首農御林灣“整容”，石材外立面改為玻璃+鋁板

北京進深 徐迪 12月12日，朝陽區崔各莊鄉來廣營北路29-324等地塊方案公示。

這是一宗8年成交的地塊，由首農集團旗下北京東洲房地產開發有限公司開發建設，推廣案名為“御林灣”。

項目由南區324與西區323兩個地塊組成，還規劃了約2.3萬㎡商業，共計約1500套房源。

本次公示的總平圖，是在原規劃審批文件基礎上，對該項目的15棟商品房（南10#-21#住宅樓、西2#-4#住宅樓）和西1#商業樓東棟的外立面進行調整。

調整面積約21.49萬㎡，其中住宅面積21.32萬㎡，商業面積0.17萬㎡。

本次對上述 16 棟樓外立面效果進行了優化，將石材外立面調整為玻璃和鋁板組合的外立面。

建筑位置、地上建筑規模、建筑高度、建筑外輪廓均與原審批一致。

調整后的南 10#、13#、16#、18# 為甲戶型，外立面一致；

南 11#、12#、15#、21# 為乙戶型，外立面一致；

南 14#、19#、20# 為丙戶型，外立面一致；

南 17# 為丁戶型；

西 2#-4# 住宅樓外立面一致。

01

項目位于朝陽區崔各莊鄉來廣營北路東、西兩側，毗鄰京承高速。

從2017年拿地至今，項目經歷了動工、停工、復工，規劃一再調整，終于要在今年底面世。

從規劃上來看，御林灣是一個建面約21萬㎡的超級大盤，大概有1500套新房供應。

其中，324地塊（南區）規劃12棟高層住宅樓，共1485戶，面積段約90-155㎡，一層送院子。

南區容積率2.2，除了商品房，還包含中直機關的家屬樓、人才房。

由于居住人群復雜，管理標準不太好統一。開發商在地上做了柵欄綠植等軟隔離，地下車庫也是隔離的，物業公司也不一樣，可以認為是三個獨立的小區。

323地塊（西區）規劃3棟洋房，共76戶，建面約213-220㎡，一層下躍，頂層上躍，南北均有平臺觀景空間。

西區最大的優勢是容積率只有1.3，相對低密。

缺點是緊鄰來廣營北路，噪音影響大。

另外南區有下沉商業廣場、主題園景，西區因為地塊較小，沒有像樣的園林景觀。

02

戶型不方正，得房率80%左右，較現在的“好房子”差距明顯。

90㎡的面積段，現在新房基本都能做到三居兩衛。

御林灣只做了兩居一衛，且是暗衛。

南北不通透，戶型缺角多。

北次臥與廚房夾角，外接設備平臺，采光視野都比較差。

亮點是獨立玄關+家政間的設計，整體收納空間比較充足。

125㎡三居兩衛，南北通透。

北向有設備平臺贈送，南向有轉角窗。

但是由于東南缺角，南向只有兩面寬，且客廳面寬只有4米。

入戶區存在面積浪費，餐廳在公衛門口。

155㎡四居，南向三面寬。

這個戶型問題最大。

狹長的客廳+餐廳占了將近60㎡，北向窗墻比非常小。

四個臥室面積都不大，主臥超20㎡，但是飄窗和主衛比較吃面積，沒有獨立衣帽間，只配了組大衣柜。

主衛帶浴缸，單臺盆設計；公衛沒窗戶。

廚房只有7㎡，北邊餐廳做了西廚島臺，擴容廚房空間。

但這么一來北邊臥室隱私性就比較差，只能做個書房。

頂配220戶型，動靜分區的格局，客廳面寬給到6.5米。

南向雙套房設計。主臥終于有了豪宅的小家化設計；

南次臥獨立于其它臥房，可以做長輩房使用，贈送挑空平臺，衛生間又是個暗衛。

中西雙廚，中廚內接家政間+保姆房

03

對比現在的“好房子”，御林灣無論從得房率、戶型設計，還是園林等各方面差距不小，甚至連地鐵都沒有。

產品上不能突破，御林灣在價格上做出了“讓步”。

項目周邊的在售新盤包括望京云尚、望京樾、中建宸園和望京國譽府等，當前成交均價在8-9萬/㎡。

置業顧問表示，“御林灣項目單價6萬 /㎡，西區洋房價格略高一點，但不超過8萬元/㎡。”

這個價格比新盤有優勢，但隔壁同為首農開發的東洲家園，部分二手房掛牌價還不到3萬/㎡。

04

2017年，東洲房地產以24.958億元拿下御林灣所在地塊。

合同約定開工時間為2017年12月23日，竣工時間為2020年12月23日。

但是在2019年短暫動工后，項目發生了安全事故，隨后進入漫長的安全整頓與方案調整期。

直到2023年，項目才傳出實質性動工消息。

今年年初，建設方案變更說明顯示，項目將分四期開發，前兩期為純政策性住房，后兩期包含商品房，全部工程計劃于2026年底竣工。

1月9日，東洲房地產發了一張大紅喜報，慶祝29-324等地塊項目(西區)喜封金頂。

東洲房地產成立于2012年，注冊資本3000萬元。公司由北京市東郊農場和北京伯仲聯投資，分別持股51%和49%。

前者為首農集團全資子公司，后者則由三位自然人持股：

張瑾、楊于武、趙錦明分別持股75%、15%、10%。

大股東張瑾，投資有北京百子灣體育休閑俱樂部和北京華唐正融礦業投資，華唐正融礦業下轄懷化華唐投資、湖南華唐大成投、廣西蒙山都坡礦業。

二股東楊于武名下有北京鑫銀隆科技開發、北京潤土投資管理；

三股東趙錦明則投資了北京恒達緯地建筑工程。

去年10月，東洲房地產還發生了人事變動，法人兼董事長韋素玲退出，范學靈接任，他同時也是東郊農場的黨委副書記、總經理、董事。