2026深圳土拍第一槍！羅湖十年首拍宅地，深鐵預(yù)定？

沉寂已久的羅湖樓市，再次迎來新動向！近日，深圳公共資源交易中心發(fā)布國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告，正式掛牌羅湖區(qū)筍崗街道兩宗組合地塊。這是2026年深圳推出的首個住宅地塊，也是羅湖區(qū)近十年來首次通過公開招拍掛出讓的純居住用地。

值得一提的是，該地塊以雙地鐵上蓋、低密規(guī)劃、成熟配套為突出優(yōu)勢，起拍總價8.69億元，將于3月20日正式競拍。作為深圳最早建成區(qū)之一，羅湖宅地長期稀缺，此次出讓也被業(yè)內(nèi)視為“解渴式供應(yīng)”，或?qū)ζ瑓^(qū)樓市格局及全市土拍預(yù)期產(chǎn)生重要影響。

十年一遇，羅湖宅地供應(yīng)破冰

作為深圳開發(fā)最早、城市底蘊最深厚的中心城區(qū)之一，羅湖區(qū)早已進(jìn)入存量開發(fā)階段，新增宅地極度稀缺。近年來，羅湖新房供應(yīng)幾乎全部依賴城市更新項目，通過政府公開招拍掛出讓的純居住用地，上一次還要追溯到近十年前。

此次掛牌的H302-0107與H302-0108宗地，位于筍崗街道梅園路與寶崗路交匯處西南側(cè)，采用居住用地+軌道交通用地組合出讓。其中H302-0107為二類居住用地，用地面積12125.37㎡，總建筑面積38738㎡，容積率僅3.2，建筑限高100米。

在高樓林立、居住密度偏高的羅湖核心區(qū)，3.2的容積率意味著更低的樓層、更寬的樓間距、更好的通風(fēng)采光與居住舒適度。按常規(guī)層高計算，項目最高約30層，與周邊動輒四五十層的超高層項目形成鮮明對比，宜居屬性突出。

根據(jù)規(guī)劃，項目建成后將提供商品住宅約37488㎡，同時配建3班制幼兒園、物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)體育活動場地、兒童游戲場地及公共開放空間，相關(guān)公共配套需無償移交或24小時對公眾開放。據(jù)深圳公共資源交易中心公布的宗地現(xiàn)狀照片來看，目前地塊已完成場地平整，圍擋齊全，達(dá)到凈地出讓條件。在市場人士看來，一旦該宗宅地順利成交，預(yù)計最快可在2026年底達(dá)到預(yù)售條件，年內(nèi)即可為市場帶來新增供應(yīng)。

宅地現(xiàn)狀。

深鐵預(yù)定？競買門檻指向軌道房企

本次土拍另一大看點，在于“宅地+軌道”深度綁定的出讓模式。據(jù)競拍公告，H302-0108宗地為軌道交通用地，總建筑面積6643.44㎡，包含地下一層以及地下二層，建成后不得轉(zhuǎn)讓，須與地鐵7號線、在建17號線筍崗站做好銜接，并配合日常運營管理。

出讓文件還明確要求，獨立競買人或聯(lián)合競買其中一方，須具備國內(nèi)地鐵線路建設(shè)、運營、管理及上蓋物業(yè)獨立開發(fā)經(jīng)驗。這一門檻也被業(yè)內(nèi)解讀為“定向條件”，具備地鐵開發(fā)經(jīng)驗的深鐵系企業(yè)，成為最有可能參與并拿下該地塊的主體。

據(jù)了解，深圳17號線一期工程，已于2023年動工，計劃于2029年開通運營，將串聯(lián)羅湖、龍崗兩大核心城區(qū)。值得一提的是，除地鐵上蓋外，本次拍賣的地塊周邊配套成熟，緊鄰萬象食家、寶能環(huán)球匯等成熟商圈，日常消費便利，并擁有洪湖公園等生態(tài)資源。此外，該地塊學(xué)區(qū)劃分為桂園中學(xué)，該校為羅湖老牌名校，教育資源穩(wěn)定，也為項目增添了吸引力。

與此同時，羅湖新房供應(yīng)長期處于緊缺狀態(tài)。目前周邊在售新房均價約6.8萬-7.3萬元/平方米，對比22437元/平方米的起拍樓面價，具備明顯開發(fā)價值。此次羅湖的宅地拍賣，能否緩解區(qū)域供應(yīng)困局同時為深圳土地市場帶來新的變化，值得期待。

采寫：南都·灣財社記者 孫陽