新房年末沖量

1）周度：

新房市場年末沖量，周成交面積創10月以來新高。本周（12月12-18日）38城新房成交面積錄得307萬平（約為年內高點的59%）。經歷上周的小幅回調之后，本周強勁反彈，環比大增16%。值得注意的是，這一成交面積突破近四周263-291萬平的震蕩箱體，創下10月以來的周度成交新高，或反映年末沖刺效應下市場活躍度顯著提升。回溯歷史，2023年及2024年同期環比增速亦在13%-16%區間。

二手房成交企穩微增，延續高位窄幅震蕩。本周15城二手房成交面積錄得219萬平，環比小幅回升2%。自11月以來，二手房成交呈現典型的高位整固特征，周度成交量始終在213-221萬平的窄幅區間內波動，且目前絕對量仍維持在年內高點的74%，顯示二手房市場流動性韌性尚可。

同比降幅持續收斂，二手房修復彈性更強。本周38城新房成交同比下滑31%，降幅較上周收窄2個百分點，已連續十二周負增長；15城二手房成交同比降幅則大幅收斂11個百分點至23%，已連續十周負增長，二手房的邊際修復速度快于新房。

2）月度：

統計局數據顯示，11月地產銷量環比修復好于2021-2023年同期，但“以價換量”特征顯著。同比來看，受去年“924”后的高基數壓制，11月商品房銷售面積、銷售額同比分別下滑17.3%和25.1%。與10月增速相比，銷售面積降幅收窄1.5pct，而銷售額降幅反而擴大0.8pct，呈現顯著的“量價背離”。環比維度上，11月銷售面積增長9.3%，雖弱于2015-2019年同期，但強于2021-2023年同期均值（+8.0%）及去年同期（+7.1%），顯示市場活躍度邊際修復。不過11月銷售額環比僅微增2.3%，與面積增速形成明顯剪刀差，反映房企年末加速降價推盤或成交結構向低價項目傾斜，市場“以價換量”特征進一步強化。

進入12月，高頻數據顯示新房修復彈性暫好于二手房。12月1-18日，38城新房成交同比-29%，好于11月（-35%），并基本追平10月（-27%）。而二手房市場景氣度有所回落，15城二手房成交同比-30%，跌幅較11月（-20%）明顯擴大。

3）一線城市表現：

一線城市新房成交環比持平，深廣領漲，對沖京滬回調。一線城市新房成交結束上周的跌勢，本周環比持平，絕對規模維持在年內高點的50%水平。城市間明顯分化，深圳、廣州環比分別大增77%和27%；其中深圳連續兩周大幅反彈，量能修復至年內高點的46%。反觀京滬面臨回調壓力，北京在經歷兩周脈沖式放量后，本周深度回調33%，絕對量回落至年內高點的26%；上海環比小幅下跌8%，相當于年內高點的57%，仍居一線之首。

二手房成交韌性強于新房，京滬深表現趨同。本周京滬深三城二手房合計成交環比持平（上周+4%），進入高位整固期。北上深三城二手房活躍度表現出高度的一致性，成交量均穩定在年內高點的74%-76%區間，且本周均呈現微幅波動，其中深圳和北京分別增長5%和1%，而上海環比下降3%，韌性顯著強于新房。

基數擾動延續，上海相對抗跌。受去年同期高基數壓制，本周一線城市新房同比下滑44%，降幅擴大7個百分點，連續十周負增長。分城市看，上海表現相對較好，同比跌幅為11%，顯著好于京深廣（跌幅51%-62%）。二手房同比跌幅收窄至27%，北上深跌幅在24-34%區間，上海表現同樣相對較優。

4）二三線城市表現：

二線城市新房成交環比大幅增長，二手房同比降幅明顯修復。新房成交環比明顯增長22%，絕對量修復至年內高點的61%，其中杭州和青島大漲105%、61%，兩者成交量均處于年內高點的60%左右。同比維度看，新房降幅小幅收窄1個百分點至25%。二手房市場表現相對穩健，環比連續兩周基本持平，成交量維持在年內高點的63%，而同比降幅大幅收窄14個百分點至28%。

三線城市新房、二手房成交均由降轉增，二手房成交面積來到年內高位。本周三線城市新房成交大幅增長23%，達到年內高位的58%，其中惠州、江陰和云浮受到推盤影響增幅均在100%以上。同比方面，三線新房降幅顯著收窄至28%（上周-42%）；二手房（僅有4個樣本）表現尤為亮眼，環比增長14%，絕對量已修復至年內高點的96%，在各能級城市中相對位置最高。

5）房價觀察：

據國家統計局，70城新建商品住宅價格邊際改善，二手住宅呈現“一線領跌”格局。11月70城新建商品住宅價格環比微跌0.4%，降幅收窄0.1個百分點。二手住宅價格環比下跌0.7%，跌幅與上月持平，調整壓力仍存。分能級看，一線二手住宅價格環比跌幅擴大0.2個點至-1.1%，繼續領跌，二線持平于-0.6%，三線降幅收窄0.1個點至-0.6%。同比維度上，各線城市二手住宅價格表現較為一致，跌幅均集中在5.6%-5.8%區間。

一線城市二手住宅價格同環比均下跌，上海韌性相對占優，而京廣加速探底。細分一線城市，上海在環比與同比維度均表現出較強韌性。環比方面，上海下跌0.8%，跌幅收窄0.1個百分點；而北京、廣州、深圳跌幅分別擴大0.1-0.3個百分點至1.3%、1.2%和1.0%。同比來看，上海表現也較好，同比下跌4.6%，較上月擴大1.2個百分點，深圳次之，下跌4.8%；而北京和廣州表現較弱，分別下跌6.8%和7.2%，跌幅較上月擴大0.8和2.1個百分點。

主要城市觀察

本文源自：券商研報精選