重要發布！行業筑底迎來關鍵階段

12月15日，國家統計局最新的宏觀經濟和房地產數據出爐，地產行業方面，因行業正處于轉型發展的關鍵時期，再加之上年基數上升的影響，銷售規模、房價、投資均延續調整。

不過這幾個關鍵數據值得關注：

首先，前11月新建商品房銷售面積7.87億平方米，同比下降7.8%；商品房銷售金額7.51萬億元，同比下降11.1%，單月數據同比降幅仍保持穩定，降幅較上月持續收窄。雖然成交下行，但是也要看到供應端新開工面積降幅更大，前11月累計下降20.5%，且房屋新開工面積僅為同期新房銷售的68%。

這意味著新房庫存壓力緩解的同時，也保證了新供應項目的市場競爭力，促進行業繼續止跌回穩。

其次，房價陸續在觸底，更多城市開始企穩。70城環比止跌的城市數量有11個，較上月增加5個。除了上海、沈陽、合肥外，大連、南京、重慶、貴陽、揚州等城市新房價格也實現環比企穩。

整體來看，年底和明年初行業迎來筑底的關鍵階段，下個月12月份年末數據匯總屆時整體數據會好于11月。聚焦具體城市和項目來看，新房價格、項目去化率等方面仍存有結構性亮點，行業供求壓力也在持續好轉。

宏觀層面來看，生產供給基本平穩，就業形勢總體穩定，市場價格繼續改善，新質生產力穩步發展。具體來看：

工業生產穩定增長。11月份，全國規模以上工業增加值同比增長4.8%，環比增長0.44%。

市場銷售規模擴大，服務零售增長加快。11月份，社會消費品零售總額同比增長1.3%，較上月減慢1.6個百分點；環比下降0.42%。

固定資產投資整體同比下降，制造業投資保持增長。扣除房地產開發投資，前11月全國固定資產投資增長0.8%。

貨物進出口增速回升，貿易結構繼續優化。11月份，貨物進出口總額同比增長4.1%，比上月加快4.0個百分點，其中，出口23456億元，增長5.7%。

就業形勢總體穩定。11月份，全國城鎮調查失業率為5.1%，與上月持平。

結合11月金融數據來看，廣義貨幣M2狹義貨幣M1二者剪刀差達到3.1個百分點，較上月擴大1.1個百分點，已連續兩個月上行。

這一走勢主要源于兩方面：一是M1增速出現大幅回落，二是居民短期貸款規模環比收縮，較10月末減少2647億元。

居民中長期貸款規模迎來止跌回升，初步統計顯示11月環比增長622億元。當前房地產行業銷售正處于調整關鍵期，中長期貸款實現止跌，充分反映出行業運行的積極變化。

近期央行行長發表署名文章明確，未來將強化房地產金融宏觀審慎管理，推動房地產市場平穩健康發展。剛剛召開的中央經濟工作會議報告也著重強調，要積極有序化解地方政府債務風險，督促各地主動化債，堅決遏制新增隱性債務；同時優化債務重組與置換機制，通過多措并舉化解地方政府融資平臺經營性債務風險。

未來金融政策將更加聚焦行業風險管理，政策重心進一步轉向兼顧企業風險與地方債務風險化解。一方面，有助于加快各地城投庫存去化，緩解“新城”板塊大量囤積待開發地塊帶來的庫存壓力，推動城市化進程有序推進；另一方面，能夠有效減輕地方政府財政負擔，引導各地土地出讓節奏回歸理性，避免地方為緩解短期財政壓力而過度推地，進而保障優質板塊的穩健發展。

前11月新建商品房銷售面積7.87億平方米，同比下降7.8%，降幅擴大了1個百分點；前11月商品房銷售金額7.51萬億元，同比下降11.1%，降幅擴大了1.5個百分點。

不過從單月數據來看同比降幅仍保持穩定，銷售面積降幅更是較上月收窄了1.8個百分點至17%。房企到位資金方面，11月個人按揭貸款新增952億元，環比基本持平。庫存指標持續改善，11月商品房待售面積下降300萬平方米，連續9個月下降。

