重磅！2025粵港澳大灣區物業服務力百強企業發布

2025年12月18日，由克而瑞主辦的「2025粵港澳大灣區物業服務力百強峰會」在深圳舉行。來自協會、物企、開發商、上下游產業鏈的行業領袖集結峰會現場，洞悉市場變化，解構行業未來，共話粵港澳大灣區物業行業服務力課題。

克而瑞物管重磅發布了「2025粵港澳大灣區物業服務力系列研究成果」，并舉辦盛大頒獎典禮，為粵港澳大灣區物業服務力樹立了風向標。

【成果解讀】

「大灣區」物業行業前景和格局

粵港澳大灣區，以不到全國0.6%的國土面積，創造了全國11%的經濟總量，其經濟實力與城鎮活力穩居世界級灣區第一梯隊。然而，在宏觀經濟穩健增長的另一面，房地產行業正經歷深刻變局，物業服務市場也隨之步入“總量下行、結構分化”的新階段。

從宏觀環境來看，宏觀環境呈現出冰火兩重天的態勢。一方面，大灣區經濟強勁、財政穩健、人才持續流入，城鎮化率高達90%，為服務業提供了堅實基礎。另一方面，房地產市場正告別高速增長時代。人口總量與購房人群減少已成趨勢，房屋購置需求減少將是大概率事件。2025年，大灣區內地8城商品房去化周期平均達44.8個月，商品房銷售面積已萎縮至五年前的四成。政府角色正從“土地財政”轉向“運營財政”，2025年廣東發行307億專項債回收閑置土地，多地已開啟存量商品房收購。

在行業整體下行周期中，“好城市+好房子”成為核心的結構性機會。2025年，“好房子”首次寫入政府工作報告，國家標準《住宅項目規范》正式施行，大灣區各市（如中山、深圳、廣州、東莞）相繼發布地方性建設指引，推動住宅建設從“住有所居”邁向“住有優居”。這為具備高品質服務能力的物業企業打開了新的價值空間。

與此同時，全國范圍的物業專項整治行動正重塑行業生態。2025年，中紀委和住建部將物業服務列為重點民生整治領域，全國超80個城市已開展行動，近九成城市要求“限期整改”，監管力度顯著增強。2025年7月廣東省住房和城鄉建設廳公開征集物業服務領域問題線索，聚焦物業服務履約不到位問題、侵占業主公共收益問題、住宅老舊電梯更新不及時等問題，有效規范物業服務企業行為，提升服務質量。

從市場前景來看，2024年大灣區物業在管面積為31.10億㎡，同比增長2.16%，預估2025年在管面積達31.51億㎡。廣東省實有物業服務面積中住宅占比78%，非住占比22%。土地成交略有回溫，大灣區內地9城未來18個月潛在供應2.5億平。另外，2025年廣東省房地產業竣工面積降幅達41.5%，預計不足4000萬平。廣東省商品房銷售面積連續五年下滑，2025年銷售面積已收縮至五年前水平的四成左右，預估未來10年廣東省商品房銷售面積不到5億平。

從市場格局來看，廣東省物企數量、從業人員持續減少。

（詳情請參閱完整版研究報告：牟先生 186 2620 0670）

「大灣區」物企市場表現

大灣區物業企業的綜合實力突出，占據了全國綜合實力500強企業數量的20.8%，其中深圳企業占比高達76%。然而，大灣區物業企業的增長也面臨瓶頸。

大灣區百強物企的在管面積與營收增速持續放緩，2025年營收預計將首次出現負增長。2024年大灣區百強物企在管面積合計53.6億平，同比增長3.5%；500強、百強、上市物企在管面積增速均呈現持續下降趨勢；預估2025年大灣區百強物企在管面積合計55.3億平，增速再度下降至3.3%。2024年大灣區百強物企營收合計2090.8億元，同比增長4.7%，增速下滑6.4個百分點，但跑贏500強、百強、上市物企；預估2025年大灣區百強物企營收合計2050.0億元，首次出現營收負增長。

盈利能力同樣承壓，2024年大灣區百強物企凈利潤連續兩年下滑,合計106.3億元，同比下降30.7%，預估2025年大灣區百強物企凈利潤再度下滑至96.8億元，同比下降9.0%。但得益于成本控制和效率提升，凈利率在2025年有望回升至9.6%。

人均效能指標顯示，大灣區百強物企人均在管面積、人均營收穩步向好，但人均凈利潤受部分企業虧損影響波動較大，2025年人均凈利潤低位大幅回升。

最為核心的挑戰在于服務質量的滑坡。 2022年至2025年，大灣區百強物企的客戶滿意度、物業費收繳率、項目續約率均呈現持續下滑趨勢。這表明，在行業調整期，單純追求規模擴張的模式已難以為繼，如何通過提升服務體驗維系客戶信任、保障現金流，成為企業生存發展的關鍵命題。

