上海樓市，開始消費降級

樓市最大的風險是，一邊消費降級一邊瘋狂建好房子。

都在說房地產沒了金融屬性，純粹是消費品。

各個行業都在消費降級，房地產能跑得了？

消費降級影響太大。

茅臺最貴時超過3000，現在已經跌破1499。

豪車銷售大幅下滑，瑪莎拉蒂grecale只要35.8萬。

奢侈品衣服都在打折，歐洲人已經不知道該賣什么給我們了。

連吃飯都變得摳門，餐飲消費大幅下滑。

很多人說房價下滑是因為人口減少，需求減少。

其實純扯淡，好房子永遠有需求。

只是大家消費降級，不想花那么多錢了。

結婚率、出生率確實下滑了，死亡率沒下滑吧。

但是高價墓地賣不動了，上海很多墓地直降50%。

連死人都在消費降級。

房地產再特殊也是經濟的一環，整個經濟是一張網，房地產的問題就是經濟的問題。

租金已經大幅下滑。

一個朋友租在顧村保利某小區，年初房東主動聯系他降500，怕他不租了。

租客天堂九亭早就降了，九城湖濱101平三房，原來能租7000以上，現在只有5000多。

中介說租客都不想花錢，有些三房換兩房，有些干脆租遠一些。

上班不賺錢，還租那么近干嘛，多坐兩站地鐵沒什么。

自己只是牛馬，何必住在磨盤旁邊。

有錢人也不想花錢了。

湯臣一品原來十萬打底，現在7萬多就租得到。

2024年開始，上海流行了一波反向置換。

有些高杠桿買房的，收入下滑后壓力增大，換個小房子減輕壓力，或者干脆換去郊區。

有些中年人孩子讀大學了，家里大三房用不到，開始換兩房。

直接原因是財務方面，盡量少背貸款。

其實本質也是消費降級。

消費降級，會重構上海樓市。

上海哪些房子還要補跌？

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看到這肯定有人說不對啊，樓市在消費升級。

現在的新房那么好，四代住宅、新規產品比之前好太多了。

問題是新房已經成了少數人的游戲。

今年新房一共才成交4萬套，里面有多少是大家說的好房子？

之前新房能賣掉8萬9萬套，現在打對折，說明有些樓盤已經脫離群眾。

全套嘉格納對生活品質提升不大，卻需要多花幾十萬。

何必呢。

新房套均總價已經超過1000萬，有幾個人買得起？

今年二手房已經賣掉23萬套，這才是基本盤。

大家看不上的臨港滴水湖馨苑、曹路動遷房、徐涇動遷房、九亭剛需房賣到飛起。

再說新房真的升級，就大大方方搞大戶型、好房子。

現在怎么搞的？

陽臺送面積、閣樓偷偷改成臥室、孩子睡到飄窗上。

這是哪門子升級。

很多客戶也開始覺醒了，有些升級對自己沒太大意義。

隨著房地產金融屬性的消失，大家買房越來越理性。

房子跟茅臺一樣，成本很低，賣多少錢完全看共識。

茅臺成本說法不一，有人說60，有人說100多，反正最高不超過200。

房價的大頭是土地出讓金，真正的建造成本就幾十萬，一兩百萬。

共識是很脆弱的東西，外部環境變了、人變了，共識就要變。

消費降級后，大家對于房子定價標準肯定變了。

當然不是說好房子沒價值，好東西永遠有價值。

只是消費下行后，大家首先就要減少非必要支出。

海底撈服務好，但是隔壁火鍋店味道還行價格便宜，就別為海底撈服務員買單了。

一切溢價消費可能都要價值重估。

上海樓市最先被重估的是學區。

一梯隊學校好不好？肯定好，但是二梯隊好像也夠用。

花那么多錢追求學區，性價比高嗎？

不如少花點錢買學區，多花點錢改善居住品質。

老破小學區房迎來了整體重估，領跌上海。

濰坊一村之前超過10萬，現在已經跌破4萬。

當然這里有單學區因素，也有學區整體估值的下行。

未來進入理性市場，房子的各個維度可能都要重估。

