20周年，華住為何讓服務式公寓“出圈”？

本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：武爽。

華住 20 周年大會上，最值得行業復盤的動作，不是規模擴張，也不是產品升級，而是服務式公寓品牌矩陣上線，與全季大觀的發布同級。是什么讓華住愿意在二十周年這個關鍵節點重置品牌權重？為什么華住如此重視服務式公寓？

華住20周年服務式公寓品牌矩陣上線

2025年華住伙伴大會上，臺前的焦點往往是“全季大觀”這個新品牌，或者屏幕上滾動的數字化戰略和技術展示。但季琦身后的華住品牌矩陣墻上出現了一個不容忽視的變化：服務式公寓的亮相與全季大觀的發布同級，作為獨立板塊、完整業務線正式亮相。

這意味著華住對服務式公寓的戰略地位已經做出了明確判斷，它不再只是“補充業務”或實驗嘗試，而是被納入集團未來戰略布局的重要棋子。

這種升級并非突然。正如城家CEO莊松成曾指出的，城家公寓產品的核心區別在于多功能而非大面積：在適宜的面積里實現多種功能，把中長租客人真正需要的功能保留下來，把多余的服務舍棄。這種理念與華住一直強調的“基礎設施化”戰略不謀而合。正如季琦所言，支撐集團長期成績的三大核心是：“深耕中國”，聚焦本土市場；“三位一體”，以品牌為主軸，會員與科技為支撐；以及“高質量增長”，打造剛需而非曇花一現的花瓶式產品——稻谷和麥子，而不是一時艷麗的玫瑰。

從集團戰略節奏來看，華住20周年正是一個節點。過去十年，華住通過品牌矩陣覆蓋經濟型、中端、高端市場，服務式公寓板塊以專屬業務線正式亮相，標志著集團在多維度、細分化需求面前邁出關鍵一步。它不僅承接了傳統酒店矩陣難以覆蓋的中長期住宿場景，也體現了華住希望將酒店業務升級為城市生活“基礎設施”的戰略野心。

從行業觀察的角度看，這一動作給出了明確信號：在華住走向世界級酒店集團的征途中，服務式公寓將是其“重塑中國住宿業”不可或缺的一翼。在這一戰略框架下，城家構建了清晰的品牌矩陣：瑞貝庭公寓酒店定位中高端市場，滿足品質商旅需求；城家公寓酒店主打國民級產品，覆蓋廣泛的跨城工作與多人多日場景；CitiGO HOUSE歡閣公寓則瞄準年輕化、社交化細分市場……

為什么是城家

在季琦講“初心”的那一刻，許多人可能沒意識到，這句“要讓普通人的旅途也能舒適”，背后也藏著華住進入服務式公寓賽道的邏輯起點。2015年，華住創立城家公寓，這比大多數同行意識到服務式公寓價值早了整整一個周期。

長期以來，中國的服務式公寓是一種“貴族產品”。雅詩閣、盛捷等國際品牌占據高端市場，服務對象多是跨國公司外派高管，長期合同、預算寬松，入住價格通常是同區域酒店的1.5到2倍。從誕生之初，它們就不是為國民生活設計，而是為少數人提供“駐留式體驗”。

然而，中國城市化和消費結構已發生變化：跨城臨時辦公、旅居出行、短期項目團隊、周末短途旅行……這些“多人、多日、輕預算”的生活方式在國際模板中并不存在，卻每天在中國發生。傳統酒店或長租公寓很難覆蓋這些需求，而城家正是踩中了這些被漏掉的真實場景。

莊松成曾說：“我們希望公寓酒店也能夠深入人心，為廣大的國民去服務。”聽上去平實，卻道出了行業核心事實：與國際市場從頂層向下生長不同，中國的服務式公寓需要從高端向國民市場“倒掛式下沉”。

城家的產品體系，也順著這一邏輯成長。它保留了服務式公寓的核心價值：可做飯、可社交、可長住，但每一個功能都重新為中國生活方式“重調參數”。家具尺寸按中國人身高重新設計；晾曬空間明確寫入戶型標準；國際品牌標配的洗碗機被微波爐或烤箱替代；戶型有效面積被壓榨到幾乎“執拗”，三四口之家也能保持清晰動線，各自有桌面、床位和儲物空間。這些看似不起眼的調整，卻是普通家庭能否舒適生活的關鍵。

不少行業人士表示，城家從誕生之初，就不是“酒店的長住版”。無論是帶孩子來做術后復查的父母、來參加公務員考試的白領，還是想要休養身體的銀發族，都能滿足他們洗衣、做飯、辦公等生活需求。

季琦在華住20周年大會上也反復強調，華住不僅面向高端客戶，也致力于構建覆蓋普通大眾的住宿體系，讓更多人“旅途中也能舒適”。在這一戰略思路下，全季解決“住得放心”，大觀解決“住得更好”，而城家則讓“住得像生活”成為國民普惠，而非高端特權。