（詳情請參閱完整版研究報告：牟先生 186 2620 0670）

「大灣區」物企服務力探索

2020年，克而瑞面向行業首次提出了「服務力」概念，服務力是物業企業持續并創新性滿足客戶需求的能力，也是企業面向未來綜合服務能力的體現。其中，產品力和組織力是企業生存和發展的根基，根基的穩定決定企業發展的潛力；而數字力是企業未來發展的核心競爭力，將成為物業企業分水嶺。只有不斷創新產品服務、強化組織保障、加快數字化轉型升級，三者有機結合，才能有效保持企業發展力，提高綜合服務能力。

3個月前，克而瑞物管開啟 [大灣區服務力調研]，深圳、廣州、珠海、東莞、惠州、中山… 歷時3個多月，20+個城市，涉及200+家企業，調研項目近300個。我們發現大灣區物業企業服務力正在發生一些變化。

產品力：讓服務更有價值

1、從客戶需求洞察出發，定義“好房子”服務標準，為開發鏈條注入產品力

以中海物業為例，中建集團基于中房協組織的全國33000多戶家庭的入戶調研和中海客服收集的30000多戶居民近三年的需求反饋，將6萬多條客戶原聲歸納出172個需求，梳理出能解決百姓95%以上居住痛感的101項高痛感核心需求，并總結形成“6633”——六不（不漏、不臭、不吵、不霉、不堵、不裂）、六防（防災、防盜、防火、防電、防摔、防撞）、三省（省心、省錢、省地）、三要（要實用、要健康、要關懷）。中海物業以此為綱，創新構建“六個一”服務體系（一脈相承、一諾千金、一呼即應、一客一策、一絲不茍、一網統管），精準承接民生需求，讓“好房子”的硬件標準與“好服務”的軟件優勢深度融合，讓居住底線更牢固、生活體驗更升級。

2、拉通房產品牌規劃，對齊好房子服務標準，構建“好服務”產品體系

以華潤萬象生活為例，2025年華潤置地正式推出“三好十二優”好房子建設標準，圍繞“好社區、好產品、好服務”三大維度，系統構建十二項優質場景，包括通行系統、活力街區、尊享會所、標簽立面、靈動戶型、潤心友鄰等，覆蓋從開發設計、工程建設到物業服務全流程。其中好服務場景一精護恒新是指建立精細化維護與煥新機制，保障物業歷久彌新。好服務場景二自在怡居是指專注居住的便捷與舒適，營造輕松自在的居家體驗。好服務場景三潤心友鄰是指以社區文化營造與鄰里活動,構筑溫暖和諧的鄰里關系。隨后，華潤萬象生活發布了美好社區2.0“好服務”三優體系，從資產、服務、情緒價值三大維度為客戶創造多維體驗。

資產價值—精護恒新：對資產精心精細的維護和保養，使其常用常新、歷久彌新，進而實現資產的保值增值。如在全國1300多個社區，近4萬臺的電梯中均選用了原廠維保，以保障電梯的運行安全及長久使用。

服務價值——自在怡居：為業主提供全齡社區物業基礎服務、個性化增值服務等全周期生活解決方案，讓業主從喬遷到入住、到日常生活均享受到自在、安逸的居住體驗。針對不同客群在物業服務上的需求差異，推出定制化服務。

情緒價值——潤心友鄰：以“潤比鄰”社群運營為核心紐帶，通過興趣社團、節日共慶、鄰里互助計劃等活動，共建兼具歸屬感、認同感與幸福感的現代社區精神家園。打造了“萬象春暖”“萬象銀發學堂”“萬象少年團”等核心IP活動。

3、住宅項目為業主提供「全生命周期服務」，洞察并解決業主未被滿足的需求

痛點1：購房階段對后期物業服務無感知

好服務：物業服務前置呈現、寫入業主手冊及合同

如保利物業通過前置展示物業后期服務場景，將以往的“保障型”服務，升級為“體驗型”、“展示型”服務。案場服務聚焦形象迎賓、停車指引、迎賓接待、外圍保潔、咨客問詢服務、水吧服務、樣板間接待服務等多項高頻場景，特別定制前置管家、茶點茶藝、花香昀景、節氣禮贈等增值場景服務，讓客戶沉浸式感知案場服務帶來的美好體驗。此外，落位了包含項目專屬物業發布會、車場服務、場景水牌、四點半學堂、鄰里會客廳、AED急救響應在內的13項后期服務場景。

