20天收金超196億，廣州年末沖刺賣地，溢價率走高，民企回歸拿地

本文來源：時代財經 作者：陳澤旋

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年末廣州沖刺賣地，二十天賣了16宗。

12月21日，越秀集團子公司廣州越泓房地產開發有限公司以底價14.36億元，競得廣州中心城區海珠的一宗“蚊型”宅地。根據公告，該地塊面積為1.44萬平方米，其中出讓面積約1.21萬平方米，計算計容建筑面積（下稱“計容建面”）不超過4.22萬平方米，折合樓面價約為3.40萬元/平方米。

今年，廣州土拍市場迎來了翹尾行情。僅12月至今，全市即成交涉宅用地16宗，占全年宅地成交總數的逾33%，相關交易集中于12月3日至21日期間完成，成交金額約196.31億元，占全年宅地總成交金額的38.75%。

至此，廣州2025年度土地拍賣正式收官。據時代財經統計，全年廣州累計出讓涉宅用地48宗，較去年略減1宗；成交總金額506.61億元，同比下降超過34%。

今年廣州土拍市場整體延續“縮量供應”的基調，核心邏輯在于穩定市場、消化存量并嚴控、優化增量。在此導向下，今年廣州土拍市場出現多個積極變化。

整體而言，成交地塊的溢價率顯著走高。今年出讓的48宗涉宅用地中，13宗實現溢價成交，溢價率區間為2.86%至37.83%。反觀去年，49宗出讓宅地僅7宗溢價，溢價率介于0.53%至33.35%。

其中，溢價最高的地塊是位于白云區江高鎮廣州軌道交通裝備產業園的一宗安置房用地。11月14日，經兩家房企競逐，中建國際旗下廣州海耀投資開發有限公司以4.01億元總價競得該地塊，溢價率達37.83%。

這宗地塊的“搶手”的原因是其擁有確定的銷路。根據出讓條件，該地塊用于拆遷安置，競得人在簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》之日起1個月內，與廣州民科園城市更新投資有限公司簽訂項目回購合同，回購總價為8.89億元。

競爭最為激烈的，則是位于海珠區南泰路的一宗涉宅用地，土地用途為二類居住用地兼容商業用地、中小學用地。時代財經了解到，該地塊的計容建面約14.35萬平方米，但競得人除了額外無償配建市政道路、綠化用地之外，還需建設計容建面不少于19.93萬平方米的回遷安置商業商務物業，總投資約17.75億元。

盡管條件較為復雜，該地塊依然吸引了兩家房企的激烈競爭。12月5日，經過3小時76輪競價，保利發展子公司廣州市邦杰置業有限公司以35億元的總價，競得該宗地塊，溢價率達到27.27%，計入回遷安置投入之后，樓面價達到3.68萬元/平方米。

“只有在供地端控制增量，才能緩解供求關系，穩住價格和預期”，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，今年廣州宅地供給同時呈現出“提質”的態勢，一方面，在改善型住房需求集中的中心區域，宅地供給占比增長；另一方面，容積率普遍下降，“（既）有利于打造高品質產品，客觀上（也）減少了新房供給，有利于平衡供求關系”。

時代財經梳理發現，今年出讓的48宗土地中，一共32宗位于廣州六大中心區域及近郊的番禺，在整體中的占比超過66%，延續去年的供地趨勢。

容積率整體明顯下行，其中容積率不高于2.0的地塊達16宗，遠多于去年同期的8宗。值得一提的是，今年的最后一宗宅地實則為一宗“回爐”地塊。今年5月30日，地塊首次掛牌時的容積率高達7.0，而于今年11月下旬第二次掛牌時，容積率已下調至3.5。

在需求端，廣州市場表現穩定。根據廣州中原研究發展部，今年1-11月，廣州成交一手住宅5.88萬套，同比去年微降3.75%；二手住宅成交9.93萬套，同比去年微漲0.03%。

相對穩定的市場預期，吸引了民營房企持續投資廣州。盡管央國企仍是拿地主力軍，但今年民企拿地積極性有所提升，貝好家、敏捷地產、力迅地產、山湖居地產、福牛地產等民企合計斬獲11宗宅地。

其中，廣州本土民營房企敏捷地產時隔多年再現土拍市場。5月30日，敏捷地產通過子公司廣州璟恒房地產開發有限公司，以底價拿下番禺區4宗宅地，成交總金額達33.17億元。

與此同時，多家民企新勢力搶灘廣州市場。貝殼旗下貝好家通過越秀地產白云區嘉禾望崗TOD項目首入廣州，該項目所在的兩宗地塊于今年4月30日由越秀地產以將近11.30億元拿下，整體樓面價約為1.60萬元/平方米。

此外，增城本地民企永輝紙業子公司福牛地產、廣州山湖居房地產有限公司等新面孔，也于今年相繼在廣州土拍市場落子。

李宇嘉表示，民企拿地增加、結構優化，一方面彰顯房地產市場出現止跌回穩的跡象，另一方面表明產業落地帶動就業，同時用地需求增加，“也是良性循環”。