向上而生 | 觀點(diǎn)與陸挺面對(duì)面：財(cái)富不分新舊 房地產(chǎn)仍很關(guān)鍵

來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

編者按：在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與行業(yè)升級(jí)語(yǔ)境下，企業(yè)的發(fā)展方向愈發(fā)清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機(jī)。但向上的道路并不總是鋪滿玫瑰，有時(shí)也荊棘叢生，考驗(yàn)的是企業(yè)的戰(zhàn)略定力、創(chuàng)新勇氣與持續(xù)生長(zhǎng)的生命力。

在這一背景下，觀點(diǎn)新媒體繼續(xù)策劃并推出“向上而生”年度報(bào)道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)與各行各業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)，共同迎接新的一年。

同時(shí)，我們將對(duì)話具有全球視野和豐富學(xué)識(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，傾聽(tīng)他們對(duì)趨勢(shì)的洞察、對(duì)成長(zhǎng)的思考，探尋2026年“向上而生”的動(dòng)力。

觀點(diǎn)網(wǎng) 2026年，作為“十五五”計(jì)劃的開(kāi)局之年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正站在轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵路口。

面對(duì)復(fù)雜的宏觀環(huán)境與市場(chǎng)預(yù)期，市場(chǎng)上掀起追逐新經(jīng)濟(jì)概念的浪潮。

對(duì)此，野村中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺認(rèn)為，簡(jiǎn)單將經(jīng)濟(jì)劃分為“新經(jīng)濟(jì)”與“舊經(jīng)濟(jì)”并對(duì)立起來(lái)的觀點(diǎn)并無(wú)太多實(shí)際價(jià)值，而且房地產(chǎn)作為國(guó)民財(cái)富的重要組成部分，存量與債務(wù)問(wèn)題不容回避。

陸挺相信，應(yīng)建立系統(tǒng)性的債務(wù)處置機(jī)制，優(yōu)先保障購(gòu)房者權(quán)益，“長(zhǎng)痛不如短痛”方可化解房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)問(wèn)題。

房地產(chǎn)并非“舊經(jīng)濟(jì)”

近年，隨著新經(jīng)濟(jì)快速崛起與發(fā)展，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱門(mén)關(guān)鍵詞，傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)則常被貼上“舊經(jīng)濟(jì)”標(biāo)簽，甚至認(rèn)為逐步會(huì)被新經(jīng)濟(jì)取代。

陸挺對(duì)此不認(rèn)同，他指出不完全是新舊關(guān)系，“新經(jīng)濟(jì)跟舊經(jīng)濟(jì)存在對(duì)立的想法，過(guò)去幾年都非常流行，但仔細(xì)想，其實(shí)沒(méi)有太多價(jià)值。”

“房地產(chǎn)領(lǐng)域覆蓋面很廣，并不能簡(jiǎn)單歸為舊經(jīng)濟(jì)。”陸挺舉例稱，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)著衣食住行的民生領(lǐng)域，最終落腳于消費(fèi)端。如同汽車從燃油車轉(zhuǎn)向新能源車，住宅也有新一代產(chǎn)品及配套設(shè)備，這些同樣具備新經(jīng)濟(jì)屬性。

他強(qiáng)調(diào)，發(fā)展經(jīng)濟(jì)的最終目的是追求幸福感，完全排斥某些板塊意義不大。

“不要忘記中國(guó)仍處在從中等收入國(guó)家邁向中等發(fā)達(dá)國(guó)家的進(jìn)程中。”陸挺指出，中國(guó)的城市化進(jìn)程尚未完成，目前官方公布的城市化率約為68%，戶籍城市化率剛超過(guò)50%，距離中等發(fā)達(dá)國(guó)家90%水平仍有巨大空間。

這意味著，無(wú)論是農(nóng)民進(jìn)城還是異地務(wù)工人員安家落戶，對(duì)住房的需求本質(zhì)上是生活質(zhì)量的提升，而非新舊之分。

他提醒，除了北上廣深，中國(guó)還有廣大二三四線城市及農(nóng)村，大量非戶籍人口仍居住在城中村或工廠宿舍。因此，不能因?yàn)閭€(gè)別發(fā)達(dá)城市的現(xiàn)狀而忽略全國(guó)的發(fā)展階段。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，陸挺認(rèn)為不能簡(jiǎn)單用“過(guò)剩”來(lái)概括。他分析，過(guò)去幾十年年改革以來(lái)，真正的商品房在各類住房中占比僅約一半，仍有大量老舊小區(qū)和城中村需要改造。

然而，他也坦言市場(chǎng)存在明顯的供需錯(cuò)配。

陸挺指，過(guò)去十幾年，受貨幣化棚改等政策影響，大量開(kāi)發(fā)建設(shè)集中在三四五線，導(dǎo)致這些地區(qū)的供給與真實(shí)需求脫節(jié)。這些地區(qū)的房產(chǎn)若非自住，極易淪為閑置資產(chǎn)。反觀核心城市，住房并未絕對(duì)過(guò)剩，核心問(wèn)題在于價(jià)格過(guò)高。

