房產(chǎn)稅漲了，賣(mài)地收入降了

家人們，今天咱們聊個(gè)實(shí)打?qū)嵉姆慨a(chǎn)熱點(diǎn)，財(cái)政部剛公布的兩組數(shù)據(jù)，看完你肯定能明白現(xiàn)在樓市到底在往哪個(gè)方向走。先把數(shù)據(jù)擺清楚，不搞那些虛頭巴腦的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)：前11個(gè)月全國(guó)房產(chǎn)稅收了4714億元，比去年同期多了10.8%；另外，賣(mài)地的收入是29119億元。可能有家人對(duì)這兩個(gè)數(shù)字沒(méi)概念，我給你換算下，4714億相當(dāng)于咱們?nèi)珖?guó)近千萬(wàn)個(gè)普通打工人一年的工資總和，29119億看著多，但跟往年比其實(shí)是降了的。

先跟大家說(shuō)清楚這兩個(gè)數(shù)據(jù)到底啥意思。房產(chǎn)稅不是說(shuō)咱們普通人買(mǎi)套房就要交的稅，主要是針對(duì)商鋪、寫(xiě)字樓這些經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，還有一些出租的房子收的稅，簡(jiǎn)單說(shuō)就是“房子用來(lái)賺錢(qián)的，就要交這個(gè)稅”。而國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入，說(shuō)白了就是地方政府賣(mài)地賺的錢(qián)，咱們平時(shí)買(mǎi)的商品房，房?jī)r(jià)里很大一部分就包含了開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地的成本。這兩個(gè)數(shù)據(jù)一增一降，背后藏著的其實(shí)是樓市邏輯的大變化，今天咱們就一點(diǎn)點(diǎn)拆明白。

先說(shuō)說(shuō)為啥房產(chǎn)稅會(huì)漲10.8%。很多人可能會(huì)覺(jué)得，現(xiàn)在樓市不溫不火，怎么稅還越收越多？其實(shí)原因很實(shí)在，首先是征管越來(lái)越嚴(yán)了。以前有些地方的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，比如街邊的小商鋪、寫(xiě)字樓，可能存在漏繳、少繳的情況，現(xiàn)在稅務(wù)部門(mén)查得嚴(yán)了，該收的都收上來(lái)了，這部分收入自然就增加了。其次，雖然整體樓市在調(diào)整，但優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)其實(shí)一直很搶手。比如一線(xiàn)城市核心地段的寫(xiě)字樓、學(xué)區(qū)周邊的商鋪，出租率都不低，租金也沒(méi)怎么降，房產(chǎn)稅是按租金或者房產(chǎn)價(jià)值收的，這部分房產(chǎn)的稅收貢獻(xiàn)就很穩(wěn)定。還有個(gè)關(guān)鍵因素，就是這些年咱們的城鎮(zhèn)化一直在推進(jìn)，城市里的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)數(shù)量一直在增加，稅源本身就變大了，稅收增長(zhǎng)也就不奇怪了。

再看賣(mài)地收入29119億元這個(gè)數(shù)，看著是個(gè)天文數(shù)字，但跟往年比其實(shí)是下降的。這背后的原因更簡(jiǎn)單，就是開(kāi)發(fā)商拿地更謹(jǐn)慎了。前幾年開(kāi)發(fā)商瘋狂拿地、到處建樓，現(xiàn)在市場(chǎng)上的房子庫(kù)存還沒(méi)消化完，很多開(kāi)發(fā)商資金壓力大，不敢再盲目拿地了。尤其是三四線(xiàn)城市，以前賣(mài)地很火，現(xiàn)在人口一直在往一二線(xiàn)城市流，房子賣(mài)不動(dòng)，開(kāi)發(fā)商自然就不愿意去拿地了。另外，地方政府也在調(diào)整供地策略，不再像以前那樣大批量賣(mài)地，而是優(yōu)先賣(mài)核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊，小地塊、偏遠(yuǎn)地塊就少賣(mài)或者不賣(mài)了，這也導(dǎo)致了賣(mài)地收入的下降。

這兩個(gè)數(shù)據(jù)一增一降，帶來(lái)的影響其實(shí)就在咱們身邊。先說(shuō)說(shuō)對(duì)地方財(cái)政的影響，以前地方政府很依賴(lài)賣(mài)地收入，修路、建學(xué)校、搞綠化都靠這筆錢(qián)。現(xiàn)在賣(mài)地收入少了，但房產(chǎn)稅多了，這說(shuō)明地方財(cái)政正在慢慢改變“靠賣(mài)地賺錢(qián)”的模式，開(kāi)始轉(zhuǎn)向靠房產(chǎn)稅這種穩(wěn)定的稅收。這對(duì)咱們普通人來(lái)說(shuō)，好處就是地方財(cái)政不會(huì)再為了賣(mài)地而拼命推高房?jī)r(jià)，樓市會(huì)更平穩(wěn)。

