從超萬億元化債看房地產新生之路

來源：證券日報

近日，融創中國及碧桂園境外債務重組邁過最難一關，分別削減約96億美元和117億美元債務。據中指研究院監測，截至目前，21家出險房企債務重組、重整獲批及完成，化債總規模約1.2萬億元。

在筆者看來，此次萬億元級化債的核心突破在于從“債務展期”轉向“實質削債”，出險房企通過債轉股、資產抵債等多種創新方式削債（部分企業削債比例高達70%），不僅顯著減輕短期償債壓力，改善行業資產負債表，更讓行業風險出清邁入新階段。但與此同時，也必須清醒認識到，債務重組只是暫時解決流動性危機，是“止血”而非“痊愈”。房地產行業的真正新生之路，要著眼于將化債與經營轉型相結合，多線并行創收，恢復企業自身“造血”能力，實現可持續發展。

全力沖刺“保交付”，筑牢經營根基。化債與保交付，在較早時期是出險房企將有限資源投向哪里的兩難選擇?；瘋ぷ鳙@得關鍵性突破后，房企的首要工作變得愈發明晰，即保交付。

眼下，品質交付已晉級為評估出險房企乃至所有房企經營是否處于正軌的核心指標。保交付，是房企不可推卸的責任，更是重建企業和市場信任的“生命線”，部分自救能力較強的房企已意識到，只有保證交付質量，才能真正擁有“活下去”的客戶根基，確保項目交付的連續性與穩定性，才能談未來發展之路。這項工作的順利完成，對于護住房企可持續經營命脈、恢復市場信心乃至穩民生都至關重要。

完成保交付目標，僅僅靠債務重組減緩資金壓力是不夠的，企業仍需想更多辦法籌措資金，比如通過盤活存量資產等方式，拓寬變現渠道。

改善現金流對出險房企而言，難度大但緊迫性更強。在沒有增量投資變現的背景下，盤活、銷售和運營存量資產，尤其是重資產如何快速變現以及利用政策工具尋求專業協助，讓“沉睡”資產“醒”過來，是關鍵。

政策層面，各地城市房地產融資協調機制“白名單”為合規項目提供融資保障。完成債務重組后，出險房企可以更關注并積極爭取進入“白名單”，逐步重啟各地項目開發建設以及銷售，間接緩解整體壓力。

市場層面，資產管理公司（AMC）的深度參與是重要助力。對于債務結構特別復雜的企業，可以考慮引入AMC參與重整，利用其專業經驗處理不良資產，并為引入其他戰略投資者創造條件。以金科股份化債1470億元的重整案為例，長城資產以“產業投資人+財務投資人”雙重身份介入，通過收購不良債權、注入增量資金、優化項目運營等方式，成功盤活重慶威斯勒等停工項目，這種“AMC+地方國企+市場化資本”的紓困范式，核心在于開創“司法重整+戰投賦能+業務轉型”風險出清樣本，實施“汰舊、取新、強鏈”轉型路徑，為行業盤活存量資產提供可借鑒經驗。

當然，不是所有出險房企都能走這一重整模式，自救能力較強的房企在推進債務重組之際，已在積極創收，努力重構經營模式。

例如，轉向輕資產運營，開拓多維增長空間。在債務重組過程中或者完成債務重組后，碧桂園等多數房企都將戰略重心轉向代建、物業管理等輕資產且有穩定現金流進賬的業務，嘗試探尋新發展機遇。

這類業務不需要大規模資本投入，一能有效控制負債規模；二能將積累多年的產品開發經驗、品牌影響力變現；三能覆蓋項目、企業管理團隊經營支出。當然，這些業務短期內難以替代傳統開發業務，利潤率空間也不大，但代表著行業從增量開發向存量運營轉型的未來發展方向。

隨著房地產市場進入深度調整期，出險房企之外，優質房企也在多維度開拓新業績增長點，試圖用新打法構建新發展模式。比如，商業賽道中，今年以來全國消費增勢良好，持有購物中心數量多、運營能力強的房企，正在努力打造商業地產“新引擎”，并通過REITs（不動產投資信托基金）等多元融資渠道破解重資產運營難題。再比如，物管行業已從外延式擴張走向內生型增長新階段，物管公司回歸服務主業，將AI深度嵌入決策、客服、供應鏈等業務環節，實現降本增效。此外，還有地產商正結合自身資源稟賦，加大在產業園、物流、養老等新賽道的投入。

破繭方能重生。歷經近4年的洗牌調整，這場萬億元級化債，不僅是風險化解的里程碑，更是行業轉型的新起點。未來，立足城市內涵式發展和城市更新大場景，房地產市場投資邏輯將以注重經營質量和可持續發展能力為核心準繩，房企將加速從“開發驅動”向“運營驅動”轉型，推動整個房地產行業構建新發展生態。