋資本副總經理、遠洋致信公司總經理田景峰表示，做商辦物業的改造，要綜合考慮到經濟層面、科技發展、生態健康等多方面的因素，因為對使用者來說，健康、舒適遠高于那一平米的租金。

招商運營方面，遠洋集團副總裁兼商業公司、不動產公司董事長馬天一表示，潛在客戶在選址時，要么看中產業基礎、上下游客戶，要么看中人才供給，必須和客戶需求有強關聯，在城市更新的業務模式下，才更有利于鎖定核心客戶。遠洋在項目初始就通過定位、設計和功能最大化等，讓產品盡可能地符合市場和未來辦公需求。

“新建項目是賦予形體，而城市更新項目相當于‘再造靈魂’。”馬天一認為，在當前的行業周期下，城市更新不能只用短期的經濟回報去衡量。從業者需要摒棄賺快錢的浮躁，回歸產品與運營的本質，“做正確的事比正確地做事更重要，好的產品最終會由時間給出答案。”