70城二手房價格下行，同比降幅擴大了點

家人們！今天必須跟你們扒一扒最新的樓市大新聞，這數(shù)據(jù)看得我都直咋舌 —— 咱們先把話說直白點，別整那些專業(yè)術(shù)語繞圈子！國家統(tǒng)計局剛發(fā)的數(shù)，1 到 11 月，開發(fā)商拿地蓋房的錢，比去年少了快一成六（15.9%）；賣房子的錢更慘，少了一成多（11.2%）。更狠的是 11 月，70 個大城市的二手房，沒一個漲價的，全線下跌！尤其是一線城市，二手房價比去年同期跌了 5.8%，北京、上海這些地方，有的小區(qū)一套房跌個幾十萬跟玩似的。

可能有人說，不就是幾個數(shù)字嗎？但咱們掰開揉碎了看，這背后全是普通人的生活百態(tài)。先跟大家說句實在的，這些數(shù)據(jù)不是憑空來的，咱得弄明白為啥會這樣。首先，開發(fā)商為啥不敢拿錢蓋房了？說白了就是前幾年房企暴雷的陰影還沒散，好多開發(fā)商欠了一屁股債，現(xiàn)在手里有倆現(xiàn)金，先想著還債保命，哪敢再冒風險拿地？而且現(xiàn)在市場上房子本來就多，三四線城市的庫存還沒消化完，開發(fā)商也不傻，蓋了賣不出去，那不就是往火坑里跳嗎？這就是國家說的 “嚴控增量”，其實也是市場自己在調(diào)整。

再看二手房，為啥會全線下跌？核心就倆字：“供太多”。百城二手房掛牌量都漲到 267.8 萬套了，比去年多了 7.8%，想賣房的人排著隊，買家卻在旁邊看熱鬧，房東們只能互相壓價，你降 10 萬，我降 15 萬，這不就全線跌了嗎？這就是業(yè)內(nèi)說的 “以價換量”，說白了就是 “降價求著人買”。還有個關(guān)鍵原因，現(xiàn)在年輕人想法變了，不再覺得 “必須買房才叫安家”。大城市租房市場越來越成熟，拎包入住、配套齊全，一個月房租比房貸少一半，壓力小太多，不少人寧愿租房也不硬扛房貸，這就分流了不少購房需求。

當然，最核心的還是咱們普通人的心態(tài) ——“買漲不買跌”。身邊是不是總有這樣的朋友？去年還急著看房，今年一看房價跌了，反而不敢買了，生怕今天買了，明天又跌了，自己成了 “接盤俠”。而且這兩年大家手頭的錢也緊，工資沒咋漲，物價卻在漲，手里的現(xiàn)金都想留著應(yīng)急，誰愿意把大半輩子積蓄投到一套可能貶值的房子里？

這些變化帶來的影響，可比咱們想的更實在，而且已經(jīng)悄悄蔓延到生活里了。最直觀的就是，不少有房子的家庭，資產(chǎn)賬面縮水了。比如之前在一線城市花 500 萬買的房，現(xiàn)在可能只值 470 萬，一下子就少了 30 萬，這可是普通人數(shù)年的工資啊！這種財富縮水帶來的連鎖反應(yīng)就是，大家不敢花錢了，本來想換車、想旅游、想給孩子報興趣班的，一看房子貶值了，趕緊把錢存起來，消費意愿直接降下來了。

更有意思的是，有些地方已經(jīng)出現(xiàn)了 “負動產(chǎn)” 的苗頭。啥叫 “負動產(chǎn)”？就是房子不僅不值錢，還得倒貼錢養(yǎng)著。比如三四線城市那些房齡超 20 年的老房子，賣也賣不掉，租也租不上價，還得每年交物業(yè)費、維修費。現(xiàn)在有些年輕人，長輩留下這樣的老房子，都不愿意繼承，因為接手了就是個 “包袱”，想變現(xiàn)都得倒貼錢，跟日本當年房地產(chǎn)泡沫破裂后的情況有點像。