痛點2：不清楚開發進度，無人告知也無人可問，心里沒底

好服務：定期播報、實地帶看、一戶一群，讓業主心里有底

如萬科物業業主每月可報名參加“看見家”工地開放，由工程師和前置管家陪同，前置管家承擔起帶看工地、咨詢響應、需求轉化等。

痛點3：新小區交付前業主對鄰里陌生，存在交付顧慮

好服務：打破“先交付、后運營”的常規模式，通過前置社群運營與會所運營，提前兌現生活場景

如招商積余南通濱江雙璽項目交付前半個月左右舉辦雙璽業主友鄰見面，流程包括業主分享+冷餐會+抽獎環節，現場營銷/物業/客服/管家面對面，對業主圈層進行維系，實現交付前友鄰熟悉，口碑傳遞，激發入住后美好生活暢想，提升交付期待感。

痛點4：裝修過程中因流程不清、規則不明導致無序施工、鄰里糾紛及反復溝通

好服務：美居裝修服務價格公道，售后更有保障；裝修指南清清楚楚，少走彎路

痛點5：入住時間長了，設施設備難免故障，居住安全性是否有保障

好服務：公區能耗管控、設施設備全生命周期運維管理，讓社區居住綠色、安全且省錢

痛點6：社交少、沒朋友，鄰里關系緊張

好服務：服務公開透明共建信任，社群運營構建和諧社區

4、非住向更“高”價值的服務逐步推進

痛點7：治理投入有限，如何推動“人”與“城”的共生共榮

好服務：盤活閑置資源，通過“服務+運營”實現“自我造血”

如保利物業率先提出“保利全域景城模式”，以“景觀資源”為支點，構建“景觀-民生-產業-城市品牌”的循環轉化路徑，從全域的大治理走向全域的新運營。推出“景城全域服務體系”一體化解決方案，以景城規劃-景城運營-景城治理-景城生態“四大產品”提供全流程保障。在廣州長洲街道，保利物業通過“治理+運營”盤活超7000平方米閑置土地，打造了智慧停車場、文塔夜市、便民咖啡屋等配套，使百年老街煥發新生。

痛點8：高昂且難以控制的運營能耗，持續侵蝕寫字樓的利潤與競爭力

好服務：與甲方深度融合，深化服務內容，助力寫字樓節能降耗

如力合物業多舉措助力清華信息港項目獲深圳市綠色物業管理項目。在管理節能方面，建立專項節能管理及獎懲制度，引進能源管理系統，實現能源數據自動采集；在技術節能方面，采用高效節能設備設施，如中央空調實行冰蓄冷；電梯系統使用能耗較低的無齒曳引機VVVF無極變頻調速群控運行；高效照明燈具普及率達99%等；在節水方面，供水系統對低區一至三層采用市政管網直供供水，減少了水質污染的幾率，也避免了二次加壓及管道損耗。同時對高區樓層采用變頻無負壓增壓供水系統，提高了水力設備的能效。另外，在B棟平臺設置雨水集蓄回用設施，用于屋頂綠化灌溉。在科研樓負一樓設置冷凝水回收儲水裝置，用于拖地和清洗車庫。

痛點9：寄宿學生精神心理健康面臨普遍性挑戰

好服務：深化服務內容，提供高校育人服務

（詳情請參閱完整版研究報告：牟先生 186 2620 0670）

組織力：聚焦效能提升

據統計，2024年超過50%的上市物業企業進行了裁員，這一比例較2023年上升了9.2個百分點。2025年上半年員工縮減上市物企占比進一步增加至55.7%，大灣區13家上市物企，4家未披露半年度人數，7家人數下降，僅2家人數增加。

在行業減員增效的大背景下，組織力的提升關乎企業韌性，而組織提效是企業組織調整、AI賦能、人機協作的綜合作用。如華潤萬象生活通過職能平臺化提效與賽道差異化管控，深化組織建設：在商業航道，通過建設職能共享平臺，實現人力資源提效19%、財務提效10%；在物業航道，通過職能整合與項目組團化管理，整體效能提升10%。再比如，雅生活完成DeepSeek本地化模型，構建“雅AI”智能決策中樞，已應用于安防、停車、品質稽核、應急管理等方面。智慧客服外呼調研較人工效能提升2倍；數字網格平臺令工單響應提速30%；90%的日常服務通過APP、小程序實現“指尖解決”。

提升組織力可以通過引入楊三角模型來實現，該模型包括“會不會”“愿不愿”和“允不允”三個核心部分。

在“會不會”這一方面，重點在于選對人、教會事以及高效執行。例如按業態不斷細化崗位畫像，形成人才標準白皮書；根據崗位需求定制「通關秘籍」，針對性進行崗位人才靶向訓練；通過場景化視頻、崗位一紙通、崗位小紅書等落地工具確保“好服務”標準落到實處。

