用開發(fā)商銷量邏輯，看不懂貝殼

來源：虎嗅APP

2025年歲末，房地產(chǎn)市場“乍暖還寒”。

但在成都，一個新樓盤吸引了全國房地產(chǎn)行業(yè)的目光。業(yè)內(nèi)爭相討論，社交媒體話題度居高不下，更在三周內(nèi)吸引50多家開發(fā)商與地產(chǎn)服務(wù)商的董事長、總經(jīng)理以及設(shè)計、工程、營銷等各專業(yè)人士現(xiàn)場參觀，更多預(yù)約排到一個月后。

這就是近期全國樓市最熱門、也最“不一樣”的樓盤之一：貝宸S1。

位于最繁華的金融城三期、23畝方正小地塊，還是樓面價27300元/m2的“前地王”，如果是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商，幾乎可以閉著眼決策：

樓棟必須“坐北朝南”；外立面必須趕超5A寫字樓；配上數(shù)千平米的奢華會所，壁球館、雪茄吧、游泳池通通配置；園林必須大面積造景且移栽一些昂貴樹王；戶內(nèi)裝修堆滿奢石等等。

這些都是“行活”，是沉淀了幾十年的經(jīng)驗，大概率不會出錯。

但貝宸S1將之通通打破：四座樓棟打破“正南正北”而是朝向西北向，會所不配游泳池而是放乒乓球桌和棋牌室，園林幾乎“搬運”川西九寨風(fēng)景，戶型將動靜分區(qū)做到極致，多種高性能材料和先進工藝應(yīng)用，全屋300多個智能受控設(shè)備……

這些極致反差的背后，藏著一個完全不同的思路——中國商品房市場化30多年來，第一次真正用互聯(lián)網(wǎng)C2M邏輯，把一塊土地從供給端的經(jīng)驗堆砌，反向拆解成需求端的細(xì)節(jié)重構(gòu)。

所以，仍以傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)視角來看，看不懂、看錯并不奇怪。

顛覆性重構(gòu)：從“開發(fā)想給”到“用戶需要”

走進貝宸S1的375戶型樣板間，除了豪宅該有的尺度和奢華感，給人印象最深的一定是無處不在的智能化體驗。

這是貝宸S1依托華為鴻蒙智家系統(tǒng)為底座打造的“六感?智能系統(tǒng)”：從人體 “眼、耳、鼻、舌、身、意”六感體驗出發(fā)，光影、聲音、空氣、水、溫濕度等影響舒適體驗的要素都能被精準(zhǔn)感知，也能在AI調(diào)度下自由調(diào)節(jié)，讓房子像人體般具備自我調(diào)節(jié)能力。

這套系統(tǒng)將五恒系統(tǒng)、智能家電、戶內(nèi)燈光、電動門窗、凈水設(shè)備、對講通行控制等模塊，全部與華為鴻蒙智家系統(tǒng)深度對接，涉及到朗綠、美諾、日立、巴赫、YKK、怡口、立林等眾多廠商，堪稱住宅開發(fā)領(lǐng)域一項前所未有的系統(tǒng)性工程，同時未來也可持續(xù)“OTA式”擴展升級，被業(yè)內(nèi)評價為“下一代住宅”。

然而，若只把貝宸S1歸為下一代科技住宅，實在低估了它的“顛覆性”。

更本質(zhì)的，是從“開發(fā)商想給”到“用戶需要”的根本思維轉(zhuǎn)變——貝好家對其命名為“客戶需求＞開發(fā)經(jīng)驗”。

這個理念遠不僅體現(xiàn)在智能化方面，貝宸S1的設(shè)計打造突破了許多房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計的“慣例經(jīng)驗”。

例如，傳統(tǒng)住宅強調(diào)“坐北朝南”，但項目團隊通過對高凈值客戶的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在日照較少的成都，超過70%的客戶認(rèn)為“景觀視野的價值高于房屋朝向”。這讓貝宸S1突破了傳統(tǒng)“正南正北”格局，將四棟建筑巧妙偏轉(zhuǎn)，形成如花瓣般舒展的布局，讓每一戶未來都能在室內(nèi)主視野面，欣賞到約350米高的交子云塔等金融城盛景。

景觀打造上，它沒有一塊天價奇石，卻用上千噸天然石材、200多種植物，打造了自然野奢感的川西特色風(fēng)景。所有植物都在異地同步種植研判實驗，確認(rèn)后才在項目實地種植。不同植物按照種屬分布，以及顏色、氣味乃至互動性等，一一精心設(shè)計，遍布小區(qū)下沉庭院、架空層、單元大堂、第五立面（屋頂）乃至建筑外立面上，讓整個小區(qū)都被綠植包裹。