還有對開發(fā)商的影響，投資下降意味著新樓盤會越來越少，尤其是三四線城市，以后可能很難再看到大規(guī)模的新小區(qū)了。而那些已經(jīng)暴雷的房企，雖然現(xiàn)在在搞債務(wù)重組，但保交房的壓力依然很大，這也是買了期房的朋友最擔心的事兒 —— 房子降價是一方面，能不能順利拿到鑰匙才是關(guān)鍵。

說了這么多，可能有人會問：這樓市是不是要徹底崩了？我的觀點很明確：不是崩盤，而是樓市正在經(jīng)歷一場 “刮骨療毒”，是從 “投機時代” 回歸 “居住本質(zhì)” 的必然過程，而且這事兒，對咱們普通人來說，未必是壞事。

首先，大家別被 “全線下跌” 嚇住了，這不是樓市不行了，而是之前的泡沫在被擠掉。之前房價漲得太離譜，一套房子的價格遠超普通人的收入，年輕人不吃不喝幾十年才能買得起，這本身就不正常。現(xiàn)在呢？百城二手房價格回落到 2016 年的水平，但咱們的收入比 2016 年漲了 60% 還多，買房的難度其實在降低，房價正在慢慢回歸合理區(qū)間。那些說 “樓市崩盤” 的，要么是之前高位接盤慌了，要么是想制造焦慮博眼球，咱別被帶偏了。

其次，現(xiàn)在的樓市分化越來越明顯，不是所有房子都在跌。你看核心城市的改善型房源，比如上海徐匯、北京朝陽那些地段好、戶型大的房子，去化率還能保持在 70% 以上。這說明啥？不是大家不買房了，而是不買 “垃圾房” 了，大家更看重房子的居住屬性，比如地段、配套、品質(zhì)，那些偏遠、沒配套、戶型差的房子，以后只會越來越不值錢。這其實是好事，讓房子回歸它該有的樣子，而不是用來投機炒作的工具。

還有個很犀利的點，我覺得這次樓市調(diào)整，其實是在 “篩選” 需求。之前買房的人里，有 23% 是投資客，現(xiàn)在這個比例降到 8% 了，那些靠高杠桿炒房的人，要么已經(jīng)拋售離場，要么被套牢了。留下來的，更多是真正有居住需求的人，比如結(jié)婚要買房、孩子上學要買房、想換更大房子的人。當投機需求被擠出去，樓市才能更健康，以后房價也不會大起大落，這對咱們普通人來說，反而是更穩(wěn)定的市場環(huán)境。

可能有人會說，那我的房子貶值了，心里難受啊！我特別理解這種感受，但咱們得換個角度想：房子的核心功能是居住，不是用來賺錢的。你住得舒服、方便，能滿足你的生活需求，它就有價值。那些因為房價下跌就焦慮的，本質(zhì)上還是把房子當成了投資品，而不是家。以前樓市瘋狂的時候，大家都把買房當成 “穩(wěn)賺不賠的買賣”，現(xiàn)在這種心態(tài)該改改了，房子就是房子，不是提款機。

最后我想說，這次樓市調(diào)整，不是結(jié)束，而是新的開始。它在告訴我們，靠炒房發(fā)家的時代已經(jīng)過去了，樓市正在進入 “增量和存量并重” 的新階段，以后拼的不是誰蓋的房子多，而是誰蓋的房子好，誰的服務(wù)好。對咱們普通人來說，不用再被 “不買房就沒安全感” 的焦慮綁架，也不用因為房價下跌就恐慌。房子只是生活的一部分，不是全部，咱們的安全感，應(yīng)該來自穩(wěn)定的收入、健康的身體、和睦的家庭，而不是一套房子的漲跌。

今天跟大家聊這么多，不是想制造焦慮，也不是想唱衰樓市，只是想把最真實的情況、最底層的邏輯告訴大家。樓市就像一面鏡子，照出的是經(jīng)濟的變化，也是咱們生活觀念的轉(zhuǎn)變。以后樓市還會有啥新變化？那些看似不起眼的政策，會怎么影響咱們的生活？關(guān)注我，咱們慢慢聊，把復(fù)雜的樓市掰開揉碎，用最實在的話講給你聽！