陸挺特別強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)的“財(cái)富屬性”。根據(jù)央行2019年調(diào)查，中國(guó)居民財(cái)富中60%是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格下行會(huì)導(dǎo)致居民財(cái)富縮水，進(jìn)而影響消費(fèi)信心。

“財(cái)富本身就沒(méi)有新老之分，正如黃金從來(lái)沒(méi)有新老之說(shuō)。”陸挺道，真正能算作核心財(cái)富的，還是能長(zhǎng)期持有、使用多年的不動(dòng)產(chǎn)。

自2022年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)歷約4年的深度調(diào)整，支持新經(jīng)濟(jì)者常認(rèn)為，科技創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)升級(jí)可彌補(bǔ)房地產(chǎn)下滑的缺口。但陸挺認(rèn)為，從規(guī)模上看，新經(jīng)濟(jì)尚未形成足夠的替代能力。

“不能夸大新經(jīng)濟(jì)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的貢獻(xiàn)，畢竟房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈過(guò)去對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率曾超過(guò)20%。”他解釋，其中包括了新房銷售、裝修、家具家電等上下游產(chǎn)業(yè)，相比之下，比如汽車到目前為止行業(yè)總規(guī)模約4萬(wàn)億元，即便近年出口增長(zhǎng)強(qiáng)勁，體量仍遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)。

事實(shí)上，中國(guó)近年出口韌性并非完全來(lái)自新經(jīng)濟(jì)。陸挺指，傳統(tǒng)制造業(yè)升級(jí)、全球供應(yīng)鏈重組（如俄羅斯市場(chǎng)轉(zhuǎn)向中國(guó)），新經(jīng)濟(jì)亮眼背后，其實(shí)也疊加了國(guó)內(nèi)通縮、海外通脹的外部環(huán)境，正是這種內(nèi)外格局的對(duì)沖，讓中國(guó)出口保持了強(qiáng)勁，而非簡(jiǎn)單押注個(gè)別賽道。

“宏觀經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)，不能只講新經(jīng)濟(jì)、舊經(jīng)濟(jì)的故事。”陸挺表示。

“要把問(wèn)題徹底解決”

采訪期間，陸挺還對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)下行帶來(lái)的債務(wù)問(wèn)題表達(dá)了看法。

他多次提到，今年1月1日《求是》雜志發(fā)表的《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期》一文，與他的想法非常相近。

翻查數(shù)據(jù)顯示，該文章駁斥了房地產(chǎn)行業(yè)重要性下降的說(shuō)法，強(qiáng)調(diào)中國(guó)房地產(chǎn)需求仍具有巨大潛力，承認(rèn)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表造成了影響，并警告房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。文章承認(rèn)恢復(fù)市場(chǎng)信心需要時(shí)間，并主張采取全面政策落實(shí)，而非零敲碎打的方式來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期和房地產(chǎn)市場(chǎng)。

據(jù)陸挺所估算，全國(guó)房?jī)r(jià)從高點(diǎn)至今平均跌幅約在35%到40%左右，而在行業(yè)大幅下滑后，暴露出了金融屬性背后的巨額債務(wù)問(wèn)題。

“真正解決了債務(wù)問(wèn)題的房企沒(méi)幾家，很多只是暫時(shí)的延后，其實(shí)就是不斷展期。”陸挺警告，若只靠展期化解債務(wù)，引發(fā)的一系列問(wèn)題將被低估。

他觀察了美國(guó)、日本、歐洲等國(guó)家房地產(chǎn)泡沫破滅后出現(xiàn)的嚴(yán)重問(wèn)題，“有些問(wèn)題拖的時(shí)間越長(zhǎng)，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)沖擊就越大”。

不過(guò)與美日不同，中國(guó)房企大量債務(wù)并不直接發(fā)生在銀行端，而是通過(guò)預(yù)售環(huán)節(jié)來(lái)自居民，以及通過(guò)墊資形式來(lái)自上下游建筑企業(yè)。陸挺指出，這導(dǎo)致了復(fù)雜的“三角債”問(wèn)題，并波及高度依賴土地出讓收入的地方政府平臺(tái)。

面對(duì)當(dāng)前形勢(shì)，陸挺給出了具體的建議。

他認(rèn)為，必須系統(tǒng)性清理房企資產(chǎn)負(fù)債表，而非簡(jiǎn)單的“保交樓”或“剛兌”：“化債就是要把債務(wù)捋清楚，還不了的就還不了，該按爛賬處理的就按爛賬處理。”

陸挺又指，在處置過(guò)程中必須確立清晰的優(yōu)先級(jí)別，購(gòu)房者的權(quán)益需放在最高等級(jí)，優(yōu)先保障；同時(shí)，保交房不等于必須交付房子，退款也是一種選擇。

購(gòu)房者之后，銀行、上下游企業(yè)、各類債券持有者的清償順序需由國(guó)家層面討論確定。另外，在債務(wù)重組中亦必須有勇氣讓股東權(quán)益歸零，優(yōu)先保障債權(quán)人利益。

