千萬億國資，找到出路了

3年前，經濟學家李迅雷在第一財經撰文稱：如果通過提質增效，能夠讓300萬億元國企總資產的回報率提高1個百分點，就有3萬億元收益增加，基本可以彌補土地財政消減帶來的收入缺口。

根據國務院報告，截至2024年末，全國國有企業資產401.7萬億元，國有金融企業資產總額487.9萬億元，行政事業性國有資產總額68.2萬億元，合計957.8萬億元。此外，還有國有土地總面積52413萬公頃、水資源總量31123億立方米……

如此龐大的國有資產，哪怕回報率整體提高零點幾個百分點，帶來的收益都是非常驚人的。

對此，各地也在積極行動，最典型的就是前段時間湖北推動的「國資三化」。其他地方也因地制宜，制定了自己的資產盤活策略。涌現出了不少創新做法。不過，歸根到底無非是四種出路——用、租、售、融。

高效使用，創造效益

對于國有三資盤活，湖北在提出「國資三化」原則的同時，還公布了四種方式——「能用則用、不用則售、不售則租、能融則融」。

用，被排在首位。這也很好理解，對經營性國資來說，如果能跟公司的業務，特別是主營業務結合起來，或能幫助公司轉型，那自然是盡可能用起來。

比如，某國企老總就在公開場合表示，因為原有的辦公樓已經比較舊了，公司本來想新建一棟辦公樓，但一看存量資產盤活的政策風向，立馬踩了剎車。因為雖然原有的辦公樓確實有點舊了，但稍微改造提升下，其實也還能接著用……

整體而言，但凡考核較為完善的經營性國企，將資產用起來這個問題并不太大，特別是近年來，隨著國企改革持續深化，在考核壓力下，國企普遍都在降本增效，這一問題就更小了。相比之下，行政事業單位需要提升的空間，則還很大……

早在2022年，財政部印發的《關于盤活行政事業單位國有資產的指導意見》，就明確提出在條件允許的情況下設立公物倉。

近些年，不少地方已經相繼建立起跨部門的公物倉制度，推動行政事業單位的國有資產共享共用、調劑使用。

比如，2024年以來，湘西州機關事務管理局通過制度規范、實體夯基、環節把控、監管增效四維發力，切實發揮了公物倉統管統配、調余補缺、共享共用平臺作用，順利通過省級公物倉試點驗收評估。截至今年4月報道時，累計調劑資產1.55萬臺（套），節約財政資金4175萬元。

今年初，由常州市機關事務管理局牽頭起草的省級標準《江蘇省黨政機關公物倉運行管理規范》正式發布，成為江蘇省首部公物倉標準。

其實，公物倉不是新鮮事物。早在1996年就已經出現了。但2022年后，公物倉建設不僅注重資產的集中管理與優化配置，還更加強調資產的循環利用與高效處置。數字化也成為重要賦能工具。

「十五五規劃建議」也指出，要編制宏觀資產負債表，全面摸清存量資源資產底數，優化資產負債結構。推進全國行政事業單位存量國有資產盤活共享。未來，相信會有更多創新的舉措出現。點擊了解云資管，喚醒沉睡資產

租賃運營，細水長流

國資手里的資源資產，光自用肯定是用不完的，但也不能都賣了，畢竟還有一大群人要養。

小明調研過很多國企，手里有數量不等的住房、商鋪、車位、產業園區等各種資產。由于歷史原因，有些資產還是非常分散。

比如，最近某國企一次性出售百余套房產，其中不少是正在出租的物業。雖只有百余套，卻分布在六七個區，管理起來很不容易。

但即便如此，該干還得干，畢竟出租可以帶來比較穩定的現金流。最具代表性的就是保障性租賃住房。

大量的保障房就是國企建設、運營的。這不僅讓新市民可以更快地融入城市，保障房的籌集還帶動了低效、閑置資產的有效盤活。

比如，貴陽城投集團在人才保租房籌集時，就堅持「盤活存量，多渠道籌集」原則，合理利用商品房配建部分、公租房小區存量閑置部分資源……既有效增加人才保租房供給又盤活了存量資產。降低空置損失，資產應租盡租，戳此了解

