李宇嘉：樓市要抓住需求變化這個根本，做好供給側改革

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉

2026年必須加快認知轉型，推動房地產從“短期政績載體”向“長期生態要素”轉變。

于帥卿/發自北京

“全國住建工作會議報告敏銳地把握了當前市場的深刻變化，即二手房交易占比上升已成為明確趨勢，我們必須正視居民住房需求這一根本變化，以新房、二手房一體化視角，全面分析市場動態和評估市場止跌回穩成效。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中國房地產報記者專訪時表示。

12月22日至23日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開，會議全面盤點了2025年工作，系統總結“十四五”時期住房城鄉建設事業發展成就，并研究部署“十五五”時期和2026年重點任務。

對于2026年，李宇嘉認為，房地產仍會處于新舊模式轉型、回歸居住與消費屬性的過程中，市場將在探底與觸底間波動，必須加快轉型以推動市場回穩。“實現高質量發展的關鍵，在于轉向新發展模式，將房地產從‘短期政績認知’轉向‘長期生態認知’，在國內大循環與統一大市場建設中重新定位，實現房地產與內需潛力相互促進。”

中國房地產報：全國住建工作會議剛剛落幕，會議在推進現代化人民城市建設、著力穩定房地產等方面均有部署，了解后有什么感觸？

李宇嘉：全國住建工作會議工作報告敏銳地把握了二手房交易占比上升的趨勢，這要求我們將新房與二手房市場視為整體，統籌租賃與買賣、存量與增量、市場與保障的關系。未來工作關鍵在于疏通“賣舊買新”的良性循環，這既是激活改善需求、穩定市場的核心，也是審視“好房子”發展潛力的關鍵。

中國房地產報：如果用一詞概括2025年房地產行業，你會選擇什么？

李宇嘉：“重構”。2025年的調整是行業轉型過程中的正常現象，它不僅是收縮的結果，更是主動控制增量的體現，在供求關系發生重大變化的背景下，控制增量是緩解庫存壓力、平衡供需、穩定預期、實現止跌回穩的必經之路。所謂“重構”，既是政策基調的重構，也是房屋屬性的重構。

中國房地產報：從你的觀察來看，當前行業面臨的主要問題是什么？有何建議？

李宇嘉：房地產行業當前問題集中在四方面：供求關系失衡，庫存壓力大（包括在售、在建和土地儲備）；二手房掛牌量持續攀升，掛牌價下調沖擊價格錨與市場預期；從剛需到改善、從租賃到買賣、從二手房到新房的循環不暢；收入、就業等基本面仍對有效需求支撐不足。

其中，二手房與新房循環阻滯較為關鍵。二手房價格下跌、低總價成交占比上升，導致“賣舊買新”成本較高，置換鏈條出現“腸梗阻”，這是新房交易下滑并拖累上游供地、開工疲弱的主因。

建議在供需兩端協同發力：短期內，繼續降低交易成本與門檻，推行“以舊換新”；中期，需建立多元化存量收儲機制，收儲主體、用途、定價、資金平衡等方面要多元化，引導國企、長租機構、文旅企業等多主體參與，將存量房轉化為保障房、租賃房或新型空間，實現庫存去化與結構優化并行；長期，加快城市更新，修復房屋使用價值，并以新興城鎮化推動新市民融入，激活二手房與租賃市場，在供需兩端發力，盡快實現從探底到觸底。

中國房地產報：近期，中央經濟工作會議強調“因城施策控增量、去庫存、優供給”，鼓勵收購存量商品房用作保障房，你如何看待這一方向？

李宇嘉：這一政策緊扣當前市場癥結，是2026年“穩市場、促轉型、惠民生”的結合點。

“控增量”是基于新房銷售放緩、預期轉弱和二手房分流的現實，尤其在存量時代，必須控制供給規模；“去庫存”針對的是廣義庫存高企問題，需積極采取措施去化；“優供給”則指向結構性機會——當前市場既存在總量過剩，也有部分區域和產品類型的供給短板，如好房子、產城融合片區、軌道延通區域等需求尚未滿足。

這一切的前提是因城施策，且應進一步細化至“因區施策”，不同城市、同一城市的不同區域，其庫存、需求差異巨大，建議開展片區級摸排，分清短期、中期、長期庫存結構，識別新市民租賃購房、老市民改善、職住平衡等各類需求，據此安排增量供給與存量盤活，并在規劃、用地、金融等方面給予政策保障。

中國房地產報：“十五五”規劃將“推動房地產高質量發展”置于民生保障與共同富裕框架下，這對行業意味著什么？房地產行業在未來5年的高質量發展要如何做？

李宇嘉：這意味著住房發展主線已從“有沒有”轉向“好不好”，未來五年必然是高質量發展——即以高質量供給匹配和引領需求，實現供需在更高水平上的動態平衡。

房地產高質量發展須置于“保障和改善民生、扎實推進共同富裕”的框架下推進。因此，“好房子”不應僅是高端商品房，而應覆蓋“市場+保障、租賃+買賣、存量改造+新增建設”的全鏈條供給體系，無論是商品住房、保障性住房，還是保租房、公租房、舊改住房，都應按照“好標準、好設計、好建造”等要求打造，并涵蓋開發、銷售、交付、維護的全生命周期，實現從硬件到服務的系統提升。

中國房地產報：對2026年房地產市場有何預判？哪些工作亟待推進？

李宇嘉：2026年是“十五五”開局之年，也是行業深化轉型、踐行高質量發展的關鍵一年。除前述措施外，亟須完善體制機制，推動地方政府在行業治理與市場管理中切實轉向高質量發展。

當前各地在推進“好房子”建設中，仍存在依賴傳統路徑、將其異化為土地財政工具的現象，導致供給過剩、同質化嚴重，且在社區服務、居住體驗等軟環境方面投入明顯不足。同時，各地向新發展模式的轉型進程依然緩慢，“青黃不接”現象突出。

2026年必須加快認知轉型，推動房地產從“短期政績載體”向“長期生態要素”轉變，具體路徑包括，一方面應通過深化新型城鎮化，推進公共服務均等化、保障房全覆蓋等措施，穩定新市民、青年人、外來人口等群體，培育“先租后買、梯度消費”的住房模式，為市場積累可持續需求。另一方面，應通過激活本地消費與就業，將財政資金更多投向公共服務短板領域，營造宜居、宜業、宜育的城市環境，降低安居成本，系統性修復住房消費的基本面。