1200萬元預算，真找不到比這更好的選擇了

2025年前10個月，上海新房成交均價已突破8萬元，定格在80280元/平方米，相比2024年上漲了4.3%。

其中：

內環新房均價16.9萬元/平方米，中環12.8萬元/平方米。過去五年，這兩道環線分別上漲了37%和21%。

如果按照100平方米計算，今天中環線的門檻價連1200萬元都打不住。

環線進階的成本，正在以肉眼可見的速度變厚。

011200萬元買房的選擇困難

1200萬元預算說高不高，說低不低，作為改善型購房的入門級門檻，如果想要入手一套正經的三房新房，地圖范圍快速縮小，絕大多數選擇都在中環——

比如浦西的楊浦濱江、真如，或者浦東的北蔡、新楊思；

想要更大面積的話，中環外的前灘南、長橋、莘莊也可以考慮。

但如果對通勤時間有嚴格要求、希望每天都保持單程通勤30分鐘內的幸福感，內環內唯一的選擇只有靜安的中興路板塊，或者說，只有板塊內的譽靜安。

我們以人民廣場為原點，對比各個板塊到市中心的直線距離和通勤時長，差距一目了然。

在1200萬元以內這個新房檔位里，中興路板塊是唯一一個能夠在下班高峰時間實現市中心10分鐘通勤的板塊，沒有之一；

把人民廣場換成南京西路、新天地、陸家嘴，依舊也是譽靜安遙遙領先。

當然，買房并不僅限于新房，如果你能接受二手房，那比如中興路、瑞虹、長壽路，或者中環的大寧都是符合標準的選擇；

可是在同價位下，你的選擇就變成了“人均20年樓齡”的老房子。

中興路：套均總價1100萬元，平均樓齡13年左右；

瑞虹：套均總價1400萬元，平均樓齡15年左右；

長壽路：套均總價1000萬元，平均樓齡23年左右；

大寧：套均總價1300萬元，平均樓齡15年左右。

看價格可能覺得差不多，但如果你走進小區，才會知道到底差在哪兒——

樓齡老，常見的涂料外立面已經老舊，經不起細看：

沒有會所，地面車位緊張，也沒有人車分流——

樓內走道昏暗，公攤面積大——

戶型得房率不高，房間格局不理想，現在沒有三個房間朝南都是不及格，以前很多都只有兩個房間的：

買這樣的房子，付出的總價不低，卻住得不夠有尊嚴。除了家庭住址上的“地段升級”，在實際的居住體驗上卻得不到真正的“改善”。

對比這一代新房，尤其是譽靜安這樣住宅新規后的3.5代宅產品，同價位二手房被摁在地上全方位摩擦：

鋁板外立面，最高接近90%實得率，內裝標準提升，人車分流，一樣是1200萬元，差距實在太大了。

所以，當下1000萬-1200萬元預算的改善選擇，本質上是一場權衡：

選中環及以外的新房，能享受更新的產品、更好的社區，但必須接受通勤距離的增加和核心資源的稀釋。

選內環/中環的二手，保住了地段，但必須在產品品質和居住體驗上做出巨大妥協。

能在地段的核心價值和產品品質上實現平衡的，只有保利譽靜安。

021200萬元內環真三房

長期以來，上海新房都被調侃是賣著全國最貴的房價，住著最憋屈的房子。

因為住宅設計規范的嚴格限制，新房品質很難有質的提升，這也是很多人寧愿選擇地段更好的二手房的主要原因。

但今年的兩次住宅設計新規調整和優化后，新房在居住空間和居住品質上，相比二手房已經超出了一大截。

可以看到，同樣是100平方米左右的戶型面積，采用多陽臺創新做法的保利譽靜安，在空間尺度上比二手次新標桿的大寧金茂府和瑞虹7/8期要闊綽得多：

保利譽靜安的112平方米三房，不但滿足了標準三房兩衛的功能要求，而且過道空間浪費少，加上陽臺和飄窗超過8平方米的實際贈送面積，空間實用率很高，主力總價大約就是在1200萬-1300萬元之間。

瑞虹新城的105平方米戶型，雖然面積相近，但也只做到了兩房一衛，功能性不足；客餐廳區域無效空間太大，面積浪費明顯；臥室雖然不小，但家具擺放同樣不合理，造成空間浪費。

根據2025年11月最新成交記錄，瑞虹兩房含稅價格不到13萬元單價，買到的還只是兩房一衛：

在總價相近的情況下，即使不看房間數看得房率，譽靜安也是優勢明顯；加上新房全面品質提升的成本差異，差距更是一目了然。

譽靜安88地塊比99地塊而言，有著功能更聚焦、空間更充裕的、活動更便捷的泛會所（架空層），涵蓋健身區、瑜伽室、書吧、私宴廳、棋牌室等多元生活場景；

其中，健身及瑜伽區域面積顯著提升，特設獨立琴房，為藝術生活提供專屬空間。

譽靜安99配備花園草坪與地上會客廳，可靈活舉辦法式花園派對、鄰里聚會等活動，營造開放互動的社區氛圍：

譽靜安采用270度轉角飄窗設計，飄窗部分使用整面無分割玻璃，視覺通透、采光優越，強化現代美學與居住體驗：

同時，譽靜安88步行至8號線西藏北路地鐵站僅約300米，出行高效，無縫連接城市核心資源。

另外驚喜的是，譽靜安88業主還可享受定期免費洗車服務，省去了車主出門找地方洗車還要排隊的煩惱，體驗個性化物業服務。

據悉，此次譽靜安88價格將比譽靜安99要便宜1萬元單價不止，同樣的戶型便宜100萬元起，唯一肉眼可見的差距可能就是少了個游泳池；

1200萬元買內環內高實得率新房，譽靜安88可能是這個價位段距離市區最近、地鐵站步行最快、得房率最高、外立面顏值最好看的項目了——

3站直達人民廣場

1200萬元內環內三房

實得率突破85%

最快年底取證認購