「十四五」時期，國家建設籌集了各類保障性住房和城中村、城市危舊房改造等安置住房1100多萬套（間）、惠及3000多萬群眾。

2025年三季度，核心8城集中式公寓規模約143.13萬套，其中保租房66.57萬套，占比約47%，「市場化+保租房」雙軌格局成型。

而且，經過一段時間的探索，國資運營保租房也越來越絲滑了。比如，在運營端，我們看到越來越多的國資引入智能運營管理系統，實現線上租房、報修、交租等。既實現了運營的提質增效，又改善了租客體驗。

招租看似簡單，其實也要不斷創新，才能招得來，租出好價格。

最近，哈爾濱某醫院共享輪椅、共享平車場地整體招租項目和自助售貨機場地整體招租兩個項目，就是很典型的例子——通過當地聯交所，以及線上營銷推廣，兩個項目吸引了多個租客，實現國有資產價值突破性躍升：共享輪椅、共享平車場地整體招租項目以48.53%的增值率成交，自助售貨機場地整體招租項目增值率高達146.75%！點擊了解云資管，喚醒沉睡資產

直接出售，回籠資金

直接賣掉，則可一次性回籠大筆資金。最近，不少國資就由于各種原因，通過出售的方式盤活存量資產。

比如，北方某區屬國企掛牌轉讓一百多套房子，轉讓底價從百萬元到一千余萬不等。主要是為了優化資產結構、緩解流動性壓力。因為其已連續多年虧損，負債率也一路飆升……

如果順利轉讓，可以一次性回收一筆可觀的資金，在一定程度上緩解其流動性壓力和凈虧損幅度。

還有一些是要退出非主營業務，或者盤活低效、閑置的保障房、經濟適用房等。比如，最近被多家媒體相繼報道的西昌市房地產事務中心打包出售房產一事，就是一個典型的例子。其拍賣的房源大多顯示為「經濟適用房」「保障房」等。

不過，在各地加大力度盤活存量資產的過程中，優質土地、房產、廠房等，普遍是被優先注意并盤活的。

隨著盤活向更深層次發展。

一方面，要加強對國有資源的登記造冊、權屬定性等工作。比如，今年10月，中部某省林業局官網介紹，該省某縣對3萬余畝森林資源及附屬設施進行綜合評估，涵蓋林地使用權、林木所有權及道路、房屋等配套設施，最終確認評估價值十余億元。隨后，按評估值完成資產入賬，將森林資源正式納入國有企業管理體系。

另一方面，要將目光從實物資產轉向特許經營權、未來收益權等國有資產的盤活。比如，有些地方將市直單位食堂20年經營權拍賣，賣出了數億元；有的地方將數千塊廣告位30年經營權拍賣，賣了上億元；前不久，黑龍江齊齊哈爾市依安縣2座水庫20年的淤積物處置權拍出8.39億元的高價……點擊了解云資管，喚醒沉睡資產

資產抵押，獲得融資

如果覺得每個月收租來錢太慢，但又不想把資產/權益直接賣掉，也可以以此為抵押進行融資。

比如，前幾年，不少地方的國企將供熱、供水、污水處理等收益權做抵押，從銀行拿到貸款。

今年7月，某中部城市地鐵官網刊文介紹，其成功發行一款CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）產品，規模10億元，優先級票面利率僅2%，產品期限18年，其底層資產為地鐵大廈的未來收益權，將其轉化成標準化、可流通的金融產品。

還有一些國企，迫切需要盤活數十億的應收賬款。某國企就正準備將一批缺乏流動性但能產生穩定現金流的應收賬款打包，通過結構化設計發行證券出售給投資者。

不過，隨著好抵押的資產/收益權被優先抵押融資，越往后面，越需要通過創新發掘新的抵押物。這里面包括制度的創新和專業提升。

資產盤活的前提是盤清——先知道自己手里有什么牌，才知道該怎么出牌。很多人覺得資產盤清簡單，資產盤活很難，其實未必如此。

「歷史上首次基本摸清全省家底。」這是今年2月，中部某省財政廳官網的刊文介紹。該省去年經歷了一輪大規模的資產盤清，但用詞仍是「基本摸清」。

因為，盤清國有資產的流程十分繁雜。且不說很多國有資產權屬不清，基層缺乏專業人士從事清查工作，有些資產即便理順了關系，也并不意味著就能確權。

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比如，有的房產由某個單位持有，但還是村集體建設用地，由于土地沒有改性，難以辦證。即便可以辦證的國有資產為涉及到補稅等問題，也要跨部門的溝通協調。

當然，隨著國有三資盤活工作不斷推進，小明相信這些問題會陸續解決。