北京、上海二手房現“翹尾行情”，剛需買賣首選自如美家二手房

“過去半年多時間，我陸陸續續看了30多套房，最近剛好遇到一套各方面相對滿意的房子，又想著明年孩子要上學，就趁著現在買了。”在北京租房7年的張先生表示，此前一直計劃著在北京買房安家，但直到今年年末，房源和價格才達到自己的預期，于是決定選擇自如美家二手房置業。

事實上，與張先生一樣選擇在年末入市的購房者不在少數。近期，北京、上海二手房市場均迎來回暖，呈現年末“翹尾行情”。相關數據顯示，2025年11月，北京二手房住宅網簽成交14446套，環比上漲19.52%；上海二手房（含商業）網簽成交22943套，環比上漲約24%，創下近7個月新高。

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京滬二手房市場現“翹尾行情”，剛需成絕對主力

北京與上海二手房成交量呈現“翹尾”，主要由自住剛需和利好政策推動。北京市場依靠核心區剛性需求與外圍區高性價比改善房源的結構性增長，共同帶動網簽量環比上升近兩成。上海自“滬六條”實施逾三月以來，政策效應持續釋放，市場平穩向好，成交量創近7個月新高。

整體上，剛需已成為一線城市二手房交易的絕對主力，低總價、高性價比房源成交占比顯著提升。機構最新數據顯示，在北京、上海等一線城市的二手房市場中，總價200萬元以下的低總價房源正成為交易“主力”，其中北京該價位段成交占比高達57.19%，上海也達到48.72%。

盡管近期市場環比增長，但在“買方市場”格局下，供需心態分化明顯。購房者決策更理性，注重性價比、實用性與價格空間；而出于換房、資金周轉等原因的業主，則在大量掛牌房源中面臨快速、理想價格變現的挑戰。

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買賣雙方面臨多重痛點，二手房服務亟待升級

當前二手房市場掛牌量高、成交周期長，買賣雙方均面臨困擾。買方需從海量房源中篩選出價格、品質合適的真實房源，耗時耗力；交易流程繁瑣，信息不透明、體驗參差不齊也增加了顧慮與風險。

賣方同樣面臨挑戰：掛牌房源眾多導致競爭激烈，展示效果不佳則關注度低、看房者少，容易滯銷；成交周期不確定，價格談判被動；傳統中介服務同質化，缺乏提升競爭力的增值服務。

由此可見，隨著市場進入存量時代，傳統中介僅靠信息撮合已難以滿足需求。市場亟需能夠提升交易效率與成交確定性的新服務模式。

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破局市場困境，創新服務模式提升交易體驗

面對房地產交易結構和服務需求變化，二手房市場上也陸續出現了一些創新服務模式探索。2025年3月，基于14年租賃市場深耕經驗的自如，正式推出“自如美家二手房”業務，以“客業單邊服務+嚴選品質好房+買房傭金五折”為核心模式，試圖為市場提供新答案。

自如美家二手創新首先體現在服務模式上，采用“客業單邊服務”，即分別為買方或賣方提供單邊全能管家服務，旨在避免傳統雙邊委托中可能存在的角色沖突，使管家更專注于委托方利益。

在房源標準上，精選城市中的優質樓盤，并針對不同狀況的房源分別以“煥新好房、清水好房、心舍好房”進行升級打造。“清水好房”專注于老舊房屋的整體改造；“煥新好房”針對基礎條件較好的簡單裝修房屋，通過7天的維修加固、去舊換新等，提升房屋視覺效果和居住體驗；“心舍好房”則針對客單價較高、品質要求高的房屋，進行高品質、智能化的家裝改造。

“清水好房”專注于老舊房屋的整體改造

通過“嚴選品質好房”，讓房源更好出售，也為買家帶來高品質的生活體驗；在交易成本上，通過“買賣傭金折扣”政策，讓業主和客戶以更實惠的價格實現房屋買賣，同時也有助于經紀人提高帶看量和帶看轉化率，實現多方共贏。

業內專家認為，在房地產市場回歸“居住本質”的趨勢下，自如美家二手房等市場參與者積極探索模式創新，為市場提供專業高效的交易解決方案，推動服務質量提升、交易流程優化、成交周期縮短。從長期來看，隨著政策支持力度加碼、服務模式創新加速及市場供給端持續優化、需求端信心逐步修復，預計一線城市二手房市場仍會保持相對韌性。