福州的房子掛牌326天，調整10次價格，一共降了90萬才成交

手上有老房子，別慌，一定要沉住氣。特別是在福州市區，有八九十年代老房子的業主，單位宿舍也好，拆遷安置房也罷，都留在手上。

這幾年，福州房地產的發展，聚焦在市中心板塊。2024-2025年是最好的驗證，被征遷的地塊分布在塔頭，火車站，白馬河，寧化，福祥等地，在房子被征遷之前，二手市場的價格在15000元/平米，拆遷補償可以到19000元/平米，提早賣掉就虧了。

沒有書包屬性的是這樣，帶有書包屬性的老房子，也不用著急。完全不用擔心賣不出去，我查看了福州近幾個月的二手房成交情況，鼓樓區二手房交易量，排在五城區首位，也就相當于，現在買房的人，更愿意選擇中心區域，對地段的價值，看得比較重。

綜合來看，老房子以當下成交的價格，往往都偏低一些，如果不是因為置換，或者需要變現，我通常不建議當下把房子賣掉。換個角度來說，我反倒是很建議現在正在買房的群體，可以往市中心看，選擇地段好的老破舊，比外圍的新房子，更具有競爭力。

市中心新交付的安置房小區，花滿庭，中建龍庭嘉園，文庭雅居，鼓樓映一類的次新安置房，這兩年都很吃香，單價均價在2.8-3.8萬之間。這些小區的業主，都是原拆原遷，老房子變新子，單價比原來高1萬/平米。

若是帶有優質的教育配套的老房子，遇到拆遷，不論是補償還是等拿到房子，它的價格都不會低。

今天看到，省府商圈，入讀鼓樓實驗小的房子成交，其單價仍舊保持在31420元/平米。

成交小區：龍峰新村；

成交時間：2025年10月；

成交數據：產權70.02平米，2房1廳，低樓層，朝南，簡單裝修，220萬，成交單價31420元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌時間326天，業主近一年時間里，價格調整10次，首次掛牌310萬，與成交價格相差90萬，成交前掛牌235萬，買家談15萬后達成交易。帶看過該房子的客戶10余個，掛牌初期，由于價格較高，大家對它關注度低，降價后客戶才開始活躍起來。

2、龍峰新村是一個九十年代，混合產權性質的小區，有安置房，有單位房，也有部分商品房，具體在哪些樓棟，需要問附近的中介門店。小內部共有14棟樓，682戶業主，一般都是一梯多戶結構，端戶的結構相對更好一些。棟樓的位置不同，也會間接影響價格，特別是靠近廟宇的幾棟樓。所以，你們聽到，看到便宜的，大概率都是在廟的附近。

3、目前，龍峰新村掛牌的房源55套，均價34979元/平米，9月份成交均價27213元/平米。同比2024年，掛牌均價3.9萬，下跌4000元/平米，成交均價對比2024年，下跌1萬元/平米。今年的價格下跌幅度大，核心原因受到錢塘小的政策因素導致。 因為錢塘小提前三年落后，對鼓實小劃片房源，帶來很大的刺激作用。

我看了在售房源當中，精裝修，竟然掛牌到45000元/平米的房子，還有不少39000元的單價。也有掛牌25000元/平米的在售，價格差距太大了。

如果大家覺得鼓實小的價格太高，可以考慮一下中山小和十九中，能補天巷64.46平米，2房，2樓，居家裝修，148萬，單價在2.3萬，業主還有可談空間。

4、龍峰新村的交易量很活躍，月均成交2-3套，是一個典型的“流水盤”，為了讀書買進來，讀完書就賣掉，房價上漲的時候，既得了學位，還能博房價上漲，做額外投資。近幾個月，龍峰新村的成交單價，保持在2.4-2.79萬之間居多，這個價位可以做個參考。

購房建議：

據不完全統計，能夠劃片入讀鼓實小在售的二手房有264套，單位宿舍和安置房的價格落差較大，華林路兩側的價格也有懸殊，簡單理解為，距離學校越近，價格越貴，小區品質之間也存在落差。

鼓樓實驗小學是鼓樓區的一所優質公立小學，其對口中學為屏東中學，在公立校中排名靠前，教育質量受到家長認可。教育質量：根據2025年中考數據，屏東中學在福州市公立校中排名第二，升學率表現優異。這間接反映了其生源小學（如鼓實小）的教育質量。

劃片范圍：學校劃片范圍主要集中在井關外路、華屏路附近，與同教育集團的屏山小學（鼓實小屏山分校）劃片有交叉。

家長選擇：選擇鼓實小劃片房的家長，主要是看中其優質的教育資源和相對“第一梯隊”學校（如劃片延安中學的學校）更低一些的入學門檻。

現在大家看到，老破舊帶有學區屬性的房子，成交價格之后，是如何感想？

別認為沒人買，它的交易量 一直很不錯。

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