北京樓市再放松限購(gòu)，背后信號(hào)很大

記者丨李莎 編輯｜張星

12月24日，北京出臺(tái)樓市新政，成為全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開(kāi)后首個(gè)優(yōu)化房地產(chǎn)政策的一線城市，新政自2025年12月24日起施行。

限購(gòu)政策的優(yōu)化是其中的一大重點(diǎn)。一方面，放寬非京籍家庭的購(gòu)房條件。非京籍家庭購(gòu)買(mǎi)五環(huán)內(nèi)商品住房的社保或個(gè)稅繳納年限，由現(xiàn)行的“3年”調(diào)減為“2年”；購(gòu)買(mǎi)五環(huán)外商品住房的，由現(xiàn)行的“2年”調(diào)減為“1年”。

另一方面，對(duì)二孩及以上的多子女家庭，支持其在五環(huán)內(nèi)增購(gòu)一套住房。這意味著京籍多子女家庭可在五環(huán)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)3套商品住房；非京籍多子女家庭在京連續(xù)2年繳納社保或個(gè)稅的，可在五環(huán)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)2套商品住房。

北京此次新政也加大了公積金對(duì)居民購(gòu)房的支持力度，降低使用公積金貸款購(gòu)買(mǎi)二套房的最低首付比例，從不低于30%調(diào)整為不低于25%。

商貸政策也進(jìn)一步優(yōu)化，在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房。

在受訪專(zhuān)家看來(lái)，此次北京房地產(chǎn)政策優(yōu)化，將有助于更好釋放非京籍家庭和多子女家庭的購(gòu)房潛力，有效降低部分家庭的購(gòu)房成本。新政在年底落地，不僅能助力歲末北京樓市保持穩(wěn)定成交勢(shì)頭，也為預(yù)熱明年樓市奠定基礎(chǔ)。同時(shí)，這也表明各地政策仍有優(yōu)化空間，為后續(xù)其他城市調(diào)整政策提供了參考。

非京籍家庭購(gòu)房條件放寬

繼今年8月優(yōu)化限購(gòu)及公積金政策后，時(shí)隔四個(gè)多月，北京再度對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。12月24日，北京市住建委等4部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)和公積金政策。

在限購(gòu)方面，此前北京已明確，京籍家庭、在京連續(xù)繳納社保或個(gè)稅滿(mǎn)2年的非京籍家庭，在五環(huán)外購(gòu)房不再限購(gòu)。在此基礎(chǔ)上，《通知》進(jìn)一步降低非京籍家庭購(gòu)房連續(xù)在京繳納社保或個(gè)稅的門(mén)檻，五環(huán)內(nèi)購(gòu)房的3年改為2年，五環(huán)外購(gòu)房則由2年改為1年。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，調(diào)整社保或個(gè)稅繳納要求，是當(dāng)前房地產(chǎn)限購(gòu)政策調(diào)整的重要內(nèi)容。北京此次調(diào)整與上海之前的優(yōu)化方向一致，均體現(xiàn)了從社保繳納層面放寬購(gòu)房限制的導(dǎo)向。此類(lèi)調(diào)整通常能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生積極作用，能有效激活更多市場(chǎng)需求。

支持多子女家庭購(gòu)房是北京住房政策的一大重點(diǎn)。去年10月開(kāi)始，二孩及以上京籍家庭購(gòu)房的，公積金可貸款額度上浮40萬(wàn)元。今年7月31日，北京就在《北京市關(guān)于完善生育支持政策體系推動(dòng)建設(shè)生育友好型社會(huì)的工作措施》中明確，加大對(duì)多子女家庭購(gòu)房的支持力度，結(jié)合實(shí)際出臺(tái)適當(dāng)提高住房公積金貸款額度等政策。

《通知》則從購(gòu)房套數(shù)出發(fā)，為多子女家庭針對(duì)性新增一個(gè)在五環(huán)內(nèi)的購(gòu)房指標(biāo)。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，這一政策舉措是此次北京房地產(chǎn)新政的一大亮點(diǎn)。北京很多家庭對(duì)五環(huán)內(nèi)的教育等資源有剛性需求，也具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力和購(gòu)房能力，此次的政策措施有利于精準(zhǔn)釋放這一群體的購(gòu)房需求。