“難度肯定很高，尤其是國(guó)企、民營(yíng)等大型房企，但也應(yīng)系統(tǒng)地清理資產(chǎn)負(fù)債表。”陸挺進(jìn)一步建議，政府應(yīng)組織專業(yè)團(tuán)隊(duì)對(duì)房企資產(chǎn)進(jìn)行全面核查與分類，并制定明確的規(guī)則和示范。

“經(jīng)濟(jì)并非不行，去年出口還創(chuàng)了新高，但這種亮眼表現(xiàn)恰恰會(huì)掩蓋房地產(chǎn)的問(wèn)題，如果再不解決，我們真的可能重蹈日本覆轍。”他指，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，不可能指望出口每年都保持高速的增長(zhǎng)。

他還提到，參考日本經(jīng)驗(yàn)，化解房地產(chǎn)債務(wù)可能需要相當(dāng)于GDP約10%資金規(guī)模（約14萬(wàn)億人民幣），這需要巨大的決心與執(zhí)行力。

對(duì)于2026年宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，陸挺判斷將呈現(xiàn)“前低后高”態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)可能承壓，零售增速和固定資產(chǎn)投資面臨一定挑戰(zhàn)。

“過(guò)去幾年能出的政策基本都出了，現(xiàn)在可能沒(méi)有太多新政策。”陸挺分析，股市的走強(qiáng)在一定程度上讓管理層對(duì)出臺(tái)強(qiáng)刺激政策有所顧慮，且出口的韌性也提供了一定緩沖。但他強(qiáng)調(diào)，出口雖好，不能掩蓋內(nèi)需疲軟的事實(shí)。

陸挺最后表示，雖然政策出臺(tái)難度加大，但相信后續(xù)肯定還會(huì)有更多政策。

他認(rèn)為，財(cái)政層面的操作空間依然存在，如超長(zhǎng)期國(guó)債增發(fā)等。真正的關(guān)鍵是能否在未來(lái)數(shù)年下定決心徹底梳理和清理房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈債務(wù)問(wèn)題：“我特別認(rèn)同長(zhǎng)痛不如短痛的說(shuō)法，干脆一刀下去把問(wèn)題徹底解決，所有人都能松一口氣。”

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)野村中國(guó)首席分析師陸挺先生的采訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)新媒體：怎樣看目前新經(jīng)濟(jì)和舊經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系？

陸挺：新經(jīng)濟(jì)跟舊經(jīng)濟(jì)的這種想法，過(guò)去幾年都非常流行，但仔細(xì)想其實(shí)沒(méi)有太多價(jià)值，實(shí)際上不完全是新與舊的關(guān)系。

第一，房地產(chǎn)涵蓋面很廣，并不能簡(jiǎn)單歸為舊經(jīng)濟(jì)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身就是衣食住行的民生領(lǐng)域，最終都落腳到消費(fèi)端，發(fā)展經(jīng)濟(jì)最終是為了追求衣食住行玩樂(lè)的幸福感，所以如果把里面一些板塊完全拍出，我認(rèn)為意義不是特別大。

第二，我們國(guó)家城市化進(jìn)程目前還沒(méi)有完成，對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，住房本就不存在新老之分。比如有人從小城鎮(zhèn)到大城市打工，想要在城市安家落戶，對(duì)他而言無(wú)關(guān)新舊，只是個(gè)人對(duì)提升生活品質(zhì)的需求，而不是到老了再回老家。

目前官方公布的數(shù)據(jù)顯示，城市化68%左右，戶籍城市化率剛超過(guò)50%。如果要達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，城市化率應(yīng)該要接近90%。這樣算下來(lái)，最起碼還要提升20個(gè)百分點(diǎn)左右，要是單看戶籍城市化率的話，提升空間還不止是20個(gè)百分點(diǎn)。

實(shí)際上，我們從發(fā)展中國(guó)家邁向中等發(fā)達(dá)國(guó)家、從中等收入國(guó)家發(fā)展為中等發(fā)達(dá)國(guó)家的路，其實(shí)還沒(méi)走完，自然不可能舍棄老的、只留下新的經(jīng)濟(jì)形式。很多人討論只看到自己平時(shí)生活的圈子，可能忽略了我們當(dāng)下的發(fā)展階段。事實(shí)，除了北上廣深、香港，還有廣大的二線、三線、四線城市，甚至還有廣闊的農(nóng)村地區(qū)。

從城市層面來(lái)看，有很多人并非本地戶籍。比如深圳和廣州，深圳戶籍人口占比還不到一半，可能只有三分之一；廣州也還有百分之二三十非戶籍人口。這些城市，有大量實(shí)際居住人口并非完全擁有本地戶籍，也沒(méi)能完全納入各類社會(huì)保障體系中。

從居住層面來(lái)看，還有很多人居住在城中村、工廠宿舍等地方。所以，不要忘記中國(guó)仍處在從中等收入國(guó)家邁向中等發(fā)達(dá)國(guó)家的進(jìn)程中。