結合克而瑞核心城市數據顯示，11月份新房成交量環比降16%，同比降幅擴大至49%。主要原因在于供應量規模延續低位，制約年末成交規模。各城市去化率指標出現微增，11月典型城市去化率同環比上升3個百分點至34%。高端頂豪、強產品力、配套健全、價格優勢等復合優勢類項目持續熱銷，如上海金陵華庭、鄭州越秀金水觀萃、廣州保利玥璽灣等開盤去化率均超過九成。

近期召開的中央經濟工作會議為2026年房地產行業發展指明了方向。會議在“守牢底線、化解風險”的總體框架下，對房地產工作進行了具體部署：因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動“好房子”建設。高質量推進城市更新。并首次提出拓展要素市場化改革試點，為穩樓市與城市更新提供底層制度支撐。

短期來看，為加快庫存壓力指標改善，預計新房新增供應規模將維持低位，對成交的約束還將持續。但公積金制度的改革和“好房子”建設的持續發展，伴隨著改善性住房需求的合理釋放，市場中仍將存在點狀優質發展機會。

長期來看，在需求側，根據《中國人口普查年鑒-2020》，全國城鎮2000年以前建成的存量住房比例達到了35%，老齡化與家庭小型化催生持續更新需求，城市更新通過“存量提質”形成可持續的供需平衡；供給側，要素市場化改革讓土地、資金等精準對接需求，降低行業對土地增值的依賴。

2025年11月份， 70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體下降、同比降幅擴大。

11月份，一手房價指數同比下降2.8%，降幅較上月擴大了0.2個百分點。各線城市房價同比降幅均有所擴大。從城市表現來看，11月上海房價同比上漲5.1%，杭州同比上漲3.0%，合肥上漲1.3%，烏魯木齊和沈陽同比分別漲0.8%、0.2%，宜昌同比止跌。

11月新房價格同比降幅結束年內持續收窄趨勢，出現小幅擴大，但環比止跌的城市數量顯著增加——增至11個，較上月多5個，更多城市房價陸續觸底。除上海、沈陽、合肥外，大連、南京、重慶、貴陽、揚州等城市本月新房價格也實現環比企穩。

正如此前預期，在高品質住宅供給持續增加、各地供給側管控成效逐步顯現的背景下，更多城市新房價格呈現企穩跡象。

前11月房屋新開工面積5.3億平方米，下降20.5%。其中，住宅新開工面積3.9億平方米，下降19.9%。11月新開工面積4396萬平方米，同比下降27.6%，同比降幅縮小1.9個百分點。

前11月房屋新開工面積僅為同期新房銷售的68%，整體供應約束成交。年內新開工與新房銷售規模同步收縮，且持續低于新房銷售，使得新房庫存壓力緩解的同時，也保證了新供應項目的市場競爭力，促進行業繼續止跌回穩。

1—11月份，全國房地產開發投資78591億元，同比下降15.9%，降幅高于同期新房銷售額4.8個百分點。單看11月，開發投資額為5028億元，同比下降30%，降幅較10月擴大7.3個百分點。

進一步從投資與銷售的匹配度分析，前11月全國房地產開發投資金額較同期新房銷售金額高出4.6%，這一差距較上月收窄2.1個百分點。開發投資規模持續向新房成交金額靠攏，直觀反映出行業正逐步脫離高杠桿擴張軌道，回歸以銷售為導向的理性發展狀態。

行業正處于消化積壓庫存、重塑價格信心、轉換需求驅動的關鍵階段，今年底和明年初行業迎來筑底關鍵階段，預計12月份數據整體會好于前11月，為推動行業化險，投資、新開工數據將持續回落，各地長短期庫存壓力將持續緩解，同時，隨著市場適銷產品占比進一步提升，新房項目開盤去化率有望延續改善態勢，更多城市房價將開始企穩。

中央經濟工作會議明確，著力穩定房地產市場、加快構建房地產發展新模式。為鞏固市場穩定態勢，地方主管部門持續加大控增量、去庫存、優供給力度。目前全國已有超25個省級行政區發布“十五五”發展規劃建議，房地產領域提及頻次最高的表述為“發展保障房”和“好房子”。此外，城市更新也與產業、人口發展的深度綁定，高質量城市更新仍具廣闊空間。（來源：丁祖昱評樓市）

文章來源:丁祖昱評樓市