廣森普法丨手里有遺囑，房子為何不能直接過戶？

“父親生前立了遺囑，把房子留給我，為什么去房管局過戶卻被拒絕？”這是許多人在繼承房產(chǎn)時遇到的困惑。遺囑作為法律賦予公民處分個人財產(chǎn)的權(quán)利憑證，為什么還不能直接過戶？今天，我們就來聊聊遺囑與房產(chǎn)過戶之間的那些事。

一紙遺囑，為何不能直接過戶？

房產(chǎn)作為不動產(chǎn)，其所有權(quán)的變更需要遵循嚴(yán)格的法律程序。僅憑遺囑，房產(chǎn)登記機構(gòu)無法完成過戶，主要原因如下：

1. 遺囑的真實有效性待確認

一份遺囑要生效，必須同時滿足實質(zhì)要件和形式要件。

實質(zhì)要件包括：立遺囑人必須具有完全民事行為能力；遺囑內(nèi)容必須是立遺囑人的真實意思表示；遺囑不得違反社會公共利益和社會公德；遺囑應(yīng)為缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人保留必要的遺產(chǎn)份額。

形式要件則指遺囑必須符合法律規(guī)定的形式，如自書遺囑需由遺囑人親筆書寫、簽名并注明年月日；代書遺囑應(yīng)當(dāng)有兩個以上見證人在場見證；公證遺囑則需要經(jīng)過公證機關(guān)辦理。

房產(chǎn)登記機構(gòu)不具備專業(yè)能力和權(quán)限來審查遺囑的真實性和有效性，無法判斷遺囑是否是在脅迫、欺騙情況下訂立，也無法確認是否為最后一份有效遺囑。

2. 可能存在多份遺囑

現(xiàn)實生活中，一個人可能在不同時期立下多份遺囑。根據(jù)民法典規(guī)定，多份遺囑內(nèi)容相抵觸的，以最后的遺囑為準(zhǔn)。但如果是多份公證遺囑，則還是以最后一份公證遺囑為準(zhǔn)。

房產(chǎn)登記機構(gòu)無從知曉是否存在多份遺囑，自然無法僅憑單一遺囑就辦理過戶。

3. 其他繼承人的權(quán)益未知

即使遺囑明確指定了房產(chǎn)由某人繼承，但法律仍為特定繼承人保留了必要份額。《民法典》第一千一百四十一條規(guī)定：“遺囑應(yīng)當(dāng)為缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人保留必要的遺產(chǎn)份額。”

房產(chǎn)登記機構(gòu)需要確認沒有此類情況，才能按照遺囑辦理過戶。

手握遺囑，如何順利完成房產(chǎn)過戶？

通常情況下，通過遺囑繼承房產(chǎn)并辦理過戶，主要有兩種途徑：

1. 繼承權(quán)公證（較為簡便）

所有法定繼承人一同前往公證處，在公證員面前確認遺囑的有效性及其他繼承人對此無異議。經(jīng)公證后，繼承人可持繼承權(quán)公證書直接前往房產(chǎn)登記機構(gòu)辦理過戶。

這種方式快捷簡便，但前提是所有繼承人達成一致，配合辦理。

2. 法院訴訟（無法協(xié)商一致時）

當(dāng)其他繼承人對遺囑效力或分配方案有異議時，只能通過向法院提起繼承訴訟，最終憑生效的法院判決書或調(diào)解書辦理房產(chǎn)過戶。

雖然程序更為復(fù)雜，但在繼承人之間存在爭議的情況下，這是唯一的解決途徑。

避免繼承糾紛的實用建議

1. 優(yōu)先考慮公證遺囑

公證遺囑由專業(yè)公證員指導(dǎo)完成，形式規(guī)范，證據(jù)力強，日后被認定無效的風(fēng)險相對較低。在有多份遺囑的情況下，公證遺囑的效力優(yōu)先于其他形式的遺囑（2021年《民法典》實施后，以最后所立遺囑為準(zhǔn)，但公證遺囑仍具有較強的證據(jù)效力）。

2. 保留完整證據(jù)材料

立遺囑過程的影像資料、醫(yī)療機構(gòu)出具的精神狀態(tài)證明等，都能在發(fā)生爭議時增強遺囑的證明力。

3. 考慮提前過戶或設(shè)立居住權(quán)

在適當(dāng)情況下，可考慮生前通過買賣或贈與方式將房產(chǎn)過戶，或設(shè)立居住權(quán)等權(quán)益，減少身后繼承的麻煩。

4. 專業(yè)律師協(xié)助

涉及重大財產(chǎn)時，建議咨詢專業(yè)律師，確保遺囑的合法有效，減少潛在糾紛。

遺囑繼承不是簡單的“寫紙條，傳家產(chǎn)”，而是嚴(yán)肅的法律行為。手握遺囑卻無法直接過戶房產(chǎn)，不是相關(guān)部門故意刁難，而是法律制度為保障各方權(quán)益、確保公平正義所設(shè)置的必經(jīng)程序。理解規(guī)則、規(guī)避風(fēng)險，才能讓遺產(chǎn)傳承真正落地。若您正面臨類似問題，建議立即咨詢專業(yè)律師，避免因程序疏漏導(dǎo)致權(quán)益受損。