442戶商品房逾期辦證引發(fā)糾紛 法院依約調(diào)減違約金促批量和解

來源：金羊網(wǎng)

■賴方方繪圖

廣東高院發(fā)布實質(zhì)化解行政爭議典型案例，深圳中院一案例入選

安居房辦證一拖多年、拆遷安置“有房無證”懸而未決、跨省工傷認(rèn)定兩頭落空。這些老百姓日常生活中的“大事”，卻因涉及復(fù)雜的行政程序與跨地區(qū)協(xié)調(diào)，演變?yōu)槔_當(dāng)事人多年的“揪心事”。

近日，廣東省高級人民法院發(fā)布一批實質(zhì)化解行政爭議典型案例，涵蓋行政協(xié)議、拆遷補償、工傷保險資格認(rèn)定等多個類別的行政行為，彰顯廣東法院做好行政爭議預(yù)防與實質(zhì)化解工作。新快報記者了解到，去年廣東有3669件一審行政案件以調(diào)解或原告申請撤訴方式結(jié)案。

房屋買賣

●442戶商品房逾期辦證引發(fā)糾紛

●法院依約調(diào)減違約金促批量和解

吳某等442戶業(yè)主分別與深圳市某區(qū)住建局簽訂了《買賣合同》，購買一套安居型商品房。合同的“特別提示”中規(guī)定簽約10年后，業(yè)主可以申請獲得房屋的完全產(chǎn)權(quán)。

合同還約定，區(qū)住建局應(yīng)當(dāng)在2019年10月27日前通知業(yè)主，共同申請轉(zhuǎn)移登記，辦理產(chǎn)權(quán)證書。如果因為出賣人的原因?qū)е聵I(yè)主沒能按約定期限拿到房產(chǎn)證，則從2019年10月27日起，賣方要按日向業(yè)主支付總價款萬分之一的違約金。

后來，某區(qū)住房保障中心承接了區(qū)住建局的保障性住房配售職能。區(qū)住保中心直到2020年4月3日才通知吳某等442戶業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證書，比約定時間晚了160天。

因此，這些業(yè)主分兩批向法院起訴。由于各戶總房款不同，他們分別要求區(qū)住保中心支付8000元至16000元不等的逾期辦證違約金。

對此，區(qū)住保中心辯稱，延遲通知是由于機構(gòu)改革等其他政府部門的原因造成的，不能歸責(zé)于他們，且自稱在履行合同過程中無過錯，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

地點：深圳市中級人民法院。

結(jié)果：法院對第一批案件作出二審判決，認(rèn)為某住保中心逾期160天履行通知辦證義務(wù)，違反《買賣合同》約定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于某住保中心主張的機構(gòu)改革等原因系政府內(nèi)部原因，后果不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)，某住保中心應(yīng)代表政府承擔(dān)違約責(zé)任。

不過，涉案房屋為安居型商品房，買受人簽訂購買合同10年后，方能取得完全產(chǎn)權(quán)，涉案房屋方能上市交易。某住保中心雖然逾期，但業(yè)主并無實際損失。鑒于本案交易對象是低于市場價的福利性住房，延遲通知辦證并未給業(yè)主造成實際損失，依據(jù)《中華人民共和國民法典》約定的“過高違約金應(yīng)當(dāng)適當(dāng)調(diào)減”，遂維持一審判決，判令某住保中心向每戶支付違約金2000元。

第一批案件判決作出后，第二批起訴業(yè)主與某住保中心達(dá)成和解，某住保中心參照第一批判決支付違約金2000元，第二批起訴的業(yè)主均撤回一審起訴。

典型意義：法院的公正判決在實質(zhì)性化解爭議方面發(fā)揮了示范效應(yīng)和引導(dǎo)作用。第一批案件的判決結(jié)果不僅解決了具體糾紛，還通過明確責(zé)任邊界和違約金標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)了第二批案件的高效和解，避免了群體性訴訟的擴大。這種“判調(diào)結(jié)合”的模式有效節(jié)約了司法資源，減少了當(dāng)事人訴累，實現(xiàn)了糾紛的一次性化解，維護了社會穩(wěn)定。

工傷認(rèn)定

●跨省工傷認(rèn)定陷入困局

●法院助勞動者維護權(quán)益

鐘某是梅州市某公司的員工，該公司是福建某公司在廣東設(shè)立的子公司。2021年9月，鐘某在上班途中遭遇交通事故受傷。由于當(dāng)時他的工傷保險是在福建繳納的，因此他首先向福建省某人社局申請工傷認(rèn)定。

起初，福建當(dāng)?shù)厝松缇謨纱巫鞒隽藢儆诠臎Q定，但之后又自行撤銷了認(rèn)定決定。鐘某對此不服，提起了行政訴訟。該案經(jīng)過福建兩級法院審理，最終于2024年9月判決駁回了鐘某的訴求。在此期間，福建的人社局中止了對鐘某工傷認(rèn)定的辦理程序。

此后，鐘某轉(zhuǎn)而向其工作所在地，也就是梅州市某縣人社局申請工傷認(rèn)定。但該局認(rèn)為，鐘某的申請已超過法律規(guī)定的一年時限，并且事故發(fā)生時的參保地不在梅州，因此作出了不予受理的決定。因申請無果，鐘某遂訴至法院。

