北京買房：理清思路，購房建議1731

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我兒子目前在北京**大學讀研，本來預定目標是國考和北京考公。但看了您關于北京公務員關于房子的文章后有些疑慮，特來求詳解。

1、北京市公務員確定沒有福利性購房了嗎？如果有，請告知具體情況和流程。如果沒有，請問公租房的申請和居住情況，是否能夠在幾年后以成本價或優惠價購買？

2、部委**機關的福利房的具體申請流程如何？能否有便捷通道？是否有其他形式的房子？難度如何？

3、退而求之，如果參與社會型保障房申請，體制內干部是否有些有利條件？或者是專用通道，請告知。

A：

1、北京市一級，據我所知自2012年十八大之后就沒有福利購房了，之前所儲備的房源或是暫停，或是對社會以市場價公開銷售，不再局限于體制內或系統內。以后是否會再有不知道，只能說到目前為止沒有。

公租房怎么申請我不知道，沒辦過，這自己上網搜吧，都是公開信息。公租房到目前為止的政策是不許購買，從土地性質就不可能轉變。至于成本價優惠價什么的都是過去的公房和央產房上市政策，現在沒有。

2、部委的申請流程我不知道，我也沒必要知道，這跟絕大多數家庭無關。是否有便捷通道問內部人吧，外界不可能了解。

其他形式的？那估計得問監委或紀委了，肯定都是不合規的，外地可能還有，北京應該沒有。

3、社會型保障房，如果是公租房的話，有可能由本單位協調解決。有些公租房本來就是當做某單位宿舍的，用以彌補低工資的福利之一。購買的保障房應該也有，但還是這句話，我不知道，沒必要知道也懶的打聽。

4、您這些問題要不還是問別人吧，我真不知道，跟大多數家庭沒什么關系。

僅供參考。

二

Q:

請問，我在看南二環外的房，感覺蒲黃榆和方莊的價格是不是差距太大了？如果方莊是正常價那蒲黃榆就太便宜了吧？同樣的地段都是豐臺區，配套是共享的，不應該有這么大的價格差吧？

A：

1、您的意思是想抄底是吧？那就計算一下兩邊同等品質的房子，看看租售比有沒有差距？如果蒲黃榆的數值明顯低，那就說明是超跌了，有撿漏兒的可能。

但這只是針對于具體房源來說的，從整體板塊來說談不上抄底。兩邊的價格差不是這次行情造成的，而是從一開始就如此，早期的價格差更大呢。方莊從一開始就是國家級的宿舍區，而蒲黃榆是崇文區為主的“八單位宿舍區”，級別、規劃、品質等各項都不一樣，存在價格差很正常。

2、您發來的這幾套房我看不出什么，除了頂層的那套之外，其他的從圖上我看不出硬傷，也沒覺得戶型有多強。或者說那個年代的宿舍都差不多，都是按照標準圖紙設計的。

尤其是當年有級別限制，科處局級的該多少平米就是多少平米，一般不讓超標，所以同級別的戶型都大同小異。

所以要不就多關注樓座、樓層和朝向吧，以及是否有遮擋和具體小區環境什么的。尤其是地段兒配套，這是嚴重影響房子價值的。

3、再其他的我不知說什么了，總之就是我認為方莊沒被高估，蒲黃榆相對于方莊也不算超跌，都是正常的市場價格。

注：很多人不知道“蒲黃榆”名字的來歷，其實這是占用的周邊三個自然村“蒲家莊，黃土坑，榆樹莊”的首字縮寫，相當于鄂豫皖、陜甘寧、江浙滬。

據說是當年建設八單位宿舍區的時候，在三個村子的結合部開了個合作社，也就是現在地鐵站西北角那個位置，掛的牌子就是“蒲黃榆”。

然后某天做規劃的領導來買東西，看這個名字不錯，問誰給起的？回答是“馬回店村”的劉木匠。此人上知天文下知地理，運籌帷幄決勝千里，三分天下合而為一，于是才有了蒲黃榆，南城老區根據地。

