廣州安居集團(tuán)介入天河舊改 簽約元崗村背后的租售邏輯

觀點(diǎn)網(wǎng) 城中村是無(wú)數(shù)異鄉(xiāng)游子的起點(diǎn)，盡管這里的夜晚可能充斥著大排檔的喧囂，甚者走在巷子里抬頭望到的不是月亮，而是蛛網(wǎng)般縱橫交錯(cuò)的電線，但勝在租金“實(shí)惠”。

毋庸置疑的是，在力所能及的價(jià)格范圍內(nèi)，人人都想給自己一個(gè)更好的居住環(huán)境。

近日，廣州安居住房公司與天河區(qū)元崗街道、廣州市元崗經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司共同簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，達(dá)成三方在城中村改造復(fù)建房源整租運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的首個(gè)戰(zhàn)略合作意向。

根據(jù)協(xié)議，元崗街道統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，廣州市元崗經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司提供改造后的復(fù)建房源，廣州安居住房公司負(fù)責(zé)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)，形成“房源供給—專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)—市場(chǎng)輸出”的閉環(huán)鏈條。

這場(chǎng)三方合作，更是廣州安居集團(tuán)從“重資產(chǎn)新建”向“輕重并舉”轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵落子。

最后一公里

自2023年誕生起，廣州安居集團(tuán)便肩負(fù)著推動(dòng)城中村舊改與完成保障房建設(shè)任務(wù)兩大使命。

保障房建設(shè)包含新建與改造兩類(lèi)，新建即延續(xù)傳統(tǒng)模式集中建房分配，但面對(duì)廣州“十四五”66萬(wàn)套保障房籌建的迫切目標(biāo)，傳統(tǒng)模式不管是從成本還是時(shí)間上考慮，都難以為繼。

因此，向城中村“下手”——統(tǒng)租城中村房源，集中進(jìn)行微改造，就成為一個(gè)好辦法。

“整租模式的核心就是價(jià)值再造。”一位在廣州從事房地產(chǎn)行業(yè)多年的資深人士指出，村集體自主運(yùn)營(yíng)往往缺乏專(zhuān)業(yè)能力，零散出租則導(dǎo)致收益不穩(wěn)定、社區(qū)管理混亂，交給專(zhuān)業(yè)平臺(tái)運(yùn)營(yíng)管理一方既提升了資產(chǎn)收益率，另一方面也能讓村集體資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期保值增值。

該模式簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就相當(dāng)于把房子長(zhǎng)期租給了“二手房東”，由其統(tǒng)一改造后再出租，業(yè)主翹起二郎腿收租就行。相較于個(gè)人二手房東，有政府背書(shū)的安居集團(tuán)，顯然更有保障。

此次廣州安居與元崗街道等三方合作的核心邏輯，就在于打通城中村改造“建”與“用”的最后一公里。

不同于此前危舊房改造項(xiàng)目，項(xiàng)目在改造之初就明確房源用途，建設(shè)過(guò)程中依照保租房標(biāo)準(zhǔn)，完工后直接納入保租房體系對(duì)外出租，能直接跳過(guò)中間閑置或低效流轉(zhuǎn)的環(huán)節(jié)。

對(duì)于廣州安居而言，通過(guò)整租元崗村已竣工的復(fù)建安置房，也無(wú)需再投入大規(guī)模土建成本，即可快速獲取批量?jī)?yōu)質(zhì)房源。

據(jù)悉，元崗村改造統(tǒng)籌范圍78.33公頃，與長(zhǎng)湴村連片統(tǒng)籌，首期安置房工程建設(shè)用地面積4.48公頃，總建筑面積約22.72萬(wàn)平方米，共設(shè)計(jì)1828套安置房，其中元崗村1008套。

今年6月，元崗村城中村改造首期安置房項(xiàng)目已順利開(kāi)工，據(jù)元崗經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)譚桂寧介紹，目前元崗村城中村改造各項(xiàng)工作推進(jìn)順利，首期回遷安置房預(yù)計(jì)在2027年底封頂。

與此同時(shí)，元崗村屬于廣州重點(diǎn)推進(jìn)更新改造四大片區(qū)之一的環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)城，根據(jù)批復(fù)文件，片區(qū)規(guī)劃了超11.5萬(wàn)平方米的商務(wù)設(shè)施用地