地點：梅州興寧市人民法院。

結(jié)果：法院受理案件后，認(rèn)為鐘某在福建維權(quán)期間屬非因自身原因耽誤申請時限，2022年1月至2024年9月5日維權(quán)期間不應(yīng)計算在其工傷認(rèn)定申請期限內(nèi)；梅州某公司作為用人單位，未在梅州市為鐘某繳納工傷保險，而福建省不屬于用人單位參保地，梅州市某縣人社局應(yīng)當(dāng)受理鐘某的申請。

為避免程序空轉(zhuǎn)，實質(zhì)化解糾紛，承辦法官多次與福建某人社局、梅州市某縣人社局協(xié)調(diào)，推動福建某人社局終結(jié)鐘某的工傷認(rèn)定程序，梅州市某縣人社局撤回不予受理決定并受理鐘某的工傷認(rèn)定申請，鐘某撤回起訴。2025年2月，鐘某收到梅州市某縣人社局作出的認(rèn)定工傷決定書。

典型意義：工傷索賠維權(quán)領(lǐng)域時間長、成本高的問題一直是勞動者群體反映最為集中、訴求最為迫切的痛點難點。法院設(shè)身處地體會勞動者的維權(quán)艱辛，在充分調(diào)查案件事實的基礎(chǔ)上，立足雙贏多贏共贏理念，依托行政爭議全程協(xié)調(diào)解紛機制，積極協(xié)調(diào)推動兩省人力資源和社會保障部門打破地域壁壘，以勞動者權(quán)益為先，主動擔(dān)當(dāng)為民執(zhí)法，最終促成行政爭議實質(zhì)性解決。

安置補償

●置換房十余年拿不到房產(chǎn)證

●府院聯(lián)動高效破解辦證難題

2007年，東莞市某街道辦事處與曾某等兩百多名某花園小區(qū)業(yè)主分別簽訂了《城市拆遷補償協(xié)議書》。

根據(jù)協(xié)議，業(yè)主們同意配合學(xué)校擴建規(guī)劃，拆除并搬離原有的舊房子，以產(chǎn)權(quán)置換的方式獲得新房屋，并由街道辦事處負(fù)責(zé)為他們辦理新房的房產(chǎn)證。

然而，由于新房屋所在土地屬于集體土地，相關(guān)用地審批、規(guī)劃報建等手續(xù)一直不齊全，加上施工資料缺失，導(dǎo)致包括曾某在內(nèi)的兩百多名業(yè)主始終無法辦理房產(chǎn)證，這個事情被擱置多年，成為“歷史遺留問題”。

2024年，曾某等19名業(yè)主向法院提起訴訟，要求街道辦事處繼續(xù)履行當(dāng)年的拆遷補償協(xié)議，盡快為他們辦理不動產(chǎn)權(quán)證。

地點：東莞市第一人民法院。

結(jié)果：法院查明案件癥結(jié)焦點后，多次召集業(yè)主代表與東莞市某街道辦事處相關(guān)人員進(jìn)行面對面溝通和協(xié)調(diào)，成立了“某街道安置小區(qū)辦證工作領(lǐng)導(dǎo)小組”。因新址地塊為跨鎮(zhèn)街的鄰鎮(zhèn)管轄土地，鄰鎮(zhèn)政府將該小區(qū)辦證問題列入了重大事項報告。

法院與業(yè)主代表、街道辦、鄰鎮(zhèn)政府、新址所在村集體等多方磋商協(xié)調(diào)，向各行政機關(guān)了解辦證所需的征地、供地、辦理國有土地證、報建、竣工驗收、辦理不動產(chǎn)權(quán)證等手續(xù)流程，擬定了工作推進(jìn)時間表。

最終，促成雙方當(dāng)事人自愿簽訂新的《協(xié)議書》，約定了辦證期限。19名業(yè)主均向法院提交撤訴申請，該案和解結(jié)案。其他業(yè)主亦明確表示放棄訴訟意愿。目前新址地塊已獲得廣東省人民政府征地批復(fù)，辦證進(jìn)度加速進(jìn)行。

典型意義：法院在化解涉兩百余戶業(yè)主與街道辦拆遷補償協(xié)議糾紛中，面對持續(xù)十余年的跨鎮(zhèn)街歷史遺留問題，精準(zhǔn)聚焦當(dāng)事人“辦證難”的實質(zhì)訴求，積極貫徹“如我在訴”司法理念。法院依托“府院聯(lián)動”機制，帶動跨區(qū)域多部門協(xié)同攻堅。通過有效溝通協(xié)調(diào)，實際制定計劃方案，采取有效措施消除障礙，督促行政機關(guān)加快辦證審批手續(xù)，最終促成和解協(xié)議簽訂，成功實現(xiàn)化解群體性行政爭議。此案避免了群訪群訴風(fēng)險，及時解決了群眾急難愁盼，有力推動了行政機關(guān)依法行政。

■新快報記者 毛毛雨 通訊員 曾潔赟 李莎

編輯：鄔嘉宏