對了，北京北城還有個類似的地名，新馬太，網友知道是哪兒嗎？

三

Q:

請問，我是到北京第六年，也就是有購房資格，家里也催促買房，六個錢包能湊100多萬吧。說實話這筆錢當首付是沒問題，但結合我們的收入也就買2、3百萬的，只能是郊區的小戶型，通勤和周邊環境還不如在四環附近租房呢。

說實話我們并不想買，因為也有可能去外地工作，比如深圳杭州或武漢，就算北京買了個郊區小戶型到時候是賣還是租？而且現在這房價下行的環境，感覺買了之后大概率要賠錢站崗了。

A：

1、那就不買唄，房子是用來住的，既然能用租房解決居住問題，同時還很滿意，那就沒必要硬著頭皮買房了。

2、這其實是您的家務事，外人根本無法建議和參與，只看自家的協調和選擇了。或者說很多事兒都差不多，注重本質+不忘初心更重要。找工作是為了賺錢，那如果自由職業能賺錢就沒必要非得找固定工作。結婚是為了過日子，能倆人甚至自己好好的過日子就沒必要結婚。上學是為了學習知識，能學習知識就沒必要非得上高中考大學。

3、房價是否持續下行也看自己的判斷，有人看漲有人看跌的才會有交易。我反正認為北京的房價沒什么下跌空間，看您的判斷了。

4、總之房子是用來住的，看自己的選擇吧。這年頭兒都講究活在當下，您要是覺得現在的舒適區挺好就沒必要為難自己，否則別別扭扭的買了房也不舒服。

不過也多說一句，很多事情如果沒體驗過，那是體會不到優勢或另一個角度的感受的。也就是在得到某件事物之前的看法，或許都是片面的，得到之后才能全面評價。

僅供參考。

四

Q:

請問，我和女友是準備買婚房，現在有點分歧。我認為我們有北京戶口了所以就沒必要買在城六區之外，而應該是盡量靠近核心區，畢竟共識是“房產的價值由地段決定”，您也常說這句話。所以我選定的地段是南三環外東鐵營橋和三環內洋橋、西羅園，因為這是三環沿線最被低估的板塊了。

但女友認為房子是用來住的，這當然也對，但她選的就都是大興和通州等郊區了，感覺配套各項差的很多。我認為是將來我們必定換房，所以保值更重要……此處省略幾百字，都是闡述地段對于保值的重要性的。

A：

1、您這更多的是家務事兒，外人不好摻和。而且說實話，這一看您就是理工男，非得跟感性的女友講道理+產品性能，這能講清楚嗎？反正我從來不跟我老婆較勁，她除了承認找老公失誤之外，其他方面也從來不認輸，索性也就不掰扯了，家庭和睦最重要。

2、而且您二位畢竟買的是婚房，我也認為是居住體驗更重要。在通勤能接受的情況下，追求住的舒適沒什么毛病，將來也是美好的回憶，犯不上為了所謂的保值而委屈蜜月期。

3、再一點我雖然不知道您的預算，但所提的這幾個板塊并不算多強，否則也不會說“被低估”。

二手房是個信息完全透明的市場，某個板塊或小區有可能短期被低估，但不可能被長期低估，大家都不傻，都會在潛意識里評估價值，有錢人+懂投資的更不會放棄撿漏兒的機會。

所以如果是這幾個板塊vs通州大興較強的板塊相比，至少是不太占優，或許還吃虧呢。畢竟房子是用來住的，如果某個地段的規劃好+配套齊+小區品質高，即便在近郊也能吸引到有錢+有意愿改善的人群，房價走勢會更好，至少流動性強。

4、其他的我沒什么可說的，家庭問題還是內部協商吧，外人不好多說，向著誰都不合適。

僅供參考。

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