北京打響調(diào)整樓市新政第一槍：一線城市松綁，樓市分化走向已定

千呼萬喚始出來，年末的北京樓市，用一紙重磅新政打破了市場的觀望情緒。

12月24日，北京樓市終于有了新的動作，此次的樓市新政“放寬不是北北京戶籍家庭的購房條件，同時也支持多子女家庭的住房需求。”

具體措施如下:不是北京戶籍購房社保年限“五環(huán)內(nèi)3年變2年、五環(huán)外2年變1年”，多子女家庭五環(huán)內(nèi)購房套數(shù)放寬，北京戶籍的多子女家庭可以在舞房里購買3套產(chǎn)品住房，在北京連續(xù)繳納兩年社保和個稅的非北京戶籍多子女家庭，可以在五環(huán)內(nèi)購買兩套商品住宅。

此次的信貸政策同步優(yōu)化——這一系列調(diào)整不僅是對北京本地市場的精準(zhǔn)施策，更釋放出中國樓市進(jìn)入“精準(zhǔn)托底、分化發(fā)展”新階段的強(qiáng)烈信號。
北京此次新政的核心邏輯，是從“限制需求”轉(zhuǎn)向“釋放合理需求” 。

作為一線城市的風(fēng)向標(biāo)，北京此前的限購政策一直被視為市場調(diào)控的“硬門檻”，此次針對性放寬非京籍購房年限與多子女家庭購房資格，本質(zhì)是對剛需和改善型需求的精準(zhǔn)呵護(hù)。

非京籍社保年限的縮短，直接降低了新市民、新就業(yè)群體的入市門檻，而多子女家庭的套數(shù)放寬，則貼合了“三孩政策”下的住房升級需求，政策導(dǎo)向從“一刀切”轉(zhuǎn)向“因人施策”，標(biāo)志著樓市調(diào)控進(jìn)入精細(xì)化階段 。

同時還會進(jìn)一步優(yōu)化個人住房信貸政策，商業(yè)貸款不區(qū)分二套和首套，也就是說首套和二套的利率會一樣。除了商業(yè)貸款，公積金也將會做出調(diào)整，二套住房公積金貸款首付比例從原來的30%調(diào)整為不低于25%。

北京這一政策能否有效釋放購房需求？

答案是“結(jié)構(gòu)性釋放”而非“全面井噴”。從北京市場現(xiàn)狀來看，當(dāng)前二手房掛牌量仍處于15.7萬套的高位，價格已連續(xù)8個月下行，套均總價從6月的380萬元跌至11月的350萬元，市場仍需時間消化存量 。

新政的直接作用，可以激活那些“有購房意愿但缺資格”的潛在群體——尤其是五環(huán)外通勤圈的剛需和五環(huán)內(nèi)的改善型多子女家庭，預(yù)計將帶動成交活躍度提升，加速庫存去化，但難以改變“以價換量”的整體格局，如果想要價格企穩(wěn)，還需要等待掛牌量回落至10-12萬套的合理區(qū)間 。

供需之間的平衡是最重要的，供應(yīng)量大了，買的人少了，價格就會低，供應(yīng)量少了，購買的人多了，價格自然就會上去。

北京這次新政會給其他城市帶來什么影響呢？

北京新政的示范效應(yīng)，將引發(fā)全國樓的“梯度松綁”浪潮。對上海、廣州、深圳等其他一線城市，北京的調(diào)整提供了可借鑒的模板，后續(xù)大概率會跟進(jìn)優(yōu)化限購條件，重點(diǎn)向剛需、改善家庭和新市民傾斜；杭州、成都、武漢等強(qiáng)二線城市，可能會進(jìn)一步降低首付比例、優(yōu)化信貸政策，鞏固市場企穩(wěn)態(tài)勢；而三四線城市則會延續(xù)“去庫存”為主的政策方向，通過購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等方式消化存量。

但值得注意的是，一線城市的松綁不會引發(fā)“多米諾骨牌式”的全面放開，“房住不炒”的底線仍在，政策調(diào)整始終圍繞“支持合理住房需求”展開。

中國樓市的動態(tài)走向，“分化”將是未來最核心的關(guān)鍵詞，不同能級城市的復(fù)蘇節(jié)奏和市場表現(xiàn)將呈現(xiàn)顯著差異。

一線城市：2025年已進(jìn)入企穩(wěn)階段，北京、上海等核心城市核心板塊將率先止跌，2026年有望迎來溫和回升。這些城市憑借優(yōu)質(zhì)的公共資源、產(chǎn)業(yè)支撐和人口吸引力，住房需求的基本面依然扎實(shí)，政策松綁后需求釋放將更為平穩(wěn)有序。

強(qiáng)二線城市：2025年逐步企穩(wěn)，核心板塊與非核心板塊分化加劇。杭州、成都等熱點(diǎn)二線城市的改善型需求旺盛，綠色智慧住宅、完整社區(qū)項目將成為市場主力，而缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的遠(yuǎn)郊區(qū)縣仍面臨去化壓力。

二三線城市：復(fù)蘇周期相對更長，預(yù)計2026年前后逐步企穩(wěn)。這些城市的核心競爭力在于“性價比”，剛需產(chǎn)品向小戶型、低總價方向集中，而人口外流、庫存高企的城市，可能需要通過存量房轉(zhuǎn)化為保障房等方式加速去化，房價將向合理估值回歸。

從市場優(yōu)勢演變來看，未來樓市的“價值錨點(diǎn)”將徹底重構(gòu)。不再是過去的“全域普漲”，而是“核心資產(chǎn)堅挺、劣質(zhì)資產(chǎn)貶值”：核心城市核心板塊的優(yōu)質(zhì)住宅，將憑借稀缺性和居住品質(zhì)保持溢價；強(qiáng)二線城市的改善型產(chǎn)品，將受益于需求升級實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有升；而二三線城市的核心城區(qū)房源，因具備基礎(chǔ)生活配套優(yōu)勢，仍有穩(wěn)定的居住需求支撐，但外圍區(qū)域的房源可能面臨流動性不足的問題。

對于購房者來說，現(xiàn)在正是“理性擇機(jī)”的窗口期，一線城市剛需可把握政策紅利入市，重點(diǎn)關(guān)注性價比和長期居住價值；改善型家庭可聚焦核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，關(guān)注戶型設(shè)計、社區(qū)配套等硬指標(biāo)；二三線城市購房者則需警惕非核心區(qū)域的投資風(fēng)險，優(yōu)先選擇主城區(qū)房源。

對于房企而言，“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的舊模式已難以為繼，聚焦核心城市、提升產(chǎn)品力、轉(zhuǎn)型“開發(fā)+運(yùn)營”模式，將成為生存下去的關(guān)鍵。

中國樓市正在告別“大起大落”的波動周期，進(jìn)入“總量趨穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化、品質(zhì)為王”的新時代。

北京樓市新政，是行業(yè)轉(zhuǎn)型的里程碑——標(biāo)志著樓市調(diào)控從短期刺激轉(zhuǎn)向長效機(jī)制構(gòu)建，從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。

未來，“住有所居、住有宜居”將成為核心目標(biāo)，房價逐步與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入能力相匹配，房地產(chǎn)市場終將回歸居住本質(zhì)，為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展提供穩(wěn)定支撐。