同時(shí)，郭毅認(rèn)為，從供應(yīng)層面看，這或?qū)?duì)未來(lái)五環(huán)內(nèi)住房產(chǎn)品設(shè)計(jì)帶來(lái)一定啟發(fā)和影響。為更好承接多代同居、多孩成長(zhǎng)的家庭結(jié)構(gòu)，功能完整的四居乃至更大空間的住宅產(chǎn)品有助于更好滿(mǎn)足多子女家庭的居住需要。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，深化住房公積金制度改革。《通知》貫徹落實(shí)這一要求，將公積金貸款二套房最低首付比例調(diào)降至25%。另外，為進(jìn)一步降低二套房的購(gòu)房成本，《通知》明確，商貸利率不再區(qū)分首套房和二套房，具體利率由銀行根據(jù)市場(chǎng)利率定價(jià)機(jī)制等因素確定。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，隨著這兩項(xiàng)政策落地，北京的相關(guān)門(mén)檻已基本與其他熱點(diǎn)城市持平。政策旨在降低購(gòu)房門(mén)檻與成本，以支持新市民、年輕人等群體的剛性及改善性住房需求。

此外，《通知》還提出，為進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，提升房地產(chǎn)投資效率，調(diào)整招拍掛拿地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)方式，由市區(qū)分級(jí)核準(zhǔn)調(diào)整為區(qū)級(jí)備案。

精準(zhǔn)調(diào)控釋放購(gòu)房需求潛力

與去年同期相比，今年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨一定調(diào)整壓力。北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月，北京新建商品房銷(xiāo)售面積894.8萬(wàn)平方米，同比下降4.6%。其中，住宅銷(xiāo)售面積618萬(wàn)平方米，下降6.9%。

在房?jī)r(jià)層面，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，11月北京新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.5%，同比下降2.1%；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降1.3%，同比下降6.8%。

58安居客研究院分析認(rèn)為，總體來(lái)看，北京此次政策的落地，既通過(guò)優(yōu)化需求端政策釋放有效需求，又通過(guò)金融端政策減負(fù)降低居民購(gòu)房成本，還通過(guò)供給端增效保障優(yōu)質(zhì)供給，形成精準(zhǔn)調(diào)控、供需合力的效果，以推動(dòng)北京樓市向高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn)。

郭毅認(rèn)為，北京此次政策調(diào)整有助于更好釋放部分改善性住房需求家庭的購(gòu)買(mǎi)力，尤其是那些對(duì)居住地段有生活訴求的非京籍家庭，或是存在子女教育需求的家庭。

“北京在年底出臺(tái)樓市新政，也將助力歲末樓市保持穩(wěn)定成交勢(shì)頭，為明年樓市奠定良好基礎(chǔ)。”郭毅說(shuō)。

“十五五”規(guī)劃建議明確，清理住房等消費(fèi)不合理限制性措施。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)納入明年經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)要著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)。

日前全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開(kāi)，將著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)列為明年重要的任務(wù)方向。這項(xiàng)工作的重點(diǎn)是：因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，結(jié)合城市更新、城中村改造盤(pán)活利用存量用地，推動(dòng)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。

全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議同時(shí)還要求，城市政府要用足用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，支持居民剛性和改善性住房需求，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

在受訪專(zhuān)家看來(lái)，北京此次新政的出臺(tái)，進(jìn)一步響應(yīng)了相關(guān)會(huì)議精神，是對(duì)“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”要求的貫徹落實(shí)，充分發(fā)揮了城市政府在房地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化方面的作用，更好促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的活躍。

北京是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要風(fēng)向標(biāo)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，北京此次房地產(chǎn)政策優(yōu)化將對(duì)后續(xù)各地政策調(diào)整帶來(lái)一定的參考和啟發(fā)，推動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期向好發(fā)展。

SFC

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編輯｜黎雨桐 實(shí)習(xí)生齊心淳

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