土拍底價(jià)成交成常態(tài)，項(xiàng)目去化靠產(chǎn)品，市場進(jìn)入“理性紀(jì)元”

2025年第二十八批土地出讓于今日落幕，杭州土地市場整體表現(xiàn)偏冷。本次出讓的三宗地塊分別位于西湖轉(zhuǎn)塘、拱墅華豐及余杭未來科技城，均以底價(jià)成交，未進(jìn)入競價(jià)環(huán)節(jié)，總建面約22.3萬方，總成交金額超29億元，平均樓面價(jià)為13228元/㎡。

土拍結(jié)果概覽

整理制作：克而瑞浙江區(qū)域

遇冷背后，是資金、地塊條件與預(yù)期的三重制約：

一是臨近年底，房企普遍面臨資金回籠與年度結(jié)算壓力，現(xiàn)金流偏緊，拿地節(jié)奏明顯放緩。

二是地塊自身?xiàng)l件存在一定特殊性，市場支撐力不足。例如，未來科技城低密地塊周邊多為高層住宅，缺乏近期價(jià)格參照，配套仍待完善；華豐地塊不僅鄰近高架、城市界面一般，還需直面板塊內(nèi)四五個(gè)項(xiàng)目的直接競爭；另一宗位于轉(zhuǎn)塘的低密地塊，未來去化存在不確定性。

三是市場預(yù)期尚未明朗，房企對明年杭州走勢多持觀望態(tài)度，拿地決策更趨謹(jǐn)慎。單就低密產(chǎn)品來說，全市低密項(xiàng)目已供應(yīng)激增，從300萬到3000萬級別均有大量選擇，預(yù)計(jì)明年還將有20余個(gè)同類項(xiàng)目入市，競爭日趨白熱化。

盡管市場整體偏冷，未來科技城地塊仍具看點(diǎn)。綠城此次底價(jià)摘地，有其拿地邏輯，一是借助桃源小鎮(zhèn)等多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，其在城西積累了深厚的復(fù)購客群與品牌忠誠度；二是產(chǎn)品和品牌溢價(jià)下，價(jià)格安全墊相對充足。3.5萬/㎡的樓面成本價(jià)，雖然較板塊以往有所抬升，但基于綠城的產(chǎn)品力和品牌力，項(xiàng)目未來若以5.5元/㎡甚至6萬/㎡價(jià)格銷售，仍具備明顯的價(jià)格競爭力和利潤空間。

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新房市場同樣理性，上周（11.17–11.23）持續(xù)回調(diào)，新增供應(yīng)量有所下降，成交規(guī)模進(jìn)一步收縮。

上周的商品住宅成交排行榜中，成交前三分別為臨平區(qū)的濱杭濱紛城（同備案名，成交202套，均價(jià)17000元/平米）和中建·潮閱尚境府（備案名：潮閱尚境府，成交26套，均價(jià)26214元/平米），以及富陽區(qū)的金匯·廷望（備案名：富古廷望府，成交14套，均價(jià)26735元/平米）。

上周的酒店式公寓成交排行榜中，成交前三分別為蕭山區(qū)的杭州國際辦公中心潮悅（備案名：杭州國際辦公中心南區(qū)，成交均價(jià)47920元/平米）、臨平區(qū)的理想·世紀(jì)金座（備案名：康成大廈，成交均價(jià)21607元/平米），以及蕭山區(qū)的瑰酈中心（同備案名，成交均價(jià)20884元/平米）。

新開盤方面，上周全市共16個(gè)項(xiàng)目推盤，整體開盤去化率約52%，僅2個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)搖號，分別為濱紛城（臨平經(jīng)開區(qū)）和璟逸（華豐）。

前者為濱江集團(tuán)打造的跨雙地鐵站超級大盤，兼具產(chǎn)品、配套與價(jià)格優(yōu)勢；后者前身為板塊“地王”&首個(gè)“抬板項(xiàng)目”，通過地上抬板設(shè)計(jì)打造了超2000㎡下沉庭院及會(huì)所，外立面四面鋁板，產(chǎn)品全面升級，盡管拿地成本較周邊的溪聽曉月軒高出4665元/㎡，但售價(jià)基本持平，首開均價(jià)僅約3.6萬/㎡。

其余項(xiàng)目均因登記人數(shù)不足而流搖，單盤去化率介于18%–61%之間。

（注：文中開盤去化率均為開盤當(dāng)天數(shù)據(jù)，不含續(xù)銷）

再看數(shù)據(jù)端，呈量縮價(jià)平態(tài)勢。全市商品房成交604套，環(huán)比下跌17.7%；成交均價(jià)為31975元/㎡，環(huán)比持平。

這一態(tài)勢主要由兩方面因素導(dǎo)致：

一方面，整體成交規(guī)模持續(xù)收縮。從區(qū)域表現(xiàn)來看，僅臨平、蕭山兩區(qū)成交破百套，余杭、臨安、富陽三區(qū)成交均為兩位數(shù)，市場成交量明顯回落。

另一方面，高價(jià)區(qū)域成交占比下降，對整體均價(jià)形成一定壓制。其中，成交均價(jià)最高的蕭山區(qū)價(jià)格為37556元/㎡，環(huán)比上周最高區(qū)域下滑11.8%。

各面積段成交情況則顯示，市場基本盤穩(wěn)固，改善型產(chǎn)品價(jià)格表現(xiàn)突出：

·90–140㎡面積段成交占比達(dá)55%，顯示剛需及首改需求仍為市場主力。

·200㎡以上的大戶型產(chǎn)品雖成交占比僅約8%，但其40356元/㎡的成交均價(jià)遠(yuǎn)高于其他面積段，顯示出改善型產(chǎn)品較強(qiáng)的價(jià)格抗性和市場認(rèn)可度。

綜合來看，當(dāng)前杭州土地與新房市場均進(jìn)入理性調(diào)整期。房企拿地更注重性價(jià)比、區(qū)域基本面與戰(zhàn)略匹配度。在政策寬松、市場未見明顯回暖的背景下，預(yù)計(jì)未來土地市場仍將以低溢價(jià)、底價(jià)成交為主流，新房市場則延續(xù)量縮價(jià)穩(wěn)態(tài)勢，房企行為更趨謹(jǐn)慎。

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