又如，多數(shù)豪宅乃至改善型樓盤，都以更大、更豪華的“高奢網(wǎng)紅”會所為核心賣點，從恒溫泳池到雪茄吧等設(shè)計層出不窮。但其實很多會所最高光的時刻僅在銷售展示那一刻，后期運營難以為繼，常導(dǎo)致“閑置”或轉(zhuǎn)為對外經(jīng)營。經(jīng)過大量樓盤調(diào)研、目標(biāo)客戶訪談，貝宸S1結(jié)合108戶小型社區(qū)的特點，不配游泳池，而是選擇必要的洽談區(qū)、健身房、棋牌室等功能區(qū)域——頂豪項目不配恒溫泳池，這可能是全國任何其他一家開發(fā)商想都不敢想的。

室內(nèi)設(shè)計，傳統(tǒng)開發(fā)商方式基本是轉(zhuǎn)給專業(yè)精裝公司，他們結(jié)合客戶需求的洞察與調(diào)研反饋，進行了數(shù)百項專項研究，梳理并親身驗證了144項尺寸舒適度（水平空間94項、垂直空間50項），并落地在戶內(nèi)精裝設(shè)計中。

圖：貝宸S1 375戶型客廳實拍圖

它還在老人房交付泡腳池，在臥室增配彌散式增氧機，設(shè)置三臺嵌飲機讓業(yè)主十步之內(nèi)喝上直飲水，交付六臺冰箱以滿足多場景使用需求，為家政間洗衣機抬高67cm避免彎腰操作，對地下車庫轉(zhuǎn)彎半徑進行改良以提升行車舒適度，以及系統(tǒng)規(guī)劃小區(qū)外賣快遞配送方案、垃圾清運方案……

這些過往開發(fā)商常忽略的“小事”，都讓貝宸S1更顯“不一樣”——它也采用大量天然奢石、美諾“11件套”高端家電等來打造豪宅體驗，但更應(yīng)用大量的創(chuàng)新材料與智能科技，同時對業(yè)主長期居住體驗的各種細(xì)節(jié)給予極致考慮，強調(diào)“是豪宅，也是好家”。

這種完全從用戶需求出發(fā)做規(guī)劃和設(shè)計的方式，在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)可能司空見慣，但在更重、經(jīng)驗與慣性更大的地產(chǎn)行業(yè)，過往從來沒人試過、想過。

C2M底層邏輯：極致的互聯(lián)網(wǎng)用戶思維

如同iPhone不是由諾基亞造出來，特斯拉不是由奔馳造出來一般，這個“不一樣”的貝宸S1也并非出自人們熟知的任何一家開發(fā)商，而是貝殼旗下的貝好家。

貝好家成立于2023年7月，定位是“數(shù)據(jù)驅(qū)動型住宅開發(fā)服務(wù)平臺”，最核心的模式便是依托貝殼的大數(shù)據(jù)和AI算法模型，為開發(fā)商提供C2M（Customer to Manufacturer，從消費者到制造者）解決方案，主打從用戶需求出發(fā)做產(chǎn)品規(guī)劃，業(yè)界稱之為“大數(shù)據(jù)造房”。

圖：貝好家發(fā)布C2M全鏈解決方案

貝宸S1，就是貝好家自己拍地、自己設(shè)計打造的一座“C2M樣板樓”。它所有“不一樣”的細(xì)項重構(gòu)，都源于貝好家C2M模式對“傳統(tǒng)開發(fā)底層”的顛覆：

傳統(tǒng)開發(fā)是供給端主導(dǎo)、以銷售出去為第一目標(biāo)來設(shè)計產(chǎn)品，重視展示效果；

貝宸S1的C2M模式是用戶需求主導(dǎo)，強調(diào)“住得好＞賣得好”，重視長期居住體驗。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)鏈條是“人工研判→拿地→定位&設(shè)計→施工→銷售→反饋”，反饋永遠在最后，錯了也改不了——在過往多年的賣方市場下也沒人想改；

貝宸S1的C2M開發(fā)鏈條是“數(shù)據(jù)研判初步定位→拿地→定位→設(shè)計→用戶提改→設(shè)計優(yōu)化→施工→持續(xù)迭代”，用戶出現(xiàn)在全流程各個環(huán)節(jié)，即使施工開始后，仍能根據(jù)用戶新需求調(diào)整。

例如，貝宸S1每個戶型的觀景視野、采光都進行了提前的數(shù)據(jù)模擬和精準(zhǔn)測算，總計點位1006個。模擬結(jié)束后，為了兼顧低樓層的觀景體驗，對于外立面的弧度線條進行了不少調(diào)整。

再如，在設(shè)計方案初步敲定后，他們根據(jù)客戶調(diào)研和反饋又對戶內(nèi)精裝方案做了大量優(yōu)化與多方案可選設(shè)計：木飾面升級為“雀眼木”、島臺提供兩種造型和材料選擇、空中花園2種風(fēng)格定制（都不喜歡也可硬裝交付）等。

圖：貝宸S1用疊瀑苔原和山巖并立的方式，打造了一個有層次的川西美景

它還歷時 8個月、耗資數(shù)百萬元進行mock-up實體模型1:1異地打樣，這種通常僅用于上海中心大廈等摩天摩天大樓、大型機場等的工藝，極少被應(yīng)用于住宅項目——像極了互聯(lián)網(wǎng)“敏捷開發(fā)”中的“前置驗證”思維。

