協商一致提前退租，房東能否主張違約扣押金？

新京報訊（記者張靜姝 通訊員雷明華 李程）如果租客決定租房到期不再續租，為方便房東尋找租戶，與房東協商一致提前退租并騰房，但是房東主張違約并拒絕返還押金，這時租客該怎么辦？近日，北京市平谷區人民法院審結一起相關案件，法院判決房東退還肖某租金及押金并支付利息。

2023年10月，田某（出租方）與肖某（承租方）簽訂房屋租賃合同，約定肖某承租田某的房屋，租期一年，月租金1350元，押金1350元，租金按半年支付；租賃期間承租方不得中途退房，若需退房，需賠償出租方一個月租金作為違約金。

2024年8月，肖某通過微信告知田某，自己實際居住時間較少，可允許田某帶人看房。田某詢問是否到期后不再續租，肖某回復“嗯，如果有人租我也可以提前，反正我一個月也就回去兩回”。9月中旬，田某帶人前往房屋看房時，告知肖某若房屋提前租出，會退還其相應款項，肖某表示同意。

10月3日，田某微信告知肖某已找到新租戶。次日，肖某委托他人將出租屋內的床拉走，并告知田某剩余個人物品后續會前來收拾，田某回復同意。10月5日，田某告知肖某，房租計算至10月4日，剩余款項待其回來后結算。之后，田某多次催促肖某取回個人物品，肖某因事務繁忙未能及時前往，直至10月20日才返回出租屋將物品全部帶走。

肖某后續多次向田某詢問退款事宜，田某提出，肖某搬家時間為10月4日，但房租應截至10月20日，押金1350元扣除水電氣費用后僅剩余450元。

雙方就退款金額無法達成一致，肖某遂向法院起訴田某，要求田某退還押金1350元及一個月租金1350元共計2700元并支付利息。田某主張肖某構成提前退租，應承擔違約責任，用押金折抵違約金，其未退款的原因是雙方未就退款金額達成一致。

法院經審理認為，當事人協商一致可以解除合同。合同解除后，尚未履行的部分終止履行；已經履行的部分，當事人可根據履行情況和合同性質，請求恢復原狀、采取其他補救措施并要求賠償損失。田某與肖某簽訂的租賃合同合法有效，肖某明確提出到期后不再續租，并同意田某提前帶人看房，雙方已達成“若房屋提前租出，肖某可提前退房、田某退還剩余房租”的一致意見。10月5日，雙方進一步就合同善后事宜達成約定，即房租計算至2024年10月4日，肖某僅將個人物品暫存屋內，待取走后田某退還剩余款項。因此，田某主張肖某提前退租構成違約并要求支付違約金的意見，法院不予支持。田某實際未按約定退還押金及租金，應當支付肖某逾期利息。對于退還金額，法院對肖某未支付水電氣費用扣除后進行核算。

最終，法院判決田某退還肖某租金及押金2456.25元并支付利息，現已生效。

編輯 楊海 校對 賈寧