第三，房地產(chǎn)其實(shí)還有很大的存量。仔細(xì)算下來(lái)，過(guò)去數(shù)十年年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革以來(lái)，真正的商品房在各類住房的占比大概一半左右。當(dāng)然，部分拆遷房、安置房品質(zhì)也還不錯(cuò)，但同時(shí)也有大量老舊小區(qū)，這也是現(xiàn)在政府重點(diǎn)關(guān)注的方面。城中村、老舊小區(qū)這些存量住房還需要改造，不是說(shuō)現(xiàn)在就出現(xiàn)了大量過(guò)剩。

另外，過(guò)去十幾年，因?yàn)樨泿呕锔牡日撸罅糠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和供需都集中在了三四五線，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的真實(shí)需求和過(guò)去幾年的實(shí)際供給之間出現(xiàn)脫節(jié)。

房地產(chǎn)很重要的特征，既是一種消費(fèi)，更是一種投資；其次屬于不動(dòng)產(chǎn)，這一點(diǎn)很多人往往會(huì)忽視。比如在陜西買了一輛車可以開(kāi)到深圳，但如果在五線城市買了一套房又不在當(dāng)?shù)匕l(fā)展，基本上就只能閑置。

以核心城市來(lái)說(shuō)，難道深圳、上海的房子已經(jīng)過(guò)剩了嗎？其實(shí)過(guò)去幾年這些地方住房并沒(méi)有過(guò)剩，核心問(wèn)題還是價(jià)格太貴，背后是明顯的供需錯(cuò)配，這些都屬于房地產(chǎn)的存量問(wèn)題。

還有財(cái)富層面問(wèn)題，不動(dòng)產(chǎn)本身就是一筆重要財(cái)富。不少人研究新經(jīng)濟(jì)、舊經(jīng)濟(jì)時(shí)，只把房地產(chǎn)看作每年的建筑施工類等產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)，卻忘了房地產(chǎn)本身就是財(cái)富。

2019年中國(guó)人民銀行做過(guò)家庭調(diào)查，數(shù)據(jù)顯示我國(guó)居民財(cái)富中60%是房地產(chǎn)。對(duì)很多家庭來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)是家庭財(cái)富里占比超一半的資產(chǎn)。所以房地產(chǎn)價(jià)格下行時(shí)，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響不能只是簡(jiǎn)單用新經(jīng)濟(jì)、舊經(jīng)濟(jì)概念來(lái)套用。

房地產(chǎn)行業(yè)在下行過(guò)程中帶來(lái)的是居民財(cái)富的縮水，這個(gè)問(wèn)題同樣不能簡(jiǎn)單用新經(jīng)濟(jì)、舊經(jīng)濟(jì)框架來(lái)研究分析，財(cái)富沒(méi)有新舊之分，黃金也沒(méi)有新舊之說(shuō)。

觀點(diǎn)新媒體：怎樣看房地產(chǎn)目前的問(wèn)題？

陸挺：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在頂峰時(shí)期，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的占比、在社會(huì)財(cái)富中的占比都很高，對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)也舉足輕重。但過(guò)去幾年行業(yè)調(diào)整，綜合來(lái)看，估計(jì)全國(guó)房?jī)r(jià)從高點(diǎn)到現(xiàn)在平均跌幅大概35%-40%左右。

觀察美國(guó)、日本、歐洲等國(guó)家房地產(chǎn)泡沫破滅后出現(xiàn)的嚴(yán)重問(wèn)題，過(guò)去幾年我一直強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)下滑后，因其金融屬性就會(huì)暴露出債務(wù)問(wèn)題。

現(xiàn)在真正解決了債務(wù)問(wèn)題的房企沒(méi)有幾家，有些只是解決了一部分。以目前國(guó)內(nèi)新房銷售現(xiàn)狀，很多債務(wù)清理只是暫時(shí)的，不少就是不斷展期，但展期不等于得到了實(shí)際解決。

如果問(wèn)題不解決，或只靠展期，那么所引發(fā)的一系列問(wèn)題就被低估了。研究這個(gè)問(wèn)題，可以參考日本、美國(guó)、歐洲的經(jīng)驗(yàn)，其實(shí)并不是什么高深的事情。

美國(guó)和日本應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題各有自身特征，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高度金融化，有各種CDO（擔(dān)保債務(wù)憑證）等金融產(chǎn)品，所以泡沫破滅時(shí)帶來(lái)的沖擊巨大。雷曼危機(jī)就是典型，大型金融機(jī)構(gòu)倒閉，對(duì)全球經(jīng)濟(jì)都造成了非常大的影響。另一方面，危機(jī)出現(xiàn)后美國(guó)市場(chǎng)出清速度也很快，大概2-3年就完成了出清。

另一個(gè)反面案例是日本，化解房地產(chǎn)問(wèn)題的過(guò)程十分緩慢，花了十幾年才把壞賬清理完畢。事實(shí)上，日本也是到了最后兩三年才下定決心大力化債。不過(guò)日本房地產(chǎn)金融化程度比我們高，所以到了2002、2003年時(shí)，只需要集中處理銀行的壞賬就可以了。

