房地產的終局！

“再買房就是給銀行打一輩子工”——這聲哀嚎昨晚刷屏了。6月12日，深圳福田一套1998年的73㎡老破小，拍賣價跌到4.1萬/㎡，比同小區去年成交價低32%。評論區里全是“城鎮化到頭、人口負增長、房產稅要來”的絕望三連。可就在同一晚，南山科技園旁的新盤“玖璽府”246㎡大平層，12套秒光，最便宜的一套也要2580萬。老破小沒人要，核心區大房子搶破頭，這到底打誰的臉？

我上周陪閨蜜去辦過戶，她就是把手里兩套羅湖的小兩居割肉賣了，換了一套華僑城四房。中介小哥一邊遞合同一邊嘀咕：上個月他經手的12單里，10單是“賣小換大”，而且全是30-45歲的二孩家庭。他們算過賬：與其留著兩套租金加起來1萬2、但樓齡20年以上的“老破小”，不如合并成一套月租3萬3、樓齡5年的“次新改善”。房產稅還沒落地，持有成本已經提前算進心里——兩套變一套，面積多了30㎡，物業費、取暖、未來可能的稅點，直接砍一半。這不是投資，是逃命。

更扎心的是政府動作。深圳住建局內部文件流出：未來三年，核心區不再批純商品房地塊，70%土地用來做保障房，而保障房的主要來源是“收購存量老破小”。翻譯成人話——官方親自下場當“最大空頭”，用比你低20%的價格收你的老房子，改頭換面租給年輕人。你手里那套“上車盤”，連韭菜根都被刨了。

我表舅就是活生生的反面教材。2017年他聽中介“大灣區概念”，把東莞長安的三套房捂到現在，賬面浮虧90萬。同期把老家宅基地賣了、跟他一起湊錢去買寶安中心區的表哥，同樣600萬起步，現在資產凈值1100萬出頭。差別只有一條：房子能不能被有錢人“接盤”。能被接盤的核心邏輯不是面積小、總價低，而是“有錢人愿不愿意搬進來住”。有錢人不要老破小，也不要遠郊別墅，他們只要孩子走路十分鐘能進深外、自己開車二十分鐘到騰訊大廈，晚上還能去灣悅會擼個串。滿足這三點，面積越大越香。

所以別被“城鎮化率65%就到頂”這種平均數忽悠。真實情況是：河南信陽農村確實空了，但深圳南山城中村還在搶床位；全國人均住房面積42㎡，可北京西城學區房依舊5口人擠80㎡。房子早就不是“住”的問題，是城市頂配資源的“入場券”。當人口總量見頂，游戲就從“增量開疆”變成“存量火并”——把八個錢包的錢集中到一張房票上，買最大、最新、最靠近權力中心的那一套，然后關上門，看外面的人繼續內卷。

最后勸一句：如果你手里還有兩套以上“老破小”或“遠郊大盤”，別幻想反彈，趁現在還有流動性，趕緊掛牌。把碎片資產換成一張核心地段的“大船票”，才是這場終局里普通人唯一能上岸的機會。房子不再創造財富，它只是把別人的財富重新分配——你要做的，是確保自己站在被分配的那一端，而不是被分掉的那一端。