從造房子到營城市：一場“破繭”背后的國企進化論

來源：滾動播報

（來源：中國房地產網）

首創·天禧5號項目占地面積90%以上的“巨繭”——基坑氣膜在2月10日正式退場，該項目建設邁入全新階段

2月10日，北京CBD核心區，一片覆蓋逾萬平方米的銀色“巨繭”緩緩退場——首創天禧5號項目基坑氣膜正式拆除。

這一標志性動作宣告著該項目建設邁入全新階段。

據了解，首創天禧5號是朝陽區首個在商務核心區位置使用 “基坑氣膜” 技術設備的工程，這一創新的施工防護技術，曾覆蓋了該項目占地面積90%以上，面積超過1萬平方米，有效降低了40分貝以上的施工噪音和 90% 的揚塵，將施工揚塵與噪聲牢牢 “鎖” 在工地內部，從源頭實現污染管控。更令人稱道的是，氣膜內配備11臺大風量風機與智能環境監測系統，實現空氣持續循環過濾，為工人營造出溫濕適宜、潔凈安全的作業空間；即便在風雪嚴寒中，膜內溫度仍高出外界5℃~8℃，保障施工全年無休。

“巨繭”拆除前

從施工技術的精研到對環境影響的極致把控，首創天禧5號項目的建設全程，皆可見其開發者的用心，這份對細節的極致追求，不僅是對項目本身的珍視，更是匠心的具象體現。

天禧5號的 “破繭”，不僅是一個高端人居作品的煥新亮相，更是一份對城市、對未來的鄭重承諾。當“巨繭”褪去，天禧5號的輪廓初現，人們看到的不只是又一棟高端住宅的崛起，更是一家國企以極致匠心雕琢稀缺資產的決心——如同對待一塊老坑帝王綠翡翠，不敢有絲毫輕慢。而這場“破繭”，亦正是其背后操盤者——首創城發，從傳統開發商向城市綜合運營商深度蛻變的象征性起點。

璞玉天成：天禧5號的價值與底氣

項目規劃意向圖

每一座城市的核心板塊，都有一處承載時代價值的封面作品。

天禧5號項目自誕生起便坐擁城市頂級資源，東三環京廣橋旁的黃金區位，開窗即見央視大樓、中國尊等城市地標，毗鄰使館區、朝陽公園，周邊商圈、藝術中心、高端商務配套環伺，集萃全球金融、傳媒、商務資源，是北京CBD這片鎏金版圖上難得的人居留白之地。這份與生俱來的地段優勢與資源稟賦，讓天禧5號成為天生的城市臻品。

正如美玉需經千琢萬磨方顯光華，天禧5號的每一寸空間，都承載著首創城發對“好房子”標準的重新定義：

在寸土寸金的北京CBD，首創城發傾力打造戶均約100平方米的新中式靜謐花園，營造出奢闊尺度私屬園林的封閉式花園住區；

項目私享雙花園意向圖

項目聯袂全球設計大師，打造CBD的藝術公館，以創新營造的禧公館、天禧薈，琉璃光廳和藝術私邸，共同構筑了一個私屬、純粹且穩固的頂級圈層。

量身定制的臻裝車庫，3.6米層高，配置有部分6米加長車位，地面坡道以頂級跑車底盤通行性為標準，營造朗闊泊車體驗，藻井天花光幕，大面積透光云石與智能化照明系統，獨庫儲藏間，歸家燈帶隨行遞進，賦予每一次歸家尊崇儀式感；

項目車庫意向圖

在居住體驗上，項目則創新升級“五舒科技系統”，集舒溫、舒濕、舒氧、舒康、舒享五大功能于一體，實現了無風感、無噪音、冷熱均勻、健康鮮氧的居住環境；

服務方面，首創城發更是下足功夫，特邀的頂級運營服務團隊，以國際化頂奢酒店服務標準，提供24小時細致入微的圈層服務覆蓋項目內禧公館、天禧薈、琉璃光廳、藝術私邸等全維度場景，量身定制個性化服務體驗。

正是基于這份精琢，在2026中國房地產年度趨勢論壇暨CIHAF第二十六屆中國住交會上，天禧5號從全國眾多作品中脫穎而出，榮膺“2025中國房地產收藏價值項目”。

市場的認可，往往是項目價值最直接的印證。早在去年年底，首創天禧5號尚未展露實物真容，僅憑借區位理念、大師級設計圖紙、首創城發的服務理念等便收獲了高端客戶的高度認同，眾多高凈值人群對項目的未來前景寄予厚望。這份未現其形已獲青睞的背后，是客戶對地段稀缺性的篤定，更是對首創城發產品打造能力、服務能力的信任。

在房地產市場仍在深度調整階段的當下，首創天禧5號推出的價格錨點，這份底氣不僅源于項目本身的硬核價值，也源于首創城發對市場深層邏輯的洞察。

克而瑞數據顯示，2025年全年國內一年共成交了102套總價億元以上豪宅，同比增31%，如果加上二手豪宅這一數字是132套。而2024年全年一二手過億豪宅成交是105套。這意味著，高凈值人群正在加速進入豪宅市場。

值得注意的是，在一線城市中僅上海一城就成交了72套過億豪宅，占比超過七成；深圳過億元豪宅成交了14套，同比2024年倍增。廣州、北京分別成交6套、5套。

從市場格局來看，北京作為全國首都，高端人居市場仍有巨大的挖掘潛力。當前，北京市場過億元級高端房產的銷售數量卻遠低于上海、深圳等城市，供需之間的差距，恰恰意味著高端產品的市場機遇。天禧5號的出現，不僅填補了北京CBD核心區高端居住空白，更以國企擔當扛起市場信心重建的大旗——在行業整體調整之際，不隨波逐流降價求存，而是以品質定價值，以稀缺立標桿，為北京豪宅市場注入一劑強心針。

