全年攬金506億元，廣州2025年土拍正式收官

21世紀經濟報道記者 吳抒穎

隨著越秀地產摘得廣州海珠廣紙地塊，廣州今年住宅用地出讓正式收官。

12月21日，越秀地產以底價14.36億元摘得廣州海珠區廣紙地塊，成交樓面價3.4萬元/平方米。這宗地塊用地性質為住宅用地，土地出讓面積1.2萬平方米，規劃建筑面積4.22萬平方米，容積率3.5。

至此，廣州今年總共成交住宅用地48宗，總成交金額超506億元，相比起去年的出讓規模有所下降。雖然成交額走低，但這符合今年土地市場“控增量、盤存量”的主基調。

今年廣州土地市場呈現整體平穩的格局。從拿地主體來看，國央企仍然占據主導地位，不過深耕型民企也擇機投資，在土地、資源置換的驅動下小幅加倉。需要注意的是，今年廣州官方也拿出了較大誠意，對去年部分流拍的土地進行規劃調整，最終促成成交。

展望2026年，業界普遍認為，廣州住宅用地成交規模仍將維持平穩狀態，短時間內，國央企主導的局面也將不會改變。不過，隨著“好房子”建設規劃持續推進，廣州住宅用地供應也有望在指標上得到持續改善，這也將提高房企投資的積極性。

壓線放量供應

廣州今年土地市場呈現了“翹尾”行情，多宗地塊在最后一個月集中成交。今年12月，在若干地塊因故終止出讓后，最終總共成交16宗土地。

在這些地塊之中，不乏“回爐重造”的地塊，例如越秀地產拿下的廣紙地塊。與首次掛牌相比，這宗地塊的計容建筑面積、容積率迎來了將近一半的“瘦身”，從源頭上減負，一定程度上能夠提升房企拿地的積極性。

克而瑞分析稱，因地塊體量較小，未來不排除建設超高層的可能。對此，為盡可能提高地塊的宜居屬性，在建設要求上明確提出，根據廣東省住房和城鄉建設廳要求，涉及80米以上建筑、100米以上公共建筑建設項目時，應征求同級消防救援機構意見，以確保與當地消防救援能力相匹配。

除了這宗地塊之外，最后一個月較為受到市場關注還有海珠南泰路地塊，這宗地塊最終由保利發展拿下，成交價為35億元，溢價率約27%，成交樓面價約2.44萬元/平方米。

至此，廣州2025年廣州土拍整體成績單也隨之出爐。克而瑞統計顯示，2025年，廣州涉宅用地供應57宗，供應總建面383.55萬平方米；成交48宗，成交總建面309.14萬平方米；成交金額506.61億元。

而在這48宗地塊之中，有約半數的地塊為底價成交，而溢價成交的地塊溢價率則普遍在20%左右。此外，多數地塊的樓面價對比周邊也有所下降，這也說明目前房企的態度仍然偏向審慎。

可供對比的是，今年10月，中海地產以9.2億元斬獲廣州大道南788號二期地塊，溢價率7%，名義樓面價約1.53萬元/平方米，實際樓面價在3.5萬元/平方米左右，這是中海地產2025年首次在廣州公開市場拿地。

而2022年，區位相近的廣州大道南788號一期由保利發展摘得的地塊，成交總價則為13.57億元，樓面價為4.84萬元/平方米。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉認為，從房價來看，2022年一期地塊出讓的時候，海珠區的一手住宅成交均價為8.76萬元/平方米，市場上的項目以高端改善型為主。而隨著近年供地的增加，海珠區主打性價比的剛需剛改型項目開始涌現，今年前三季度一手住宅成交均價已經下降至6.74萬元/平方米，這一變化也反映到了一期和二期成交樓面價的差異上。

房企優中擇優

雖然土地價格整體回歸，但目前廣州土地市場中，拿地的主力仍然是國央企。

21世紀經濟報道記者梳理公開數據發現，今年國央企在廣州拿下超過35宗土地。除了重倉廣州的全國性房企保利、越秀和中海以外，本土國企以及區屬國企更是主力，例如廣州地鐵、南沙開建、花都城投等。

出手的小部分民企，有部分是通過土地盤活置換重新拿地，有部分則是根據投資節點小幅加倉。例如敏捷集團摘得的市廣路四宗地塊，其本身就是敏捷集團旗下的地塊，通過規劃調整再走招拍掛流程由敏捷摘得；福牛地產拿下的增城區一宗地塊，也是由資源置換而來。

此外，“過江龍”綠城則是出于對結構性機會的把握，今年也在廣州土地市場收獲頗多。

其中，綠城以4.97億元拿下的番禺黃沙島地塊，就將打造低容積率的江景高端住宅產品。據21世紀經濟報道記者了解，綠城判斷這宗地塊周邊存在大量的置換需求，而雖然這并非中心區地段，但是周邊有大量的高端住宅，居住環境良好，生活氛圍較濃，地塊體量也不大，能夠較快走量，最終才投資這宗地塊。

上述房企有自身的考量選擇加倉，多數房企仍然較為保守。

一位廣州房企投資部的人士告訴21世紀經濟報道記者，“廣州的土地市場存在點狀的機會，真正的好地不會缺人買，比如去年年底保利拿的面粉廠地塊，最終開盤的結果也說明市場不缺高端購買力。但是，好的地塊畢竟稀缺，廣州這兩年中心區供地量也比較充足，開發商選擇的余地很多，大家都怕‘卷’，所以更加謹慎投資。”

從數據上來看，廣州目前去化仍然較為緩慢，庫存量仍在高位。據陽光家緣發布信息，截至今年12月21日，廣州商品住房的庫存量超過9.2萬套，雖然相較于年中略有下降，但下降幅度并不明顯。此外，廣州外圍區域多數庫存較高，其中增城超過2萬套，南沙、黃埔、番禺也超過1萬套。

上述房企投資部人士對21世紀經濟報道記者強調，“進入12月，很多中心區域的樓盤都有明顯的以價換量趨勢，而且幅度并不小，這從前期的帶看還有成交數據是可以看到端倪的。在這樣的市場環境下，明年廣州土地市場仍將以穩為主，房企將會在土地價格合理、點狀結構性缺貨的前提下參與投資。”