黃奇帆再預(yù)言命中：12億底線、70萬法拍、3000億托底

中國樓市竟有“12億平米”底線？法拍房70萬套、3000億托底已出手，打工人買房的關(guān)鍵三問！

鉤子來了：

當(dāng)你刷到一套法拍房掛出“七折”，心里咯噔一下：這是機(jī)會，還是坑？

更戲劇的是，很多城市的二手房突然活躍了，價(jià)格卻沒像大家擔(dān)心的那樣一瀉千里。你仔細(xì)一品，這背后是一場供需重新洗牌的大戲。

硬核知識用家常話講清楚：

黃奇帆這位“熟樓市的老鐵”，給了一個(gè)很有意思的“地板”：中國樓市的年均衡銷售規(guī)模，大約在12億平方米。

為什么是12億？說白了，就是兩塊算術(shù)：一塊是“折舊更新”，房子不是一次性用品，每年要換新、要維修；另一塊是“改善性需求”，人均面積、通勤距離、學(xué)區(qū)配套，都會推動換房。兩塊加起來，就是市場不至于冷到結(jié)冰的底線。

回頭看數(shù)據(jù)，2010年代最亢奮的幾年，年銷售面積常常超過15億平方米，城鎮(zhèn)化加速、投資熱情把油門踩到底。2023年回到約11億平方米，已經(jīng)貼近“底線下方”——這不是壞事，更像是從高速到巡航，油門松一松，但不會熄火。

真正的挑戰(zhàn)剛剛開始：

刺頭在于法拍房。2023年這類房源明顯增多，黃奇帆當(dāng)年就提醒：這是“額外供給”，而且打折進(jìn)場，會拉低局部價(jià)格，改變交易節(jié)奏。

事實(shí)如何？公開平臺的統(tǒng)計(jì)顯示，2024年法拍掛拍總量超過70萬套，成交金額逾1600億元。和2022年相比，范圍更廣、透明度更高，買賣雙方都更聚焦“真實(shí)價(jià)格”。

更讓人意外的是，政策把這股“額外供給”接住了：央行推出3000億元再貸款，支持地方把一部分存量房收儲，轉(zhuǎn)去做保障房和租賃用途；專項(xiàng)債也參與收購和城市更新。這套組合拳的邏輯很清楚——把市場的茬口接住、把交付穩(wěn)住、把信心托住。

硬核再來一波——債務(wù)怎么化解：

過去房企的高杠桿，是大家的心病。大約在2020年前后，不少企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在八成附近，遠(yuǎn)高于穩(wěn)健水平。隨后“融資紅線”等一系列約束上線，倒逼行業(yè)降杠桿、保現(xiàn)金流。

到2024年，很多企業(yè)通過賣項(xiàng)目、加速回款，把負(fù)債率壓到約六成，更重視現(xiàn)金流和數(shù)字化管理，庫存滾動監(jiān)控，減少資金占用。你可能覺得這不夠熱血，但這是防止“現(xiàn)金流掉鏈子”的硬核進(jìn)化。

價(jià)格到底會不會“大跳水”：

黃奇帆曾判斷：如果房價(jià)整體跌到七折，托底措施會啟動，避免購房人陷入“負(fù)資產(chǎn)”，也避免銀行不良率明顯上行。2024年的實(shí)際表現(xiàn)，符合這個(gè)思路——一線城市二手市場活躍度回升，部分房價(jià)指數(shù)顯示同比降幅收窄至約3%，和歷史高點(diǎn)比，很多城市經(jīng)歷了三到四成的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，但并未演變成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，“白名單”項(xiàng)目融資持續(xù)推進(jìn)，媒體統(tǒng)計(jì)顯示累計(jì)投放規(guī)模已超過7萬億元，重點(diǎn)保障“能交樓、快交樓”。央行的再貸款也在擴(kuò)容落地，到了2025年10月，覆蓋的城市已經(jīng)超過60個(gè)，收儲和改造在更多地區(qū)進(jìn)入常態(tài)化。

底部怎么確認(rèn)——看三組信號：

第一組是“量”。2024年全年銷售面積約9.7億平方米，處于低位運(yùn)行；前10個(gè)月累計(jì)約7.3億平方米，疊加投資下降約10%，但銷售降幅較上一年收窄了約10個(gè)百分點(diǎn)，部分城市出現(xiàn)“小陽春”，說明買賣雙方在新價(jià)格帶上重新成交。

第二組是“結(jié)構(gòu)”。保障房和保障性租賃住房的占比提升到兩成以上，不靠“大拆大建”，更偏向收儲、改造、城市更新，土地資源更節(jié)約、財(cái)政工具更精準(zhǔn)，推進(jìn)效率明顯好于早年的棚改打法。

第三組是“價(jià)格帶”。房價(jià)降幅整體收斂到更溫和的區(qū)間，市場從“搶跑”轉(zhuǎn)向“議價(jià)”，情緒從“賭未來”改為“看交付”。說白了，誰能穩(wěn)交樓，誰就有話語權(quán)。

格局與人生的雙重升華：

中國樓市進(jìn)入“雙軌制”的新周期：商品房滿足多樣化改善，保障房和租賃房托住基本居住，二者并行，互相補(bǔ)位。這是從“唯增量”轉(zhuǎn)向“存量治理”的底層邏輯。

未來15到20年，樓市更可能與經(jīng)濟(jì)同步增長，不再充當(dāng)“負(fù)拉動”。財(cái)政也在結(jié)構(gòu)性變軌：減少單一依賴土地出讓，更多靠稅收和租賃市場的多元化收入。城市更新、老舊小區(qū)改造、智能社區(qū)升級，將成為新的增長點(diǎn)，既穩(wěn)就業(yè)，也穩(wěn)民生。

打工人、寶媽、老鐵們最關(guān)心的，落到三個(gè)關(guān)鍵問答：

1.現(xiàn)在買房要看什么？看現(xiàn)金流和交付力。項(xiàng)目在“白名單”里、資金封閉運(yùn)作、施工節(jié)奏穩(wěn)，才是安全盤。

2.法拍房值得看嗎？值得，但要看物業(yè)質(zhì)量、土地屬性和小區(qū)整體成交價(jià)，別只盯“七折”這一個(gè)標(biāo)簽。

3.房價(jià)還會怎么走？更像“溫和隨行”——跟著GDP同步、圍繞城市更新和保障房比例調(diào)整，不再大起大落。

最后一句：

樓市這艘巨輪已經(jīng)從加速航行改為穩(wěn)態(tài)巡航。與其焦慮，不如學(xué)會讀懂“航向”：供需的底線、政策的托底、現(xiàn)金流的安全帶。你看懂了這三件事，買賣的每一步，都會更穩(wěn)當(dāng)。