中國(guó)房地產(chǎn)當(dāng)下情況有一個(gè)鮮明特征，大量債務(wù)并不發(fā)生在房企與銀行、房企與資本市場(chǎng)之間。房企有息債務(wù)占整體債務(wù)比例，低的大概20%-30%，高的也就在50%左右。

首先，房企在過(guò)往行業(yè)頂峰那幾年，有大量債務(wù)來(lái)自預(yù)售環(huán)節(jié)。其次，房企發(fā)展會(huì)牽扯到很多地方基建平臺(tái)企業(yè)，高度依賴上下游供應(yīng)商，尤其是建筑企業(yè)。建筑企業(yè)為房企墊資，其實(shí)也是房企重要的融資方式。

過(guò)去五年，這類債務(wù)要么形成了大量存量債務(wù)不得不持續(xù)展期，要么就是拖垮了一批建筑、裝修企業(yè)，最終造成了企業(yè)之間大量的歷史債務(wù)，也就是我們說(shuō)的三角債問(wèn)題。

去年我們推出了12萬(wàn)億化債，主要化解的是地方平臺(tái)、企業(yè)和銀行之間的部分債務(wù)。當(dāng)然，今年中央政府也明確提出并推進(jìn)相關(guān)工作，著手解決企業(yè)之間債務(wù)欠賬的問(wèn)題。

通過(guò)這一系列分析，從人口結(jié)構(gòu)、城市化率，中國(guó)經(jīng)濟(jì)到房地產(chǎn)的財(cái)富屬性，以及房地產(chǎn)的金融屬性，最后到行業(yè)遺留的債務(wù)問(wèn)題，核心都是想說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題：不要簡(jiǎn)單用新經(jīng)濟(jì)、舊經(jīng)濟(jì)的二元視角看待房地產(chǎn)行業(yè)。

過(guò)去幾年，很多人總覺(jué)得房地產(chǎn)就要觸底，可即便觸底也未必會(huì)馬上反彈，更不是簡(jiǎn)單的L型走勢(shì)。到了今年，能看出大家都變得理性了。

如果不夠謹(jǐn)慎，總用簡(jiǎn)單的方式分析，框架和邏輯都容易出錯(cuò)，最終做出錯(cuò)誤判斷。當(dāng)然，即便框架和邏輯站得住腳，也未必一定能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，但至少能提高判斷正確的概率。

觀點(diǎn)新媒體：“新經(jīng)濟(jì)”是否可以取代房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)？

陸挺：對(duì)新經(jīng)濟(jì)持樂(lè)觀的態(tài)度并沒(méi)有什么不對(duì)，新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在股市上也有目共睹。我們國(guó)家發(fā)力新能源、半導(dǎo)體、人工智能、創(chuàng)新醫(yī)藥領(lǐng)域，確實(shí)都發(fā)展得不錯(cuò)。但我想明確的是，新經(jīng)濟(jì)很重要，但不要夸大新經(jīng)濟(jì)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的貢獻(xiàn)，不能過(guò)度拔高。

房地產(chǎn)過(guò)去對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)能占到20%以上，最高峰時(shí)候，一年GDP在100萬(wàn)億左右，新房銷售額就有差不多15萬(wàn)億，僅這一塊就占了15個(gè)點(diǎn)。同時(shí)，每年還有兩三萬(wàn)億裝修市場(chǎng)，需求是實(shí)打?qū)嵉模@部分也得算進(jìn)去。15萬(wàn)億新房銷售加上兩三萬(wàn)億裝修，就是18萬(wàn)億。再把上下游家具、家電等配套產(chǎn)業(yè)算上，又能加進(jìn)來(lái)上萬(wàn)億。

算下來(lái)，那幾年房地產(chǎn)整條產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)模能達(dá)到20萬(wàn)億左右，占GDP比例為20%左右。其他行業(yè)能有這么大的規(guī)模？比如汽車行業(yè)，到目前為止規(guī)模為4萬(wàn)億。當(dāng)然，這幾年汽車出口也帶來(lái)了額外的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)。

很多人覺(jué)得我對(duì)房地產(chǎn)表態(tài)很悲觀，但其實(shí)是在給大家提供一個(gè)有框架、講邏輯的判斷。

我過(guò)去一年反復(fù)強(qiáng)調(diào)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)下行背景下之所以沒(méi)有太大問(wèn)題，很重要一點(diǎn)就是出口表現(xiàn)一直比較強(qiáng)勁。出口向好背后確實(shí)有新經(jīng)濟(jì)助力，但也并非全是電動(dòng)車等新領(lǐng)域的功勞。

我們出口的汽車一半以上還是傳統(tǒng)汽車，本質(zhì)上是中國(guó)整體制造業(yè)實(shí)力在步步上升。一方面是自身實(shí)力上升、新經(jīng)濟(jì)賦能，另一方面也是傳統(tǒng)制造業(yè)在不斷縮小與世界的差距。

現(xiàn)在分析中國(guó)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)和亮眼表現(xiàn)時(shí)，要客觀看待國(guó)內(nèi)通縮和海外通脹。中國(guó)制造業(yè)的上升趨勢(shì)，并不一定全靠新經(jīng)濟(jì)。中國(guó)有龐大的市場(chǎng)體量，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)讓中國(guó)在一些領(lǐng)域形成了一定優(yōu)勢(shì)。