可以說，中國的服務式公寓正經歷結構性重構。高端國際品牌仍在，它們服務好自己的客群；但面向4億中產的旅居生活方式，需要完全不同的產品。這不是簡單復制，也不是降維競爭，而是對中國真實生活方式的重新定義。空間秘探認為，城家之所以獨樹一幟，不只是因為華住賦予了它資源和支持，而在于它代表的“國民級服務式公寓”在市場上本就稀缺。

服務式公寓趕上了時代的“真需求”

過去二十年，中國住宿業的打法，本質上是圍繞“單人單晚”設計的：越高效越好、越標準越好、越快越好。可當中國城市流動方式逐漸從“短暫停留”演變為“多人多日”，傳統酒店的房型邏輯、時間邏輯、價格邏輯就越來越跟不上現實需求，這些被酒店忽略的生活細節，正在成為服務式公寓的天然沃土。

上海嘉定新城瑞貝庭公寓酒店便是鮮活案例，因靠近幾所名校，每到招生季，“陪讀家庭”像潮水般涌入。一住就是兩三個月，不僅需要做飯、開視頻會、寫作業，還要求孩子和家長互不干擾。甚至有家長提前半年搶房型，生怕錯過合適的戶型。

年輕人的旅居方式也在變化。情侶、好友周末聚會、生日派對等“周末短逃離”成為主流。服務式公寓的廚房、餐桌、客廳讓“切菜的”“煎牛排的”“調酒的”各就各位，大家一起做頓“旅途中難得的家宴”，比在酒店各自關在小房間里“線上連麥吹蠟燭”更有生活感。與此同時，長三角跨城務工的藍領團隊、互聯網項目團隊、醫護跨區域援助隊伍……越來越多團隊以“一住就是兩三周”的節奏穿梭城市，中國城市流動方式正從“單人單晚”轉向“多人多日”，而城家正是這一變化里的代表玩家。

數據也驗證了趨勢：2025年國慶中秋，連住3天及以上的訂單同比漲52%，2居室及以上住宿產品預訂熱度同比飆升140%。傳統酒店哪怕房間再精致，也無法解決三大痛點：住不了一起、住得不像生活、好公寓住不起。

服務式公寓正補上這塊空白。它不是替代酒店，而是承接酒店做不到的部分，讓“人在外，也能體面生活”成為普通消費者的現實選擇。空間秘探認為，華住將服務式公寓單獨成線，或許意在補齊在“中長住生態”的關鍵空白。

C端呼聲高漲，B端更焦慮。城市進入存量時代，大量物業像退潮后留在岸上的船，核心城市商辦空置率普遍20%～30%，大體量物業200間以上放在酒店模型里跑不動，爬坡期長、現金流緊，一旦ADR下滑，容易陷入“越滿越虧”。不少業主向空間秘探表示：“這么大體量，現在靠什么盤起來？酒店不敢做，長租做不動，空著每天都是錢。”

服務式公寓給的，就是那種“對癥下藥”的答案。

大體量項目最吃的就是“不確定性”，而服務式公寓的“長短租結合”，正好把這種不確定性拆開重新組裝。長租鎖住基本盤，讓房間不至于閑著；短租沖擊更高收益，把機會天花板重新打高。出租效率上去了、RevPAR 也漲了，物業終于能跑起來。

以北京三元橋燕莎使館城家公寓酒店為例，項目原為傳統長租公寓業態，城家以單間成本不到千元的輕量化投入，短短20天將其升級為兼具長租穩定性與短租靈活性的城家公寓酒店。經改造后項目，當月平均RevPAR即達到492元（提升30%），華住中央占比達64%，營銷成本減少70%。再看由香溢廣場寫字樓改造而來的上海蘇河瑞貝庭公寓酒店，是一個擁有 353 間的大體量項目，通過精準的長短租比例，實現了 95% 的出租率，GOP 率做到 78%，RevPAR 419 元，長租月租 10526 元，讓大體量項目也能跑得起來。

核心城區的商辦物業也在尋找“能填進去”的業態。傳統認知里，核心商圈適合快周轉業態，長租往往被看成“低速車”。但成都瑞貝庭公寓酒店打破了刻板印象：100 天改造周期，比行業平均快 38%，大幅加速資金回流。長短結合、靈活戶型讓出租率穩定在 90% 左右，月租金坪效約 13500 元，GOP 率達 78%，表現出優秀的現金流韌性和盈利水平。

至于老舊物業，以往的重裝簡直是“傷筋動骨”，不少業主看一眼預算直接勸退。城家提出的“利舊煥新”路線正好解決痛點：不動結構、不大拆大建，通過移動家具替代固裝、日系簡約煥新、模組化設備嵌入，以極低投入提升租金和 RevPAR。

如上海延安西路店以移動家具替代固裝提升空間靈活性，多元的組合方式更符合也更容易實現公寓酒店“適配多人多日”的產品特性，單間投入 1.5 萬元就把月租拉高 2000 元；上海福泉路店用 74 萬元整體改造費用做到長短租齊漲；漕河涇 CitiGO HOUSE 歡閣服務公寓適寵改造每房控制在 3000 元以內，卻帶來 ADR 漲幅超過 50%，出租率穩定在 95% 以上。對于預算有限、但必須盤活的業主來說，這就是“極致性價比”的解題方式。