再說(shuō)說(shuō)對(duì)咱們生活的影響。房產(chǎn)稅增長(zhǎng)，可能會(huì)讓一些持有多套經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的人壓力變大，比如有些房東手里有好幾套商鋪出租，現(xiàn)在要交的稅多了，可能會(huì)想提高租金。但大家也不用太擔(dān)心，一方面優(yōu)質(zhì)商鋪的需求比較穩(wěn)定，房東不敢隨便漲太多租金；另一方面，現(xiàn)在很多城市都在規(guī)范租房市場(chǎng)，也會(huì)限制租金的過(guò)快上漲。而賣(mài)地收入下降，可能會(huì)讓三四線(xiàn)城市的基建速度變慢，比如以前規(guī)劃的公園、道路可能會(huì)推遲，但核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊還是有人搶?zhuān)ǚ炊粫?huì)受太大影響，這也會(huì)讓城市之間的差距越來(lái)越明顯。

說(shuō)到這兒，我想跟大家分享幾個(gè)我的觀點(diǎn)，可能有點(diǎn)犀利，但都是我結(jié)合這些數(shù)據(jù)和現(xiàn)實(shí)情況琢磨出來(lái)的。第一個(gè)觀點(diǎn)：樓市已經(jīng)告別了“普漲時(shí)代”，進(jìn)入了“分化時(shí)代”。以前不管是一二線(xiàn)還是三四線(xiàn)，不管是住宅還是商鋪，買(mǎi)了就能漲，現(xiàn)在不行了。從數(shù)據(jù)就能看出來(lái)，優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)能帶來(lái)穩(wěn)定的稅收，說(shuō)明這類(lèi)房產(chǎn)還有價(jià)值；而偏遠(yuǎn)地區(qū)的土地沒(méi)人要，說(shuō)明這些地方的房產(chǎn)已經(jīng)過(guò)剩了。未來(lái)只有核心城市、核心地段的房產(chǎn)才有保值的可能，三四線(xiàn)城市的非核心房產(chǎn)只會(huì)越來(lái)越難出手。

第二個(gè)觀點(diǎn)：“土地財(cái)政”正在慢慢退出歷史舞臺(tái)，“房產(chǎn)稅時(shí)代”正在靠近。以前地方政府靠賣(mài)地賺快錢(qián)，現(xiàn)在賣(mài)地收入降了，房產(chǎn)稅漲了，這是一個(gè)很明顯的信號(hào)。這意味著未來(lái)樓市的調(diào)控會(huì)更注重穩(wěn)定，不會(huì)再為了短期的財(cái)政收入而刺激房?jī)r(jià)。對(duì)咱們普通人來(lái)說(shuō)，這其實(shí)是好事，因?yàn)闃鞘械呐菽瓡?huì)越來(lái)越少，買(mǎi)房也不會(huì)再像以前那樣充滿(mǎn)投機(jī)性。

第三個(gè)觀點(diǎn)：咱們普通人看待樓市，別再只看房?jī)r(jià)漲不漲，更要看看背后的財(cái)政邏輯。很多人總是糾結(jié)于“房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲”“要不要買(mǎi)房”，但其實(shí)從這組數(shù)據(jù)就能看出來(lái)，樓市的核心已經(jīng)從“增量擴(kuò)張”變成“存量?jī)?yōu)化”了。以前是到處建新房，現(xiàn)在是盤(pán)活存量房產(chǎn)，比如規(guī)范租房市場(chǎng)、發(fā)展保障性住房。未來(lái)，咱們更應(yīng)該關(guān)注的是居住品質(zhì)、配套設(shè)施，而不是房?jī)r(jià)的短期波動(dòng)。

可能有家人會(huì)說(shuō)，這些數(shù)據(jù)跟我沒(méi)關(guān)系，我既不買(mǎi)商鋪也不投資房產(chǎn)。但其實(shí)不是這樣的，樓市的變化影響著每個(gè)人的生活，比如房?jī)r(jià)穩(wěn)定了，年輕人買(mǎi)房的壓力就會(huì)小一點(diǎn)；財(cái)政模式變了，咱們的公共服務(wù)也會(huì)更穩(wěn)定。以前大家總覺(jué)得樓市是“富人的游戲”，但從這組數(shù)據(jù)就能看出來(lái)，樓市正在變得越來(lái)越貼近民生，越來(lái)越注重公平。

最后我想跟大家說(shuō)，看待樓市別被網(wǎng)上的焦慮情緒帶偏，也別聽(tīng)那些所謂的“專(zhuān)家”瞎忽悠，看看這些官方公布的數(shù)據(jù)，再結(jié)合自己身邊的情況，就能得出最真實(shí)的判斷。現(xiàn)在的樓市不再是靠投機(jī)就能賺錢(qián)的地方，而是正在回歸“住有所居”的本質(zhì)。未來(lái)，樓市會(huì)更平穩(wěn)，也會(huì)更健康，這對(duì)咱們每一個(gè)普通人來(lái)說(shuō)，都是一件好事。今天就跟大家聊到這兒，大家對(duì)這組數(shù)據(jù)有什么看法，或者想了解哪個(gè)城市的樓市情況，都可以在評(píng)論區(qū)留言。關(guān)注我，下次我再跟大家拆解更多樓市熱點(diǎn)，讓大家看清樓市的真相。