但事實(shí)上，我們是在不斷縮小與發(fā)達(dá)國(guó)家的差距，有不少領(lǐng)域仍有差距，被別人卡脖子。哪怕現(xiàn)階段還不行，我們也要努力推進(jìn)國(guó)產(chǎn)替代，如芯片、半導(dǎo)體領(lǐng)域。

第一點(diǎn)，看待新經(jīng)濟(jì)要實(shí)事求是，要認(rèn)清它的體量其實(shí)是有限的。宏觀經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)，不能只講新經(jīng)濟(jì)、舊經(jīng)濟(jì)的故事。

第二點(diǎn)，如果一窩蜂搞新經(jīng)濟(jì)，最后難免會(huì)過(guò)度內(nèi)卷，再陷入反內(nèi)卷的漩渦。就拿電池、太陽(yáng)能光伏等領(lǐng)域來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在政府已經(jīng)意識(shí)到問(wèn)題所在，光伏行業(yè)資源浪費(fèi)問(wèn)題尤為突出。接下來(lái)一年，我們基本要取消所有光伏和電池的出口退稅。

更重要的是，國(guó)家也認(rèn)識(shí)到，如果新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域過(guò)度擴(kuò)張，造成產(chǎn)能過(guò)剩和過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，最后就是變相補(bǔ)貼了其他國(guó)家。

觀點(diǎn)新媒體：房地產(chǎn)問(wèn)題接下來(lái)要怎樣解決？

陸挺：有些問(wèn)題拖的時(shí)間越長(zhǎng)，最后形成的沖擊就越大，不是簡(jiǎn)單的“5年不行再10年”。在房?jī)r(jià)下跌過(guò)程中，不管是從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)角度，還是國(guó)民財(cái)富信心層面，甚至是社會(huì)穩(wěn)定角度，都會(huì)帶來(lái)諸多影響。

首先要有清晰的認(rèn)知，房地產(chǎn)板塊依舊是重要的，哪怕增量沒(méi)那么多了，但還有龐大存量，存量本身就是社會(huì)財(cái)富；其次還有遺留債務(wù)問(wèn)題。

過(guò)去幾年我們強(qiáng)調(diào)保交樓，其實(shí)這也是一種化債，化的是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間的債務(wù)。購(gòu)房者付了錢(qián)卻沒(méi)拿到房，就是債務(wù)問(wèn)題。這件事的難度肯定很高，但還是應(yīng)該系統(tǒng)地看待，尤其是針對(duì)國(guó)企、民營(yíng)等大型房企，要系統(tǒng)性清理資產(chǎn)負(fù)債表。

大家可能有一個(gè)誤解，總以為化債就等同于剛兌，其實(shí)兩者不能劃等號(hào)。實(shí)際上化債就是“cleanup”，把債務(wù)清除，還不了的就還不了，該按爛賬處理的就按爛賬處理。但這有先后級(jí)別，不管是美國(guó)還是中國(guó)，都有相關(guān)規(guī)定。

在我們中國(guó)，購(gòu)房者其實(shí)就相當(dāng)于銀行的小額儲(chǔ)戶，應(yīng)該享受剛兌。因?yàn)檫@里面不只是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，政府作為監(jiān)管機(jī)構(gòu)也有責(zé)任。老百姓要是遇到開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)蓋房的情況，政府就要去監(jiān)管項(xiàng)目資金走向，錢(qián)去哪了？誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)責(zé)？這就是監(jiān)管的問(wèn)題。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，保交房方向肯定是對(duì)的。

當(dāng)然，如果這個(gè)房子不值得再蓋，把錢(qián)退給購(gòu)房者，其實(shí)也是另一種形式的保交房。保交房不等于必須蓋好房交付，把預(yù)付款全額退還給購(gòu)房者也是一種選擇。

要把購(gòu)房者的權(quán)益放在最高等級(jí)，就像處理銀行破產(chǎn)的邏輯一樣，優(yōu)先保障儲(chǔ)戶利益。當(dāng)然，中國(guó)政府也可以制定相應(yīng)規(guī)則，比如按照當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的平均跌幅來(lái)退款，要是三年前買的房子價(jià)格跌了30%，就退購(gòu)房者70%房款，我認(rèn)為這樣其實(shí)雙方也談得攏。

總之，化債必須有規(guī)則、有示范。就以萬(wàn)科舉例，假定各類負(fù)債加起來(lái)1萬(wàn)億，就需要有措施先把債務(wù)都摸清楚，然后把債務(wù)分門(mén)別類、劃定清償優(yōu)先級(jí)。

不管是有息負(fù)債還是無(wú)息負(fù)債，首先要把債務(wù)按既定的標(biāo)準(zhǔn)將優(yōu)先級(jí)梳理清楚。至于優(yōu)先級(jí)怎么定，最終由國(guó)家層面討論確定。我個(gè)人認(rèn)為第一優(yōu)先的是購(gòu)房者，其次是銀行，或者是上下游合作企業(yè)。