厚積薄發：首創城發的業務版圖與發展底氣

如果說天禧5號的 “破繭” 是產品端的驚艷亮相，那么其背后則是首創城發歷經多年布局、從傳統開發商向城市運營商全面蛻變的戰略落地。

從“十四五”的扎實積淀到 “十五五” 的謀篇布局，首創城發在行業深度調整的浪潮中，以堅定的戰略定力完成著自身的華麗轉身，走出了一條兼具國企擔當與市場智慧的轉型之路。

“十四五”期間，恰逢房地產行業從增量開發時代邁入存量運營時代，首創城發精準研判行業趨勢，提早制定應對策略，以 “存量盤活去化、債務接續優化、資產換倉調優、業務轉型調整、管理能力提升” 為核心思路，在首創集團的支持下，積極獲取增量資源，有效充盈資產質量；商業運營板塊布局持續深化，在管項目中，奧萊、長租、郎園等重點業態經營質效穩步提升，為后續轉型奠定了堅實的資產與運營基礎。

作為核心運營業態的首創奧萊，在2025年銷售額突破100億元，收入超增7%，全年客流同比增長12.2%，累計會員人數超800萬，會員消費占比達54%，節假日累計客流超1400萬人次，市場影響力與品牌認知度大幅提升。

長租公寓品牌“首創和園”，2025年全年整體出租率穩定于95%以上，同年斬獲26項行業大獎，旗下繁星社區更是成為中房協認證的2025長租公寓“好房子”項目，其打造的“十好”社區獲得了住建部的高度評價與認可，全年累計接待各級政府、業內同行到訪考察30余次，品牌影響力持續攀升，成為國企長租公寓的標桿品牌。

首創郎園全年全國旗下項目客流量突破2000萬人次，舉辦高品質文化活動超3000場，覆蓋音樂、戲劇、影視、科技、藝術、市集等多元領域，各項目特色IP活動持續出圈——車站咖啡節、雙手做工市集、吃谷大會、PlanB音樂節、落日音樂會……成為各區域名副其實的“城市會客廳”和“精神地標”。其中，首創郎園Station更成為北京的一張文化名片，成功承接外交部駐華記者招待會，并擔綱北京首個AIGC大視聽創新中心運營，推動文化科技融合，邁進萬億級產業新賽道。

北京AIGC視聽產業創新中心于2025年8月19日在首創·郎園Station正式啟用

首創奧萊REIT的表現同樣驚艷資本市場，上市以來漲幅超70%，2025年漲幅超30%，長期領跑REITs市場，為投資者提供了超預期的收益回報，其優異的經營表現獲得了資本市場及投資人的高度認同。

值得一提的是，在優質資產儲備方面，首創城發在寫字樓領域布局了北京國際中心、禧瑞匯、首創大廈?等多個核心資產，這些項目均位于城市核心商務區，憑借優越的區位、高品質的硬件與專業的運營，成為區域商務標桿。

這些分布在不同領域的標桿項目，代表著首創城發在開發、運營、服務等多個維度的發展成果，也彰顯了企業向城市運營商轉型的堅定決心與扎實能力。

戰略轉身：從“造房子”到“營城市”的首創路徑

步入“十五五”，首創城發圍繞存量資產運營提升與增量資產運營拓展兩大方向，加快由傳統開發驅動向運營驅動轉型，勾勒出 “小開發+大運營+好服務” 的發展新格局。

在轉型的核心布局中，首創城發的開發業務摒棄了以往的規模化擴張思路，轉而走向精品化發展路線，秉持 “做一成一、做一好一” 的原則，將產品、設計、服務的 “好” 作為核心追求。

與此同時，首創城發將發展重心向運營型資產全面傾斜，在奧萊、長租公寓等賽道多點發力：

奧萊業務作為運營板塊的旗艦業態，計劃于4月份前后進行整體煥新提升，持續提升品牌影響力與市場占有率。同時，房山奧萊還將啟動擴建工程，完成后，有望成為輻射北京西南地區的超級商業體。

長租公寓品牌 “首創和園” 已在京布局1萬多套房源，憑借高品質的產品與服務收獲市場認可，未來將繼續深耕，致力于打造北京長租公寓市場的高品質標桿品牌。

另一方面，房地產市場的發展，早已從拼區位、拼產品的初級階段，邁入拼服務、拼體驗的高階時代，高凈值客戶對于貼身、優質、個性化的服務需求愈發明晰，服務成為打造產品情緒價值、提升客戶體驗的核心引擎。首創城發敏銳捕捉到這一行業趨勢，將服務能力建設作為轉型的重要抓手，打造成為企業發展的核心競爭力。依托旗下吉潤物業等物業公司，首創城發已實現數百萬平米的管理面積，積累了豐富的物業服務經驗，如今正整合開發與運營優勢，打造兼具專業性與綜合性的城市服務能力組合拳。

從天禧5號的精雕細琢，到奧萊、和園、郎園的多元綻放，首創城發的轉型之路，是一場以產品為基、以運營為核、以服務為翼的全面蛻變。

未來，首創城發將持續推進戰略轉型，在存量運營資產提質與增量運營資產拓展的道路上穩步前行，讓奧萊、長租、郎園等核心業態持續綻放光彩，讓天禧5號這樣的精品之作成為城市封面，在與城市共生長的過程中，持續書寫國企轉型的新篇章，為城市發展注入源源不斷的首創力量。