小產權房已住18年，賣家去世家屬反悔？房產糾紛律師支招

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2006年，趙國棟作為被安置人，與甲公司簽訂《回遷房買賣合同》，購得位于某安置小區的一號房屋（建筑面積94.21平方米），購房款由其個人支付。

同年3月11日，趙國棟與買受人孫文斌簽訂《房屋買賣協議》，約定將一號房屋以44萬元價格出售。孫文斌于3月19日付清全款，趙國棟隨即交付房屋。此后，當地鄉政府向孫文斌核發了《樓房產權證明》，明確載明“產權人為孫文斌”。

自2006年起，孫文斌一直實際占有、使用該房屋至今，繳納物業、水電等全部費用。

2019年底，趙國棟去世。其配偶李秀英、女兒趙雪作為第一順位繼承人，在2023年涉案房屋具備辦理不動產權證條件后，拒絕配合孫文斌辦理過戶手續。

李秀英、趙雪辯稱：該房屋系家庭三人（趙國棟、李秀英、趙雪）共同享有的拆遷安置權益所購，屬于家庭共有財產，趙國棟未經其他共有人同意擅自出售，構成無權處分，買賣合同應屬無效。

孫文斌遂起訴至法院，請求確認《房屋買賣協議》有效，并判令李秀英、趙雪及甲公司協助辦理一號房屋的產權過戶登記。

二、裁判結果

法院判決：

1. 甲公司于判決生效后七日內協助李秀英、趙雪將一號房屋首次登記至其名下；

2. 李秀英、趙雪在完成首次登記后七日內，配合孫文斌將一號房屋轉移登記至孫文斌名下。

（注：法院未支持“確認居住使用權益歸原告所有”的訴請，因該權利已包含在所有權中。）

三、法院說理

1. 買賣協議系真實意思表示，合法有效

法院認為，2006年簽署的《房屋買賣協議》有雙方簽字，且有付款憑證、產權證明、長期實際占有等證據佐證，系當事人真實合意，不違反法律強制性規定，應認定為有效合同。

2. 小產權證明具初步確權效力

鄉政府當年出具的《樓房產權證明》明確將產權人登記為買受人孫文斌，并加蓋公章，表明基層管理機構已認可該轉讓行為，具有公示和行政確認作用。

3. 繼承人須承繼合同義務

趙國棟去世后，其繼承人李秀英、趙雪依法承受其生前合同權利義務。現房屋具備辦證條件，繼承人不得以“不知情”或“未同意”為由拒絕履行協助過戶義務。

4. “家庭共有”主張缺乏證據支持

被告雖稱房屋屬三人共有，但未能提供析產協議、共有登記或共同出資證明。而購房合同、付款記錄、產權證明均指向趙國棟個人處置，法院對其“無權處分”抗辯不予采信。

四、律師提示

本案典型體現了“回遷房交易+繼承糾紛”的雙重風險。值得購房者注意：

即使是“小產權”回遷房，只要完成交付、取得基層產權證明、長期穩定占有，法院通常會保護善意買受人；

出賣人死亡后，繼承人不能以“非合同當事人”為由逃避過戶義務；

主張“家庭共有”需提供充分證據，僅憑拆遷政策中的“安置人口”不足以推翻個人購房事實。

北京房地產律師靳雙權團隊建議：購買回遷房務必保留付款憑證、交接記錄，并爭取在鄉/村級產權文件上登記為權利人，以構建完整證據鏈，防范未來繼承人反悔風險。