站在更高的維度來看，貝宸S1給房地產(chǎn)的啟示，不是下一代住宅的超配科技，不是類似新加坡建筑的垂直立體綠化，更不是建筑立面多優(yōu)美雋永、景觀多野奢自然，而是那些從來沒被重視過的老人房泡腳池、臥室增氧機、健身房的乒乓球桌、抬高67CM的洗衣機，是未來二三十年物業(yè)持續(xù)高品質(zhì)運營的物業(yè)費精細(xì)測算……

這種極致的用戶需求視角“互聯(lián)網(wǎng)思維”，在過去十年間，與智能化、電動化一起，掀起了轟轟烈烈的汽車行業(yè)進化浪潮。

現(xiàn)在，輪到更重、更傳統(tǒng)、對人們生活影響更大的房地產(chǎn)了。

用傳統(tǒng)開發(fā)商邏輯看貝宸S1，顯然沒看懂貝好家

2012年特斯拉推出第一代Model S時，一些人評價電動車缺乏內(nèi)燃機的靈魂、無法長途出行。

作為全國范圍的“紅盤”，貝宸S1在引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)廣泛好奇、爭相參觀的同時，也引起了不少爭議討論。

除了“頂豪居然不配游泳池”、“那么多智能設(shè)備是浪費”、“沒有坐北朝南”的產(chǎn)品評價，也有諸如“拿地14個月才開盤”、“建造成本太高了賺不到錢”等操盤策略等。更有說法稱“貝宸S1賣得差，貝好家因此退出開發(fā)商”。

這正是貝宸S1的另一個特殊性——在房地產(chǎn)普遍的“拿地到開盤要在6個月內(nèi)”高周轉(zhuǎn)下，它敢于用14個月來進行創(chuàng)新研發(fā)和精細(xì)產(chǎn)品打磨；也敢于進行“飽和式投入”，讓貝宸S1建造成本超過了地價，達到3萬元/m2以上。

這些這在過往房地產(chǎn)行業(yè)以高周轉(zhuǎn)、快回款，主要賺取土地增值收益的視角下，顯得“格格不入”。

在筆者看來，這些視角都沒錯，但仍然停留在“傳統(tǒng)開發(fā)”邏輯——以今天資本市場對開發(fā)商的估值，貝好家“從來沒想成為一家開發(fā)商”。它的定位有些像汽車領(lǐng)域的華為鴻蒙智行，不造車，輸出解決方案。

圖：貝殼集團副董事長、貝好家CEO徐萬剛

過去一年多來，貝好家的C2M模式在全國還落地了十幾個項目，合作開發(fā)商包括中國電建地產(chǎn)、招商蛇口、綠城中國、中國金茂、濱江集團、興耀房產(chǎn)等，合作中貝好家全部負(fù)責(zé)了產(chǎn)品定位（拿地研判、輸出項目套型配比方案等）部分。

貝宸S1則是貝好首個從拿地研判、定位規(guī)劃、設(shè)計營造、產(chǎn)品品控到營銷推廣等各環(huán)節(jié)全面落地“C2M樣板樓”，是作為一個長期標(biāo)桿而存在的——它的價值，在于全面展示如何以極致的互聯(lián)網(wǎng)用戶思維來蓋房子，以此吸引對此認(rèn)同的開發(fā)商來開展長期合作。

據(jù)了解，貝好家的這個意圖已經(jīng)基本實現(xiàn)。目前貝宸S1已經(jīng)吸引了來自華潤置地、招商蛇口、萬科、中海、越秀、華發(fā)、保利、金茂、龍湖、濱江、融創(chuàng)、宸嘉發(fā)展、蔚藍卡地亞、興耀房產(chǎn)、新綠色地產(chǎn)、凱德地產(chǎn)等超過50家房地產(chǎn)開發(fā)商、地產(chǎn)服務(wù)商等前往成都現(xiàn)場考察，其中很多是集團董事長、總裁、區(qū)域總經(jīng)理層級，更多的預(yù)約已經(jīng)排到了一個月之后。

從另一個視角看，貝宸S1賣的快慢重要，但其實也不重要。不像今天幾乎所有開發(fā)商都有較大的資金成本壓力和回款壓力，因而難以停下高周轉(zhuǎn)模式，貝殼（貝好家）的數(shù)百億現(xiàn)金儲備根本沒有壓力。

當(dāng)然，貝宸S1銷量在成都也屬頂尖，不到一個月的時間便位列成都2000萬以上總價段全年累計銷量第二名。畢竟，一家集團公司傾其所有雕琢的唯一的頂豪之作，也是要作為長期標(biāo)桿來展示的樣本之作，和其他開發(fā)商眾多豪宅“產(chǎn)品系”中的一個，對購房者來說并不難選擇。