當需求端和供給端在同一時間段同時成熟，華住讓服務式公寓作為核心業務板塊正式亮相，也就水到渠成了。對消費者來說，“住得起、住得好”的選擇終于變多，從多人同行到中長期旅居都能找到匹配；對投資人和物業方來說，這是一套“投得起、回本快、風險低、確定性”的模型。服務式公寓不是誰的“風口”，它是下一階段中國住宿業必須補上的那一塊底層拼圖。華住不過是最先把這件事明牌的一批人。

服務式公寓“百團大戰”，誰能越跑越快

重新觀察當下的住宿行業，會發現酒店集團、長租公寓運營商、地產商，甚至部分商業資產運營商等都不約而同盯向了服務式公寓。莊松成曾明確指出，他看好服務式公寓市場背后的藍海機會。但越是藍海，越容易誤判。所有人都覺得自己能下水，真正能游過去的其實并不多。

真正能越跑越快的服務式公寓，有幾個行業共識正在浮出水面。

首先是品牌矩陣是否足夠豐富。未來十年，服務式公寓不會只剩“一種形態”，城市潮汐人口要靈活產品，家庭用戶要多居室，年輕白領要帶社交屬性，代際同行要能互不打擾。誰能給資產方提供從高端到大眾、從城市核心到產業園區、從大體量到中小體量的 “一地一解”組合拳，誰就能拿下更多城市入口。城市不是單調的一間屋子，中國人也不是單一的住法，豐富的產品體系能夠為消費者、投資人提供更多選擇。

拿城家來說，從定位為“年輕人、潮人聚集地”的CitiGO HOUSE，到“做中國服務式公寓第一品牌”的瑞貝庭，再到“國民級”的中端城家公寓酒店，城家的服務式公寓產品線一直在豐富。不止于此，隨著酒店市場越來越細分化與多元化，城家洞察到“它經濟”與“銀發經濟”的快速發展。大膽對CitiGO HOUSE歡閣公寓酒店進行品牌煥新，以“寵物人格化”理念為核心，重新定義公寓酒店的寵物友好標準。

針對銀發群體與數字游民，城家在赤峰、南寧、桂林、鹽城、啟東的布局，以及青島自貿區、煙臺養馬島、珠海橫琴等文商旅節點的選址，為日益增長的“候鳥式”群體提供好品質、好服務的旅居產品。

其次，能輸出“體系”的玩家。正有能力的頭部玩家，能把千差萬別的物業，用一套已驗證的方法“轉化”為可規模化運營的服務式公寓。城家的優勢在于，它已經把資產重塑與精細化運營形成一套可復制模型。

輕改造與供應鏈標準化是關鍵。上海蘇河瑞貝庭公寓酒店通過智能燈光、少開槽、通用接頭設計，燈具成本下降 18%，施工效率提升 5 倍，能耗節約 50%，質保周期延長至 5 年。整體能節約5%—10%以上，相較于同檔次酒店，城家每平方米造價低約24%以上。

在運營端，城家依托華住供應鏈與2.88億會員流量，800 家企業客戶及 500 家線上中介，實現長短租快速去化，平均出租率提升 18.7%，RevPAR 提升 26.1%。北京師范大學西直門公寓酒店，新店投資 6 萬/間，120 天改造周期完成后，開業預售直播僅7小時，就收獲 23.4 萬元預售額，748 間夜搶購一空，開業后持續滿房。

最關鍵的一條，是誰真正理解“當代中國人的生活方式”。這是服務式公寓與酒店最大的分水嶺，也是行業終局真正的決定因素。有些品牌做的是“國際模板復制”，結果總像外國月亮；有些品牌做的是“酒店邏輯延伸”，結果只是房間大一點的酒店；只有極少數品牌，做的是“理解中國人是怎么住的”。作為華住集團直接投資成立的酒店系長租品牌，城家承接了華住的資金和技術支持，沿襲了后者在運營管理、產品研發及設計、銷售渠道、集采供應鏈等方面的優勢，形成了較為全面的綜合運管能力。對中國人“怎么住”這件事，比很多人更早，也更深地理解。

正是在這套體系下，城家不僅能快速跑起來，更能穩住節奏、跑得輕、跑得久。據城家方面透露，10月服務式公寓簽約14家，截止11月份，目前總簽約的門店數達到116家，服務式公寓房量在15885間。這一增長節奏顯示出城家在選址、改造和運營上的高效協同：從簽約到開業，門店速度驚人，整個賽道幾乎呈現出“快跑模式”，在行業中遙遙領先。

綜上，今天的中國服務式公寓市場絕對是藍海，需求足、客群廣、空間巨大。但越是藍海，越不是“誰進來都能喝湯”。有人會退回酒店模式，有人會困在長租邏輯，有人會沉沒在供應鏈成本里，也有人會被組織力壓垮。但也會有少數品牌，踩在正確的時代節點上，有望在未來成長為覆蓋百城、千店的大品類。品牌、組織力、供應鏈、洞察力……當這些能力合體，一個新巨頭的誕生其實只是時間問題。