在“愿不愿”這一維度上，大灣區物業企業從改善員工工作環境、清晰的晉升通道、物質激勵、人文關懷等方面，提高員工滿意度，調動員工積極性。

如保利物業為保潔人員規劃專屬的“能量補給站”--明亮、通風、設施齊備的值班室，面積按戶數科學配建，確保風雨有遮蔽、疲憊能緩解、需求可滿足。夏季對門崗設備、工作環境進行檢查，確保配備風扇、空調、遮陽傘等設備并正常使用，能夠滿足服務者日常的散熱、解暑需求。每月精心組織“清涼補給”行動，為門崗員工送上涼茶、西瓜等解暑物資，下火又清涼，讓員工于細節處充分感受公司關懷。

在“允不允”這一維度上，企業正通過權力下放、智能化工單處理以及鼓勵基層創新等方式，全力打通執行過程中的“堵點”。例如一些企業采用“驚喜服務金”的機制，將相應的決策權下放到一線管家手中，使他們能夠自主決定為客戶提供個性化的驚喜服務。這種方式不僅增強了服務的靈活性和響應速度，還極大地提升了客戶體驗。

（詳情請參閱完整版研究報告：牟先生 186 2620 0670）

科技力：AI賦能物業服務

數字化是服務力升級的底層支撐。TOP50物企的數字化投入持續增長，但“數據孤島”問題仍普遍存在。當前，AI技術應用正從試點走向規模化，其價值遠超單純的“降本工具”。

AI應用呈現四大方向：智慧運營（7x24小時自動化巡檢與決策）、客戶服務（多模態交互與需求預測）、職能提效（解放人力處理繁瑣事務）以及數據智能（驅動業務增長）。AI員工正從執行單一任務的“工具”，向能夠進行多階段推理、動態調度的“全域智能體”演進，未來將成為打通各業務模塊的“超級大腦”。

大灣區物企在科技應用上各具特色，智能節能與數字化運營并進。另外，數字運營系統助力大灣區物企創新服務體系，摒棄傳統物業“一刀切”的標準化模式。

如明喆集團基于智能傳感、邊緣計算、AI算法構建了“三位一體”的智能節能體系，涵蓋空調節能管理、照明節能管理、空調余熱回收、自動化運維管理。通過智冷魔方節能技術，精準預測負荷需求，隨著運行數據積累，不斷優化節能策略，預期將實現15%的節能率。通過AI-BOX的節能技術，預期將實現35%的節能率。空調余熱回收可替代60%-100%的鍋爐燃氣消耗，空調機組節電5%-15%。AI-BOX監控主機助力工程部門減編1-3名運維人員。

如天安云谷基于“SMAC（社交+移動+分析+云）”理念構建的智慧園區數字運營系統，以融合集成和數據資產為核心，為場景化業務應用提供通用的、可復制性的基礎能力支撐，將一切業務數據化，一切數據業務化，最終實現了園區管理、運維、招商、運營的一體化數字化升級。

再比如星河智善生活構建了兼具韌性與效能的“星標雙核”運營體系，一套能有效平衡服務品質與經營效益的系統化方案，標準數字化是兩大核心維度之一。其“星標引擎”服務標準數字系統，實現了管理端分級分類清晰、員工端標準指令明確、客戶端差異服務可感知的三重價值。全國各項目可在系統的“星場景、星空間、星智慧、星生活、星社群、星社文”六大維度中，按需點選服務模塊，快速生成適配自身的專屬服務體系，真正實現“一項目一標準，一崗位一清單”。

（詳情請參閱完整版研究報告：牟先生 186 2620 0670）

小結

克而瑞物管已連續五年基于對粵港澳大灣區物業服務市場的深入觀察，通過服務力POD模型（產品力Product Power、組織力Organizational Power、數字力Digital Power）對粵港澳大灣區物業企業服務力提升路徑和創新模式進行研究，打造服務力方法論，助力更多企業實現服務力落地及持續升級。

物業服務力的提升，既是應對行業變局的關鍵策略，也是走向高質量發展的必經之路。未來，我們將繼續深耕粵港澳大灣區物企服務力研究，推動區域內企業形成協同共進的發展生態，共同探索從“規模擴張”邁向“價值服務”的可持續發展路徑，為灣區人居與城市運營注入持久動能。

- The end -

本文僅為個人觀點，不代表所在企業觀點

克而瑞，成立于 2006 年，行業領先的中國房地產大數據應用服務商，現信息覆蓋 400 個城市。依托強大的專業研究力量和咨詢顧問團隊，克而瑞服務于 TOP100 強中 95% 以上的房地產企業，并為政府、企業和購房者提供房地產線上線下信息服務的全面解決方案。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據到客戶數據，實現了房地產大數據閉環。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業務覆蓋地產、資管、物管等房地產領域。創新研發產品CRIC系統、投資決策系統、數據營銷系統、場景化大屏、柵格土地評估系統、城市租售系統，CAIC 投管云、資管云、CRIC 物業 AI 等，為大量房企/物企提供了決策依據。