商務(wù)配套的落地能帶動(dòng)周邊租房需求，而村里集體資產(chǎn)除了能保值升值，也能享受到更多產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)的紅利。

“三級(jí)跳”實(shí)踐

在存量盤(pán)活的同時(shí)，廣州安居集團(tuán)的增量保障房建設(shè)也在全面提速。

2025年11月開(kāi)工的海珠區(qū)得勝崗片區(qū)項(xiàng)目，是廣州首個(gè)成片連片危舊房自主更新試點(diǎn)，與元崗村的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)形成鮮明對(duì)比。

該項(xiàng)目涉及25棟建于上世紀(jì)60-70年代的危舊房，與元崗村的整租運(yùn)營(yíng)不同，得勝崗項(xiàng)目屬于重資產(chǎn)改造，核心目標(biāo)是消除安全隱患，同時(shí)提升人居品質(zhì)。

針對(duì)該項(xiàng)目，廣州安居采用“用地并宗”改造模式，通過(guò)“業(yè)主出一點(diǎn)、企業(yè)投一點(diǎn)、政府補(bǔ)一點(diǎn)”的籌資機(jī)制，進(jìn)行原址重建。項(xiàng)目改造后將新建2棟高層塔樓，提供約300套保障性住房，同步擴(kuò)建萬(wàn)松園小學(xué)、拓寬萬(wàn)松園路，補(bǔ)齊教育、交通等公共服務(wù)短板。

在新建保障房領(lǐng)域，廣州安居正重點(diǎn)推進(jìn)配售型項(xiàng)目布局。

去年7月，廣州安居集團(tuán)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)陳智勇公開(kāi)表示，集團(tuán)正加快推進(jìn)13個(gè)配售型保障房項(xiàng)目建設(shè)，總投資超170億元，計(jì)劃籌集房源超1萬(wàn)套。

2025年8月，廣州中心四區(qū)首個(gè)配售型保障房項(xiàng)目——海珠區(qū)新滘西路項(xiàng)目正式開(kāi)建，規(guī)劃建設(shè)3棟45-46層超高層住宅，總建筑面積13.37萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)提供約980套房源，戶(hù)型以68平方米兩房和78平方米三房為主。

事實(shí)上，無(wú)論是存量房源的整租運(yùn)營(yíng)還是增量建設(shè)，都離不開(kāi)穩(wěn)定的資金支持，而廣州安居作為國(guó)企，能夠獲得政策支持與低成本融資。

由于廣州安居新成立不久，觀點(diǎn)新媒體并未查到具體的運(yùn)營(yíng)情況，但從保障性住房行業(yè)特性來(lái)看，重資產(chǎn)投入大、回收周期長(zhǎng)是普遍特點(diǎn)。

以同類(lèi)型國(guó)企深圳安居集團(tuán)為參考對(duì)象，2025年前三季度，深圳安居集團(tuán)總營(yíng)收為46.27億元，但凈利潤(rùn)為-1.76億元，歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)為-3.12億元，處于虧損狀態(tài)。

目前廣州安居正處于收儲(chǔ)新建高峰，支付工程款、土地款集中，經(jīng)營(yíng)性回款慢，更易出現(xiàn)大額凈流出。

為了緩解壓力，廣州安居集團(tuán)的融資方式越發(fā)多元。

就在上周的12月11日，廣州安居集團(tuán)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃（CMBS）正式在上海證券交易所掛牌，總發(fā)行規(guī)模16億元，優(yōu)先級(jí)票面利率僅2.05%，創(chuàng)下全國(guó)保障性住房行業(yè)CMBS最低利率紀(jì)錄，并刷新華南地區(qū)CMBS利率新低。

同時(shí)，REITs探索也已破冰。2025年7月9日，廣州安居集團(tuán)啟動(dòng)租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs招標(biāo)，計(jì)劃發(fā)行規(guī)模不低于8億元，涵蓋租賃住房、存量商品房及公租房等資產(chǎn)。

此外，作為廣州安居旗下專(zhuān)業(yè)租賃品牌，安居公寓目前在廣州布局了八個(gè)項(xiàng)目，蓋中心城區(qū)與新興發(fā)展區(qū)。

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