人車分流好不好？肯定好，但是你愿意花多少錢換過去？

大理石外立面有逼格，逼格能為我們帶來什么？

上海的房屋品質，尤其是豪宅，其實已經領先全球。

東京的頂級公寓，裝修完全沒我們富麗堂皇。

很多倫敦人住幾百年的老房子，戶型跟我們怎么比。

他們不想換新房、不想裝修的好一些？

肯定想，只是代價問題。

愿意花多少錢在這些東西上，決定溢價高低。

環二見過很多客戶，瘋狂追求好房子。

一方面是對生活品質有要求，另外就是覺得好房子更保值。

數據上也是這樣，最近這幾年就是次新房更保值。

次新房保值，讓大家更加追求次新房，陷入了良性循環。

這時就出現一個矛盾，次新房金融屬性更強，一些東西就有了泡沫。

我們愿意多花200萬買人車分流小區，是因為未來也能多賣200萬。

享受了生活品質，錢還能收回來，不買好房子是傻子。

如果多花的這200萬未來不給你了，你還愿意買好房子嗎？

當好房子也不保值了，追求好房子的會不會減少？

之前學區房就這樣，愿意多花200萬買學區，是因為相信未來有人接盤。

讀九年好學校，未來還能原價賣掉，這不是天上掉餡餅？

如果是純消費，花200萬在教育上，很多家長就不愿意了。

其實上海很多好學校花錢就能進，就幾十萬的事兒。

租房上就看得出來，越好房子租金回報率越低。

老破小租金回報率能到2.5%，有些能到3%。

次新房一般只有1.5%。

多花一倍多價格買人車分流小區可以，多花一倍多價格租，大家就不愿意了。

租金跟房價的關系很復雜，這個對比肯定是因素之一。

我們用了30年就走完了西方國家幾百年的路，房地產也一樣。

每過兩三年產品就迭代一遍。

剛買的新房，過幾年就過時了，我們對產品變老形成了天然恐懼。

但是房地產已經到頭了，未來的產品迭代一定降速。

開發商已經把所有的人類智慧，設計理念、材料、工藝，都用在了房子上。

現在科技遇到瓶頸，審美遇到瓶頸，后面顛覆性創新肯定減少。

對產品過時的焦慮減少，新房、好房子價值有可能重估。

上海整體是置換市場，未來一段時間好房子還是好賣。

人車分流、大理石外立面、豪華裝修大堂還是很多人的追求。

環二只是在想，20年后這些溢價元素還能賣多少錢？

20年后的年輕人，愿意為這些花多少錢？

目前追求這些的大部分是中產。

豪宅不用追求，這些都是必備。

窮人不好收割，他們寧愿買毛坯房自己裝修，別的沒有，時間有的是。

其實付得起溢價的中產在減少。

富人永遠有錢，窮人永遠是大多數，這次經濟轉型滑落的是中產。

金融業限薪、房地產業下行、互聯網見頂、外企搬走，打擊的就是中產。

能為好房子付得起溢價的人減少，這時好房子井噴，樓市注定要重新洗牌。

蘇州河、黃浦江交匯處的西北角，楊浦、虹口、閘北交匯處，次新房數量未來會翻三倍。

好房子管夠，溢價還能維持多久？

好房子不保值了，愿意置換的人會不會減少？

隨著經濟見頂，整個社會都發生了重大變化。

甚至連好房子的定義都會重估。

大堂裝修的跟酒店一樣就是好房子？

外立面金光閃閃就是好房子？

會所富麗堂皇、公區奢石上墻就是好房子？

我不知道，恐怕大家也不知道，整個行業也沒人知道。

只是現在共識是這樣，就只能往這個方向卷。

有些樓盤已經把奢華做到極致，樓書里用的詞語都是形容凡爾賽宮、形容故宮的。

有些樓盤環二走進去都覺得有壓迫感。

可能是環二段位不夠吧，王健林許家印這種大佬會喜歡。

這個話題太大，今天只是講了一個方面。

難免有歧義，歡迎大家評論區交流。

也歡迎大家來到環線辦公室，我們沙龍現場深度溝通。

本周六下午一點半。

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