確定大的方向后，再把這些債務(wù)逐一細(xì)化排序。比如銀行貸款里還有短期、長(zhǎng)期之分，還有資本市場(chǎng)發(fā)行的債券等。從理論上來(lái)說(shuō)，資本市場(chǎng)債券優(yōu)先級(jí)比銀行貸款低一檔，再比如國(guó)內(nèi)債和美元債之間應(yīng)該有什么樣的清償優(yōu)先級(jí)，都要從債務(wù)角度做一次系統(tǒng)梳理。

其實(shí)很多國(guó)家遇到這類由房地產(chǎn)引發(fā)的金融問(wèn)題，基本都是這樣處理，就是徹查企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，當(dāng)年處理華爾街危機(jī)也是這樣。

從資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展的角度，對(duì)房企資產(chǎn)進(jìn)行合理的價(jià)值評(píng)估，這件事難度肯定是極高的。雷曼的清理工作直到去年才完成，可見(jiàn)這類問(wèn)題的處置難度。

首先要把各類資產(chǎn)分清楚，哪些是優(yōu)質(zhì)的、哪些是不良的，做好全面梳理；接下來(lái)要給資產(chǎn)合理估價(jià)，畢竟不同資產(chǎn)的流動(dòng)性也不一樣，同時(shí)要摸清企業(yè)手上現(xiàn)金儲(chǔ)備到底有多少。

如果是保交房遇到這種問(wèn)題，也可以設(shè)定一個(gè)明確標(biāo)準(zhǔn)：比如樓棟蓋到一定進(jìn)度以上的繼續(xù)建設(shè)，進(jìn)度沒(méi)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的話，該停建的就停建。具體可以結(jié)合銷售比例和建設(shè)比例制定明確的公式作為執(zhí)行基準(zhǔn)。畢竟保交房對(duì)應(yīng)購(gòu)房者權(quán)益，屬于優(yōu)先級(jí)很高的償債范疇。

總之，必須有一個(gè)對(duì)資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行整體梳理的過(guò)程。把這一步做完，到了負(fù)債處置階段就要開(kāi)始haircut，意味著要開(kāi)始談判、做債務(wù)截?cái)唷＝Y(jié)算的時(shí)候，最高優(yōu)先級(jí)債務(wù)可以按100%兌付，或者按70%、80%，其余的按劃定的優(yōu)先級(jí)依次處理。

這個(gè)過(guò)程中，要是情況實(shí)在糟糕，股東權(quán)益歸零也是沒(méi)有辦法的事，畢竟股東清償優(yōu)先級(jí)本就排在最后面。一旦進(jìn)入這個(gè)程序，首先就要默認(rèn)股東的股票權(quán)益可以歸零，必須要有這個(gè)勇氣和決心，否則如果先想著保障股東權(quán)益，反而讓債權(quán)人權(quán)益得不到保障，肯定是行不通的。

處置過(guò)程中銀行壞賬率肯定會(huì)同步上升，因?yàn)楝F(xiàn)在的做法，看似化解了問(wèn)題，實(shí)則隱患還在，反倒不如一刀斬?cái)唷?/p>

觀點(diǎn)新媒體：金融監(jiān)管總局、住建部、自然資源部等部門(mén)，應(yīng)該聯(lián)合起來(lái)全面解決？

陸挺：《求是》一篇文章寫(xiě)得很好，處理這類問(wèn)題，首先思路要清晰，目前我們的思路還不夠明確，多人還把問(wèn)題簡(jiǎn)單歸為新經(jīng)濟(jì)和舊經(jīng)濟(jì)的對(duì)立，分析問(wèn)題時(shí)引用數(shù)據(jù)也相當(dāng)隨意。

分析當(dāng)下經(jīng)濟(jì)，有一個(gè)比新經(jīng)濟(jì)、舊經(jīng)濟(jì)更清晰的框架。過(guò)去幾年的核心就是內(nèi)需下行，但整體來(lái)看出口表現(xiàn)一直不錯(cuò)，用這個(gè)框架分析會(huì)更合適。

出口向好背后，有新經(jīng)濟(jì)的助力，也有制造業(yè)整體實(shí)力的提升。我一直說(shuō)，制造業(yè)的進(jìn)步很多時(shí)候其實(shí)并非靠新經(jīng)濟(jì)。

日本當(dāng)年也有類似情況，很多人說(shuō)日本90年代后失落了30年，但它的經(jīng)濟(jì)并非一直低迷，有好有差。

90年代時(shí)日本就是覺(jué)得出口表現(xiàn)不錯(cuò)，本土企業(yè)也在出海布局，各方面發(fā)展看著都還行，所以覺(jué)得房地產(chǎn)問(wèn)題可以緩一緩、拖一拖，說(shuō)不定后續(xù)問(wèn)題就被出口向好態(tài)勢(shì)蓋過(guò)去了。最后發(fā)現(xiàn)，出口表現(xiàn)是不錯(cuò)，但房地產(chǎn)問(wèn)題卻愈演愈烈，最終讓日本經(jīng)濟(jì)不復(fù)往日。

日本后來(lái)之所以下定決心清理房地產(chǎn)問(wèn)題、處置銀行壞賬，核心原因就是亞洲金融危機(jī)爆發(fā)。內(nèi)需疲軟時(shí)，外需還能成為強(qiáng)勁引擎托底經(jīng)濟(jì)，當(dāng)外需引擎也受到?jīng)_擊，日本政府才真正意識(shí)到問(wèn)題的嚴(yán)重性。

對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，不可能指望出口每年都保持高速增長(zhǎng)，誰(shuí)也不能假定海外市場(chǎng)需求會(huì)一直這么平穩(wěn)，萬(wàn)一再碰上類似雷曼危機(jī)這樣的事件？再碰到一個(gè)亞洲金融危機(jī)？回顧過(guò)去二三十年，各類經(jīng)濟(jì)問(wèn)題每隔幾年就會(huì)出現(xiàn)一次。

中國(guó)內(nèi)需走弱、房地產(chǎn)行業(yè)下行的當(dāng)下，靠出口托底是沒(méi)錯(cuò)，我們一定程度上也是幸運(yùn)的。這份幸運(yùn)體現(xiàn)在兩點(diǎn)：一是出口表現(xiàn)持續(xù)強(qiáng)勁，二是金融體系有廣大購(gòu)房者作為緩沖，讓房地產(chǎn)問(wèn)題對(duì)金融系統(tǒng)的沖擊沒(méi)有那么直接。

房企的負(fù)債里更多是無(wú)息負(fù)債而非有息負(fù)債，對(duì)很多房企來(lái)說(shuō)，無(wú)息負(fù)債占比甚至能達(dá)到2/3左右。有息負(fù)債對(duì)應(yīng)資本市場(chǎng)和銀行體系，購(gòu)房者、買房人才是站在金融系統(tǒng)與房企中間的主體。

這也是我這兩年一直強(qiáng)調(diào)保交房至關(guān)重要的原因，核心是要解決這部分債務(wù)問(wèn)題，不能讓購(gòu)房者群體受傷太厲害。一旦購(gòu)買人利益受損，最直接影響就是大家不再愿意買新房，要么選二手房，要么買預(yù)售房的要求越來(lái)越高。

觀點(diǎn)新媒體：今年上半年數(shù)據(jù)表現(xiàn)會(huì)怎樣？對(duì)2026年整體預(yù)測(cè)又是怎樣？

陸挺：2026年和以往幾年會(huì)有很大差別。

過(guò)去幾年，經(jīng)濟(jì)走勢(shì)基本都是前高后低，上半年表現(xiàn)還不錯(cuò)，大家信心也尚可，到了下半年市場(chǎng)情緒和預(yù)期則有所下滑。

經(jīng)濟(jì)前高后低背后很重要的原因，就是各類刺激、拉動(dòng)政策或是貨幣寬松政策基本都出現(xiàn)在前一年的三季度末、四季度，就是臨近年底時(shí)出臺(tái)。

2025年有點(diǎn)不一樣，去年下半年經(jīng)濟(jì)增速有所下滑，但沒(méi)有出臺(tái)讓人眼前一亮、提振市場(chǎng)信心的重磅政策。

第一個(gè)原因，股市走勢(shì)不錯(cuò)；第二個(gè)原因，出口表現(xiàn)不錯(cuò)；第三個(gè)原因，相關(guān)部門(mén)忙著制定“十五五”規(guī)劃；還有一個(gè)重要原因，過(guò)去幾年能出的政策基本都出了。

2026年的經(jīng)濟(jì)情況，我的判斷是“前低后高”。前低基本是確定的，能否實(shí)現(xiàn)后高，關(guān)鍵看接下來(lái)幾個(gè)月的政策調(diào)整。目前政策已經(jīng)開(kāi)始朝著穩(wěn)經(jīng)濟(jì)方向發(fā)力，相信后續(xù)肯定還會(huì)出臺(tái)更多政策。

真正的關(guān)鍵，還是未來(lái)一兩年、兩三年必須下決心梳理清理房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)問(wèn)題。房企之外還有地方平臺(tái)、建筑企業(yè)，利益關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，整個(gè)板塊對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響占比，估計(jì)大概四分之一到三分之一左右。

樓市和股市完全不一樣，股市的問(wèn)題或許靠資金就能緩解，但樓市牽扯到的開(kāi)發(fā)商起碼有幾百家，光大中型就有七八十家，小房企更是數(shù)不勝數(shù)。除了房企，還有大批建筑企業(yè)、原材料企業(yè)，上下游供應(yīng)鏈企業(yè)，再加上眾多地方政府融資平臺(tái)，復(fù)雜度遠(yuǎn)超想象。

這里面絕不只是錢(qián)的事，更大的難點(diǎn)是形成統(tǒng)一共識(shí)，要有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)和人員落地執(zhí)行，要有人實(shí)實(shí)在在做具體的事，這一點(diǎn)不容易。

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